鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

中原 -22　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０２０１０１Ｄ -6	川崎市中原区		貸家建付地	（　）	長方形	南8.5m市道、中間画地		２中専高度2種最高15m (70,200)
b	１０２０１１０Ｄ -3	川崎市中原区		底地	（　）	長方形	東4m市道、中間画地		１住居高度3種最高20m (70,160)
c	１０２０１０５ -1	川崎市中原区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南5m私道、中間画地		１中専高度2種最高15m (70,200)
d	１０２０１１０ -24	川崎市中原区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北4m市道、西4.5m、二方路		２中専高度2種最高15m (70,180)
e	１０２０１０４ -30	川崎市中原区		更地	（　）	不整形	東8m市道、中間画地		２中専高度2種最高15m (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 345,600	100 [ 100.0]	[ 103.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 97.9]	366,075	100 [ 102.0]	358,897	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	370,000
b	(　 151,515) 378,788	100 [ 100.0]	[ 102.8] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	381,759	100 [ 113.0]	337,840		348,000
c	(　 ) 372,704	100 [ 100.0]	[ 102.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.9]	380,912	100 [ 108.0]	352,696		363,000
d	(　 ) 480,959	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 133.9]	365,658	100 [ 96.9]	377,356		389,000
e	(　 ) 460,784	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ / ]	100 [ 85.0]	548,604	100 [ 109.2]	502,385		517,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.23	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.23	画地　　　　 -2.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.23	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +7.0	環境　　　　 +10.0
b	正常	％／月 +0.23	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.23	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +7.0
c	正常	％／月 +0.23	画地　　　　 -0.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.23	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +3.0
d	正常	％／月 +0.23	画地　　　　 +33.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.23	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 +5.0
e	正常	％／月 +0.23	画地　　　　 -15.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 360,000 円／㎡]

中原 -22　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内に存し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	7,510,525	1,238,288	6,272,237	4,166,700	2,105,537	（　0.9722） 2,047,003	（ 4.9 - 0.3 ） 4.6％
	⑧収益価格	44,500,065 円　　　　（　 260,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

中原 -22　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	100.00	Ｓ3	300.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
２中専準防高度2種最高15m	70 ％	200 ％	200 ％	171 ㎡	14.2 m x 11.9 m	前面道路：市道　 6.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

３階建共同住宅、平均専有面積は５０㎡程度のファミリータイプを想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	100.00	100.0	100.00	2,099	209,900	1.0	209,900
							1.0	209,900
2～ 3	住宅	100.00	100.0	100.00	2,142	214,200	1.0	214,200
							1.0	214,200
～

～

～

計		300.00	100.0	300.00		638,300		638,300
								638,300

⑨年額支払賃料	638,300 円　×　12ヶ月　＝　 7,659,600 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 300.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されているので、計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	7,659,600 円　　×　　 6.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 459,576 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	7,200,024 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	638,300 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 6,000 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 638,300 円　×　　 94.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 304,501 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	7,510,525 円　　　　（　 43,921 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０２０１１１Ｔ　　　　-13	2,278 ( 2,184)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [102.0]	100 [110.0]	2,137	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,234 円/㎡　月額支払賃料（　 2,142 円/㎡）　基準階 2 F B
b	１０２０１１１Ｔ　　　　-14	2,288 ( 2,195)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 98.0]	100 [100.0]	100 [ 91.0]	100 [100.0]	2,566
c	１０２０１１１Ｔ　　　　-15	1,951 ( 1,949)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [101.0]	100 [105.0]	100 [ 92.0]	100 [100.0]	2,000

中原 -22　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	285,000 円	57,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	229,788 円	7,659,600　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 125,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 484,500 円	57,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	57,000 円	57,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	57,000 円	57,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,238,288 円　（　　　　　　 7,241 円／㎡）　　（経費率　　 16.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9722

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	57,000,000 円	設計監理料率　 190,000 円／㎡　×　 300.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0731	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0581 ×　 40 ％　＋　0.0777 × 40 ％　＋ 0.0939 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	4,166,700 円（　　　　　 24,367 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	7,510,525 円
②総費用	1,238,288 円
③純収益　①－②	6,272,237 円
④建物等に帰属する純収益	4,166,700 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,105,537 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,047,003 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 11,971 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 44,500,065 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 260,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出
中原 -22　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

中原 -22

神奈川県

神奈川第１

氏名

不動産鑑定士　小林　一寿

印

TEL.

鑑定評価額

59,200,000 円

１㎡当たりの価格

346,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和2年1月1日	(4)鑑定評価日	令和2年1月10日	(6) 路線価	[平成31年1月] 路線価又は倍率	270,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和元年12月3日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	川崎市中原区下小田中４丁目４６９番２｢下小田中４－１８－４０｣				②地積　(㎡)	171 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		２中専 (60,200) 準防（その他）高度2種最高15m (70,200)
	1.2:1	住宅Ｗ2	一般住宅、マンション等が混在する住宅地域	南6.5m市道	水道、ガス、下水	武蔵中原 900m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 90 ｍ、西 100 ｍ、南 60 ｍ、北 100 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 14.0 ｍ、奥行　約　　 12.0 ｍ、規模　　 170 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

最寄駅から徒歩圏に位置する
住宅地域

街

路

基準方位北、　　６
．５ｍ市道

交通

施設

武蔵中原駅南西方

900m

法令

規制

２中専
(70,200)
準防
高度2種最高15m

⑤地域要因の将
　来予測

地域は一般住宅、マンション等が建ち並んでいる住宅地域で、住環境に影響を及ぼす地域要因等の変動は特に見
られない。地価は景気動向、地域性等を反映して、やや上昇傾向で推移していくものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +3.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 364,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 300,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、川崎市中原区、高津区及び幸区内の一般住宅、共同住宅等が混在する住宅地域である。主な需要者は同
一需給圏内の居住者が多いが、東京都区部の中堅取得者層も見受けられる。武蔵小杉にも近いことから需要は堅調であ
る。標準的な画地規模では総額が嵩むため、小規模住宅の開発も多く見受けられ、需要の中心価格帯は、更地価格で４
０００万円～４５００万円程度、新築戸建で総額５５００万円～６０００万円台程度が中心となっている。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

多数収集し得た取引事例の中から、当区内で地域の類似性が高い取引事例を選択して得た比準価格は規範性が高いもの
と判断する。一方、低層共同住宅の賃貸を想定して得た収益価格は、標準地が収益性よりも居住の快適性、利便性を指
向する住宅地域であり、地価水準に見合う賃料を収受出来ないこと等から低位に求められた。従って、比準価格をやや
重視し、収益価格を比較考量の上、さらに代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　中原 -18 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 372,000 円／㎡

[104.6]
100

100
[100.0]

100
[116.6]

[103.0]
100

344,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    337,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

各種政策等の効果により、景気は回復基調に
あり、繁華性、利便性等が優る地域の地価は
上昇しているが、増税及び海外動向に注視が
必要である。

隣接する武蔵小杉駅周辺の開発、選好性の高
い最寄駅等の影響もあり、需要は相応に認め
られる住宅地域で、地価は上昇傾向で推移し
ている。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -4.0
交通・接近　　　  +5.0
環境　　　　　　 +18.0
行政　　　　　　  -2.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+2.7 ％

％

３　試算価格算定内訳

中原 -22　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０２０１０７ -5	川崎市中原区		建付地	（　）	不整形	北東3.7m市道、中間画地		準住居高度3種最高20m (70,160)
b	１０２０１０７ -16	川崎市中原区		建付地	（　）	袋地等	南西4m市道、中間画地		１中専高度2種最高15m (70,160)
c	１０２０１０８ -9	川崎市中原区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東3m市道、中間画地		準住居高度3種最高20m (70,160)
d	１０２０１１１Ｄ -14	川崎市中原区		更地	（　）	ほぼ正方形	南4m市道、東4m、角地		１中専高度2種最高15m (70,160)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 293,423	100 [ 100.0]	[ 102.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 85.0]	353,834	100 [ 99.8]	354,543	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	365,000
b	(　 ) 308,986	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 86.7]	362,800	100 [ 101.7]	356,735		367,000
c	(　 ) 343,000	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 95.1]	367,165	100 [ 104.7]	350,683		361,000
d	(　 ) 423,538	100 [ 100.0]	[ 103.0] 100	100 [ / ]	100 [ 106.1]	411,163	100 [ 94.0]	437,407		451,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.23	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 +2.0
a	正常	％／月 +0.23	画地　　　　 -15.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.23	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +5.0
b	正常	％／月 +0.23	画地　　　　 -13.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.23	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +8.0
c	正常	％／月 +0.23	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.23	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -2.0
d	正常	％／月 +0.23	画地　　　　 +6.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 364,000 円／㎡]

中原 -22　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に位置し、再調達原価の把握が出来ないため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	7,854,743	1,259,100	6,595,643	4,166,700	2,428,943	（　0.9722） 2,361,418	（ 4.9 - 0.3 ） 4.6％
	⑧収益価格	51,335,174 円　　　　（　 300,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

中原 -22　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	100.00	ＬＳ3	300.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
２中専準防高度2種最高15m	70 ％	200 ％	200 ％	171 ㎡	14.2 m x 11.9 m	前面道路：市道　 6.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

軽量鉄骨造３階建、専有面積約５０㎡程度のファミリータイプ６戸の共同住宅を想定

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	100.00	100.0	100.00	2,130	213,000	2.0	426,000
							1.0	213,000
2～ 2	住宅	100.00	100.0	100.00	2,200	220,000	2.0	440,000
							1.0	220,000
3～ 3	住宅	100.00	100.0	100.00	2,270	227,000	2.0	454,000
							1.0	227,000
～

～

計		300.00	100.0	300.00		660,000		1,320,000
								660,000

⑨年額支払賃料	660,000 円　×　12ヶ月　＝　 7,920,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 300.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	7,920,000 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 396,000 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	7,524,000 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,320,000 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 12,540 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 660,000 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 318,203 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	7,854,743 円　　　　（　 45,934 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０２０１０９Ｔ　　　　-27	2,401 ( 2,303)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [101.0]	100 [100.9]	100 [100.0]	2,356	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,297 円/㎡　月額支払賃料（　 2,200 円/㎡）　基準階 2 F B
b	１０２０１０９Ｔ　　　　-28	2,146 ( 2,058)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [ 97.0]	100 [100.0]	2,258
c	１０２０１１１Ｔ　　　　-13	2,278 ( 2,184)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [ 99.0]	100 [103.0]	2,303

中原 -22　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	285,000 円	57,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	237,600 円	7,920,000　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 138,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 484,500 円	57,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	57,000 円	57,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	57,000 円	57,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,259,100 円　（　　　　　　 7,363 円／㎡）　　（経費率　　 16.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9722

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	57,000,000 円	設計監理料率　 190,000 円／㎡　×　 300.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0731	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0581 ×　 40 ％　＋　0.0777 × 40 ％　＋ 0.0939 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	4,166,700 円（　　　　　 24,367 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	7,854,743 円
②総費用	1,259,100 円
③純収益　①－②	6,595,643 円
④建物等に帰属する純収益	4,166,700 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,428,943 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,361,418 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 13,809 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 51,335,174 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 300,000 円／㎡）