鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

幸 5-4　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０２０１１１Ｄ -5	川崎市幸区		建付地	（　）	台形	南西10m市道、北東14m、角地		１住居高度3種最高20m (80,200)
b	１０２０１０３Ｄ -2	川崎市幸区		更地	（　）	不整形	西22m国道、北2.2m、二方路		近商 (100,300)
c	１０２０１１１Ｄ -9	川崎市幸区		更地	（　）	ほぼ台形	北東18.8m市道、中間画地		近商 (100,300)
d	１０２０１０６ -34	川崎市中原区		更地	（　）	ほぼ長方形	東12m市道、中間画地		近商高度3種最高20m (90,200)
e	１０２０１０７Ｄ -4	川崎市幸区		建付地	（　）	長方形	北22m県道、中間画地		近商 (100,300)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 564,735	100 [ 100.0]	[ 107.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	578,719	100 [ 70.9]	816,247	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	816,000
b	(　 ) 415,535	100 [ 100.0]	[ 104.9] 100	100 [ / ]	100 [ 85.0]	512,819	100 [ 71.2]	720,251		720,000
c	(　 ) 484,000	100 [ 100.0]	[ 107.0] 100	100 [ / ]	100 [ 120.0]	431,567	100 [ 68.3]	631,870		632,000
d	(　 ) 413,576	100 [ 100.0]	[ 102.7] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	424,743	100 [ 53.8]	789,485		789,000
e	(　 ) 973,514	100 [ 100.0]	[ 105.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	1,030,951	100 [ 134.3]	767,648		768,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.54	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -18.0
a	正常	％／月 +0.54	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.54	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -9.0	環境　　　　 -20.0
b	正常	％／月 +0.54	画地　　　　 -15.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.54	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 -25.0
c	正常	％／月 +0.54	画地　　　　 +20.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.54	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 -35.0
d	正常	％／月 +0.54	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.54	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +40.0
e	正常	％／月 +0.54	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 773,000 円／㎡]

幸 5-4　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地にあり、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	8,957,608	1,756,094	7,201,514	5,511,870	1,689,644	（　0.9512） 1,607,189	（ 4.7 - 0.3 ） 4.4％
	⑧収益価格	36,527,023 円　　　　（　 462,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

幸 5-4　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	62.34	Ｓ5	311.70
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火	100 ％	400 ％	400 ％	79 ㎡	5.5 m x 15.3 m	前面道路：市道　 12.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階・２階は店舗でフロア貸し。３階～５階は事務所でフロア貸しを想定した。

⑦有効率　 69.7 ％
の理由

同種建物のレンタブル比を検討して査定

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	62.34	52.1	32.51	5,871	190,866	6.0	1,145,196
							0.0	0
2～ 2	店舗	62.34	74.1	46.22	4,500	207,990	6.0	1,247,940
							0.0	0
3～ 3	事務所	62.34	74.1	46.22	2,750	127,105	4.0	508,420
							0.0	0
4～ 4	事務所	62.34	74.1	46.22	2,750	127,105	4.0	508,420
							0.0	0
5～ 5	事務所	62.34	74.1	46.22	2,800	129,416	4.0	517,664
							0.0	0

計		311.70	69.7	217.39		782,482		3,927,640
								0

⑨年額支払賃料	782,482 円　×　12ヶ月　＝　 9,389,784 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 217.39 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等で担保されているので計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	9,389,784 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 469,489 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	8,920,295 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	3,927,640 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 37,313 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	8,957,608 円　　　　（　 113,387 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０２０１０２Ｔ　　　　-36	4,814 ( 4,538)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 81.6]	100 [100.0]	5,900	対象基準階の　月額実質賃料　　 5,900 円/㎡　月額支払賃料（　 5,871 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１０２０１０２Ｔ　　　　-40	3,637 ( 3,528)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 63.1]	100 [100.0]	5,764
c	１０２０１１０Ｔ　　　　-21	3,544 ( 3,438)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 57.0]	100 [100.0]	6,218

幸 5-4　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	409,500 円	81,900,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	281,694 円	9,389,784　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 205,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 696,100 円	81,900,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	81,900 円	81,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	81,900 円	81,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,756,094 円　（　　　　　　 22,229 円／㎡）　　（経費率　　 19.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

28 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9512

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	81,900,000 円	設計監理料率　 255,000 円／㎡　×　 311.70 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0673	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0515 ×　 40 ％　＋　0.0629 × 30 ％　＋ 0.0927 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	5,511,870 円（　　　　　 69,771 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	8,957,608 円
②総費用	1,756,094 円
③純収益　①－②	7,201,514 円
④建物等に帰属する純収益	5,511,870 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,689,644 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,607,189 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 20,344 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 36,527,023 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 462,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出
幸 5-4　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

幸 5-4

神奈川県

神奈川第１

氏名

不動産鑑定士　伊藤　弘志

印

TEL.

鑑定評価額

57,700,000 円

１㎡当たりの価格

730,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和2年1月1日	(4)鑑定評価日	令和2年1月10日	(6) 路線価	[平成31年1月] 路線価又は倍率	550,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和元年12月19日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	川崎市幸区下平間字稲荷耕地１３５番６				②地積　(㎡)	79 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 防火（その他） (100,400)
	1:3	店舗兼共同住宅Ｓ5	飲食店、小売店舗等が多い駅前通りの商業地域	南12m市道	水道、ガス、下水	鹿島田 150m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 75 ｍ、西 45 ｍ、南 20 ｍ、北 20 ｍ

②標準的使用

中層店舗事務所併用地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 6.0 ｍ、奥行　約　　 15.0 ｍ、規模　　 90 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１２ｍ市道

交通

施設

鹿島田駅東方

150m

法令

規制

商業
(100,400)
防火

⑤地域要因の将
　来予測

対象不動産はＪＲ南武線鹿島田駅前の普通商業地域の一角であり、背後地である下平間や古市場の住宅地の住人
の日常品の購入に供する小売店舗等が連担する地域である。今後もその状況は継続するものと思料する。

(3)最有効使用の判定

中層店舗事務所併用地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 750,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 652,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は幸区内の普通商業地域である。新川崎駅周辺の再開発による新規ビルへの企業入居も完了したため、事務
所需要が活性化してきている。このため主たる需要者は店舗付事務所を建設し、賃料収入獲得を図る個人または中小法
人投資家である。新川崎駅周辺の路面店需要および賃貸事務所需要が高まりつつあり、収益性の高い地域として取引さ
れている。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

主たる需要者である個人および中小法人投資家は投資採算性を重視した価値判断を行う。このため収益価格を重視した
価値判断を行う一方、売買価格そのもので投資採算性の判断を行うため、比準価格も説得力を有する。よって比準価格
と収益価格を関連付けて、代表標準地との検討を踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　中原 5-1 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 947,000 円／㎡

[105.0]
100

100
[100.0]

100
[135.3]

[100.0]
100

735,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    693,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

景気は、緩やかな回復基調が続いている。雇
用・所得環境が安定する中で個人消費は緩や
かに持ち直し、人員不足と店舗事務所需要の
逼迫が生じている

新川崎スクエア周辺のタワーマンションへの
人口流入により背後人口が増大し、鹿島田駅
周辺の商業店舗需要は引き続き堅調に推移し
ている。

特段の変化はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -3.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +55.0
行政　　　　　　 -10.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+5.3 ％

％

３　試算価格算定内訳

幸 5-4　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０２０１０８ -3	川崎市幸区		貸家建付地	（　）	ほぼ正方形	北東10m市道、中間画地		近商 (100,300)
b	１０２０１０４Ｄ -1	川崎市中原区		建付地	（　）	ほぼ長方形	西10m市道、中間画地		商業 (100,400)
c	１０２０１０６Ｄ -1	川崎市中原区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北6m市道、西5m、角地		商業 (100,360)
d	１０２０１０７Ｄ -4	川崎市幸区		建付地	（　）	長方形	北22m県道、中間画地		近商 (100,300)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 587,056	100 [ 100.0]	[ 104.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	614,061	100 [ 78.3]	784,241	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	784,000
b	(　 ) 782,755	100 [ 100.0]	[ 107.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	841,462	100 [ 110.3]	762,885		763,000
c	(　 ) 665,222	100 [ 100.0]	[ 105.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	669,023	100 [ 90.2]	741,711		742,000
d	(　 ) 973,514	100 [ 100.0]	[ 105.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	1,022,190	100 [ 133.8]	763,969		764,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.33	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -15.0
a	正常	％／月 +0.33	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.58	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 +5.0
b	正常	％／月 +0.58	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -7.0
c	正常	％／月 +0.40	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.45	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +7.0	環境　　　　 +25.0
d	正常	％／月 +0.45	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 750,000 円／㎡]

幸 5-4　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			対象不動産は既存の宅地であり、原価法の適用はできない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	10,001,088	1,997,320	8,003,768	5,619,550	2,384,218	（　0.9512） 2,267,868	（ 4.7 - 0.3 ） 4.4％
	⑧収益価格	51,542,455 円　　　　（　 652,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

幸 5-4　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	62.34	Ｓ5	311.70
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火	100 ％	400 ％	400 ％	79 ㎡	5.5 m x 15.3 m	前面道路：市道　 12.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１－２階は店舗、３－５階は事務所用途のＳ造５階建店舗事務所ビルで各階フロア貸しを想定

⑦有効率　 69.7 ％
の理由

廊下と階段とＥＶを除く貸室有効部を査定

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	62.34	52.1	32.51	5,323	173,051	6.0	1,038,306
							0.0	0
2～ 2	店舗	62.34	74.1	46.22	3,992	184,510	6.0	1,107,060
							0.0	0
3～ 5	事務所	62.34	74.1	46.22	3,726	172,216	3.0	516,648
							0.0	0
～

～

計		311.70	69.7	217.39		874,209		3,695,310
								0

⑨年額支払賃料	874,209 円　×　12ヶ月　＝　 10,490,508 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 217.39 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	10,490,508 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 524,525 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	9,965,983 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	3,695,310 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 35,105 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	10,001,088 円　　　　（　 126,596 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０２０１０１Ｔ　　　　-24	3,927 ( 3,810)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 80.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	5,454	対象基準階の　月額実質賃料　　 5,500 円/㎡　月額支払賃料（　 5,323 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１０２０１０２Ｔ　　　　-38	3,480 ( 3,333)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 80.0]	100 [ 80.0]	100 [100.0]	5,438
c	１０２０１０１Ｔ　　　　-16	10,728 ( 9,812)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [180.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	5,960

幸 5-4　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	417,500 円	83,500,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	419,620 円	10,490,508　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 200,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 709,700 円	83,500,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	167,000 円	83,500,000　×　　　　 0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	83,500 円	83,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,997,320 円　（　　　　　　 25,283 円／㎡）　　（経費率　　 20.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

28 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9512

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	83,500,000 円	設計監理料率　 260,000 円／㎡　×　 311.70 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0673	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0515 ×　 40 ％　＋　0.0629 × 30 ％　＋ 0.0927 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	5,619,550 円（　　　　　 71,134 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	10,001,088 円
②総費用	1,997,320 円
③純収益　①－②	8,003,768 円
④建物等に帰属する純収益	5,619,550 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,384,218 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,267,868 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 28,707 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 51,542,455 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 652,000 円／㎡）