別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月14日　提出 中原 -20　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   中原 -20 神奈川県 神奈川第１ 氏名  不動産鑑定士　高橋　一也 印  TEL.

鑑定評価額 58,200,000 円  １㎡当たりの価格 455,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月10日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率 350,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和元年12月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 川崎市中原区今井仲町３６３番７ ｢今井仲町６－１｣ ②地積 　(㎡) 128   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) 準防 （その他） 高度3種最高20m (70,200) 1:1.5 住宅 Ｗ2 中小規模一般住宅が 建ち並ぶ住宅地域 東5.5m市道 水道、ガス、下水 武蔵小杉 850m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西    50 ｍ、南    70 ｍ、北    15 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       130 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 敷地分割により小規模住宅が 増加している駅徒歩圏の住宅 地域 街 路 基準方位　北　　５ ．５ｍ市道 交通 施設 武蔵小杉駅西方 850m 法令 規制 １住居 (70,200) 準防  高度3種最高20m ⑤地域要因の将 　来予測 駅徒歩圏の既成住宅地域として概ね熟成しているが、武蔵小杉駅周辺の再開発により利便性が向上していること から、やや発展的に推移するものと予測する。地価は上昇傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    479,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　    341,000 円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、中原区及び幸区内の住宅地域一帯と判定した。主な需要者は勤務地が東京都、横浜市、並びに川崎市内 にあるサラリーマン等の一次取得者層であり、圏外からの転入も見られる。近隣地域は既成住宅地域として概ね熟成し ているが、武蔵小杉駅周辺における再開発の影響から利便性が向上しており、潜在需要が高い地域である。土地のみの 供給は少なく、市場の中心価格帯は土地建物総額で５，０００万円から６，０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地は武蔵小杉駅から徒歩圏の戸建住宅地域に存する。近隣地域及びその周辺地域には単身者及びファミリー向 けのアパート等が見られるものの、収益目的の取引は少なく、自己使用目的の取引が中心である。そのため、収益性よ りも居住の快適性及び利便性等を考慮した価格が形成されている。従って、比準価格を標準に、収益価格を比較考量し 、代表標準地との検討を踏まえ、更に単価と総額との関連にも留意した上で、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　中原 -17                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    405,000 円／㎡ [102.2] 100 100 [101.0] 100 [ 92.2] [102.0] 100 453,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    440,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 低金利環境の継続の下、川崎市内の住宅需要 は概ね堅調であるが、消費税増税や台風１９ 号の影響等、消費マインドの動向に留意する 必要がある。 最寄駅から徒歩圏の住宅地であり、近隣地域 に特に変化はないが、武蔵小杉駅周辺地区に おける再開発の影響から、地価は上昇傾向で 推移した。 平坦かつ東道路に接面し、日照等が比較的良 好であることから近隣地域内における市場競 争力はやや優る。個別的要因に特に変動要因 は見られない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　  -5.0 行政　　　　　　  -1.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +3.4 ％  ％