鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

中原 5-6　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０２０１０６Ｄ -1	川崎市中原区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北6m市道、西5m、角地		商業 (100,360)
b	１０２０１０４Ｄ -1	川崎市中原区		建付地	（　）	ほぼ長方形	西10m市道、中間画地		商業 (100,400)
c	１０２０１１１Ｄ -10	川崎市中原区		貸家建付地	（　）	不整形	北5.5m市道、中間画地		商業 (100,330)
d	１０２０１０９ -7	川崎市中原区		建付地	（　）	ほぼ台形	東3.7m市道、中間画地		商業 (100,240)
e	１０２０１１１Ｄ -11	川崎市中原区		底地	（　）	ほぼ正方形	南東5.5m市道、中間画地		商業 (90,330)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 665,222	100 [ 100.0]	[ 105.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	666,489	100 [ 95.0]	701,567	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	702,000
b	(　 ) 782,755	100 [ 100.0]	[ 106.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	833,634	100 [ 113.2]	736,426		736,000
c	(　 ) 685,349	100 [ 100.0]	[ 104.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 95.0]	751,720	100 [ 98.0]	767,061		767,000
d	(　 ) 527,642	100 [ 100.0]	[ 102.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.0]	548,428	100 [ 80.1]	684,679		685,000
e	(　 238,731) 795,770	100 [ 100.0]	[ 103.8] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	826,009	100 [ 88.2]	936,518		937,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.37	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -5.0
a	正常	％／月 +0.37	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +11.0
b	正常	％／月 +0.50	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.42	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.42	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.42	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -13.0
d	正常	％／月 +0.42	画地　　　　 -1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.42	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -10.0
e	正常	％／月 +0.42	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 723,000 円／㎡]

中原 5-6　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内に存し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	10,497,617	2,003,669	8,493,948	5,915,670	2,578,278	（　0.9300） 2,397,799	（ 4.7 - 0.3 ） 4.4％
	⑧収益価格	54,495,432 円　　　　（　 550,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

中原 5-6　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
高層店舗兼共同住宅	52.50	ＲＣ7	355.50
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火	100 ％	400 ％	360 ％	99 ㎡	6.1 m x 16.1 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

店舗はフロア貸し。住宅は専有面積４５㎡程度のファミリータイプを想定。

⑦有効率　 84.4 ％
の理由

標準的なレンタブル比を勘案して査定。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	40.50	80.0	32.40	5,617	181,991	8.0	1,455,928
							0.0	0
2～ 3	住宅	52.50	85.0	44.63	2,650	118,270	1.0	118,270
							1.0	118,270
4～ 6	住宅	52.50	85.0	44.63	2,675	119,385	1.0	119,385
							1.0	119,385
7～ 7	住宅	52.50	85.0	44.63	2,730	121,840	1.0	121,840
							1.0	121,840
～

計		355.50	84.4	300.18		898,526		2,172,463
								716,535

⑨年額支払賃料	898,526 円　×　12ヶ月　＝　 10,782,312 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 300.18 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されているので、計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	10,782,312 円　　×　　 6.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 646,939 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	10,135,373 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,172,463 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 20,421 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 716,535 円　×　　 94.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 341,823 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	10,497,617 円　　　　（　 106,037 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０２０１１１Ｔ　　　　-28	5,000 ( 4,839)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 83.0]	100 [100.0]	6,024	対象基準階の　月額実質賃料　　 5,654 円/㎡　月額支払賃料（　 5,617 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１０２０１１１Ｔ　　　　-29	4,372 ( 4,241)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 83.0]	100 [100.0]	5,267
c	１０２０１１１Ｔ　　　　-30	5,011 ( 4,849)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 93.0]	100 [100.0]	5,672

中原 5-6　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	615,300 円	87,900,000　×　　　　 0.7 ％
②維持管理費	323,469 円	10,782,312　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 142,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 747,100 円	87,900,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	87,900 円	87,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	87,900 円	87,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,003,669 円　（　　　　　　 20,239 円／㎡）　　（経費率　　 19.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

28 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9300

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	87,900,000 円	設計監理料率　 240,000 円／㎡　×　 355.50 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0673	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0498 ×　 35 ％　＋　0.0629 × 35 ％　＋ 0.0927 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	5,915,670 円（　　　　　 59,754 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	10,497,617 円
②総費用	2,003,669 円
③純収益　①－②	8,493,948 円
④建物等に帰属する純収益	5,915,670 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,578,278 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,397,799 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 24,220 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 54,495,432 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 550,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月14日　提出
中原 5-6　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

中原 5-6

神奈川県

神奈川第１

氏名

不動産鑑定士　高橋　一也

印

TEL.

鑑定評価額

68,300,000 円

１㎡当たりの価格

690,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和2年1月1日	(4)鑑定評価日	令和2年1月10日	(6) 路線価	[平成31年1月] 路線価又は倍率	530,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和元年12月4日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	川崎市中原区新城３丁目１９５番３｢新城３－１－４｣				②地積　(㎡)	99 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 防火（その他） (100,360)
	1:2.5	事務所兼共同住宅Ｓ7	小売店舗、飲食店等が建ち並ぶ駅前の商業地域	東6m市道	水道、ガス、下水	武蔵新城 100m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 30 ｍ、西 30 ｍ、南 100 ｍ、北 40 ｍ

②標準的使用

高層店舗兼共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 10.0 ｍ、奥行　約　　 12.0 ｍ、規模　　 120 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

武蔵新城駅に近く顧客の流動
性が高いアーケード付商店街

街

路

６ｍ市道

交通

施設

武蔵新城駅南東方

100m

法令

規制

商業
(100,360)
防火

⑤地域要因の将
　来予測

近隣地域は駅前商業地域の中心にあり集客力のあるアーケード街に位置する。地域要因の変動等は特にないが、
商業地としての希少性が高く、地価は上昇傾向で推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

高層店舗兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 725,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 596,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、川崎市南部を中心にＪＲ南武線及び東急東横線各駅周辺の商業地域と判定した。需要者は、飲食・物販
事業等を営む法人、不動産業者等が中心である。駅に近く顧客の流動性が高いことから店舗需要が堅調であるとともに
、容積率の魅力からマンション用地との競合も認められ、総じて需要は堅調である。なお、商業地においては取引が少
なく、市場の中心価格帯の把握は困難であるが、希少性の高さから高価格帯での取引が中心になるものと予想される。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

対象標準地は武蔵新城駅に近い近隣型商業地域に存する。近隣地域及びその周辺地域には賃貸用の店舗、マンション等
が多く見られることから、市場性・収益性が認められるものの、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため、
収益価格はやや低位に試算された。そのため、本件ではより実証的な比準価格を標準に、収益価格を比較考量し、代表
標準地との検討を踏まえ、更に不動産市場の動向にも留意した上で、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　中原 5-1 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 947,000 円／㎡

[105.0]
100

100
[100.0]

100
[144.5]

[100.0]
100

688,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    660,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

景気の動向、良好な資金調達環境や企業業績
等を背景に、希少性の高い商業地に対する投
資需要は依然として旺盛である。

近隣地域に特に変化はない。顧客の流動性、
繁華性の高い駅前商業地域であり、希少性が
高いことから、地価は上昇傾向で推移した。

標準地の形状、規模、接道状況等は駅前商業
地として平均的であり、市場競争力は普通程
度である。個別的要因に特に変動要因は見ら
れない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　 +49.0
行政　　　　　　  -3.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+4.5 ％

％

３　試算価格算定内訳

中原 5-6　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０２０１０７ -19	川崎市中原区		更地	（　）	長方形	北15m県道、中間画地		近商 (90,300)
b	１０２０１０４Ｄ -1	川崎市中原区		建付地	（　）	ほぼ長方形	西10m市道、中間画地		商業 (100,400)
c	１０２０１０５Ｄ -17	川崎市中原区		底地	（　）	ほぼ長方形	東5.5m市道、南5.5m、角地		商業 (100,330)
d	１０２０１０９ -7	川崎市中原区		建付地	（　）	ほぼ台形	東3.7m市道、中間画地		商業 (100,240)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 680,624	100 [ 100.0]	[ 103.2] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	702,404	100 [ 96.8]	725,624	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	726,000
b	(　 ) 782,755	100 [ 100.0]	[ 105.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	828,938	100 [ 110.4]	750,850		751,000
c	(　 165,236) 550,786	100 [ 100.0]	[ 109.9] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	587,683	100 [ 97.0]	605,859		606,000
d	(　 ) 527,642	100 [ 100.0]	[ 103.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 96.0]	567,215	100 [ 81.2]	698,541		699,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.45	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -2.0
a	正常	％／月 +0.45	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.45	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +3.0
b	正常	％／月 +0.45	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.45	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -1.0
c	正常	％／月 +0.45	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.45	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -10.0
d	正常	％／月 +0.45	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 -1.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 725,000 円／㎡]

中原 5-6　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	11,256,784	2,307,309	8,949,475	6,157,950	2,791,525	（　0.9300） 2,596,118	（ 4.7 - 0.3 ） 4.4％
	⑧収益価格	59,002,682 円　　　　（　 596,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

中原 5-6　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
高層店舗兼共同住宅	52.50	ＲＣ7	355.50
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火	100 ％	400 ％	360 ％	99 ㎡	6.1 m x 16.1 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

市場分析に基づく需給動向、公法上の諸規制等を勘案し、１階を店舗、２～７階を住宅と想定した。

⑦有効率　 84.4 ％
の理由

類似建物の有効率を考慮。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	40.50	80.0	32.40	6,040	195,696	8.0	1,565,568
							0.0	0
2～ 2	住宅	52.50	85.0	44.63	2,910	129,873	1.0	129,873
							1.0	129,873
3～ 3	住宅	52.50	85.0	44.63	2,960	132,105	1.0	132,105
							1.0	132,105
4～ 7	住宅	52.50	85.0	44.63	3,010	134,336	1.0	134,336
							1.0	134,336
～

計		355.50	84.4	300.18		995,018		2,364,890
								799,322

⑨年額支払賃料	995,018 円　×　12ヶ月　＝　 11,940,216 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 300.18 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	11,940,216 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 955,217 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	10,984,999 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,364,890 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 21,757 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 799,322 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 250,028 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	11,256,784 円　　　　（　 113,705 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０２０１１１Ｔ　　　　-30	5,011 ( 4,849)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 92.0]	100 [ 91.0]	100 [100.0]	5,985	対象基準階の　月額実質賃料　　 6,080 円/㎡　月額支払賃料（　 6,040 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１０２０１０１Ｔ　　　　-22	4,721 ( 4,580)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 99.0]	100 [ 80.0]	100 [100.0]	5,961
c	１０２０１０１Ｔ　　　　-23	5,401 ( 5,227)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [110.0]	100 [100.0]	100 [ 78.0]	100 [100.0]	6,295

中原 5-6　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	732,000 円	91,500,000　×　　　　 0.8 ％
②維持管理費	477,609 円	11,940,216　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 137,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 777,700 円	91,500,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	91,500 円	91,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	91,500 円	91,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,307,309 円　（　　　　　　 23,306 円／㎡）　　（経費率　　 20.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

28 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9300

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	91,500,000 円	設計監理料率　 250,000 円／㎡　×　 355.50 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0673	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0498 ×　 35 ％　＋　0.0629 × 35 ％　＋ 0.0927 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	6,157,950 円（　　　　　 62,202 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	11,256,784 円
②総費用	2,307,309 円
③純収益　①－②	8,949,475 円
④建物等に帰属する純収益	6,157,950 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,791,525 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,596,118 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 26,223 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 59,002,682 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 596,000 円／㎡）