別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 中原 -9　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   中原 -9 神奈川県 神奈川第１ 氏名  不動産鑑定士　小林　一寿 印  TEL.

鑑定評価額 56,200,000 円  １㎡当たりの価格 506,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月10日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率 390,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和元年12月3日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 川崎市中原区今井南町５７５番４ ｢今井南町２０－６｣ ②地積 　(㎡) 111   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) 準防 （その他） 高度3種最高20m (70,200) 1:2 住宅 Ｗ3 一般住宅、アパート が混在する住宅地域 東5.2m市道 水道、ガス、下水 武蔵小杉 600m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西    50 ｍ、南    70 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   7.8 ｍ、奥行　約　　  14.2 ｍ、規模　　       111 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 開発が進み、選好性も認めら れる武蔵小杉駅に近接する住 宅地域 街 路 基準方位北、　　５ ．２ｍ市道 交通 施設 武蔵小杉駅南西方 600m 法令 規制 １住居 (70,200) 準防  高度3種最高20m ⑤地域要因の将 　来予測 武蔵小杉駅から徒歩圏に位置する、一般住宅、共同住宅が混在する住宅地域で、地域要因に大きな変動等は見ら れないが、周辺における需要の高まりの影響も大きく、地価は上昇傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    532,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　    404,000 円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、川崎市中原区、高津区及び幸区内の一般住宅、共同住宅等が混在する住宅地域であり、主な需要者は同 一需給圏内の居住者が多いが、東京都区部からの取得者層も見受けられる。武蔵小杉にも近いことから需要は堅調であ る。標準的な画地規模では総額が嵩むため、小規模住宅の開発も多く見受けられ、需要の中心価格帯は、更地価格で４ ０００万円～４５００万円程度、新築戸建で総額５５００万円～６０００万円台程度が中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 多数収集し得た取引事例の中から、地域の類似性が高い取引事例を選択して得た比準価格は規範性が高いものと判断す る。低層共同住宅の賃貸を想定して得た収益価格は、標準地が収益性よりも居住の快適性、利便性を指向する住宅地域 であり、地価水準に見合う賃料を収受出来ないこと等からやや低位に求められたものと判断する。よって、比準価格を やや重視し、収益価格を比較考量の上、さらに代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　中原 -17                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    405,000 円／㎡ [102.2] 100 100 [101.0] 100 [ 82.6] [102.0] 100 506,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    490,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 各種政策等の効果により、景気は回復基調に あり、繁華性、利便性等が優る地域の地価は 上昇しているが、増税及び海外動向に注視が 必要である。 開発が進み、需要が高い武蔵小杉駅近くに位 置しており、需要に比して供給も少ないこと から、地価は引き続き上昇傾向で推移してい る。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  -2.0 環境　　　　　　 -14.0 行政　　　　　　  -1.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +3.3 ％  ％