別記様式第一 鑑定評価書(令和 2 年地価公示)
令和2年1月15日 提出
幸 -9 宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
幸 -9 神奈川県 神奈川第1 氏名  不動産鑑定士 藤井 一嘉 印  TEL.
鑑定評価額 33,200,000 円  1㎡当たりの価格 270,000 円/㎡ 
1 基本的事項
(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月5日 (6)


[平成31年1月]
路線価又は倍率
205,000 円/㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和元年12月20日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
2 鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)



①所在及び地番並
びに「住居表示」等
川崎市幸区小倉2丁目1095番6
「小倉2-16-2」
②地積
 (㎡)
123  
(           
⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
 の状況
⑥接面道路の状況 ⑦供給処
 理施設
 状況
⑧主要な交通施設との接
 近の状況
1中専
(60,200)
準防

(その他)
高度2種最高15m


(70,160)

1:1
住宅

W2
一般住宅を中心にア
パートも見られる住
宅地域
南東4m市道 水道、ガス、下水 新川崎

1.4km
(2)



①範囲 東    60 m、西    80 m、南    40 m、北    50 m ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口 約    11.0 m、奥行 約    11.0 m、規模         120 ㎡程度、形状 正方形
④地域的特性 特記

事項
新川崎駅徒歩圏の既成の住宅
地域


基準方位・北4m市
交通

施設
新川崎駅

1.4km
法令

規制
1中専
(70,160)
準防 
高度2種最高15m
⑤地域要因の将
 来予測
平坦な既成の住宅地域であり、特別な地域要因の変動も予測されず、今後も現環境を維持するものと予測する。
地価は駅徒歩圏住宅地の根強い需要を背景にやや強含みで推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
 個別的要因
方位                +3.0





(5)鑑定評価の手法
 の適用
 取引事例比較法  比準価格           286,000 円/㎡
 収益還元法  収益価格           225,000 円/㎡
 原価法  積算価格            /      円/㎡
 開発法  開発法に
 よる価格                 /      円/㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は幸区及び隣接市区のJR南武線沿線の住宅地域である。需要者は川崎市内居住者、都区部南西部及び横浜
市北部の居住者で都心・横浜通勤者が多い。土地のみの供給は少なく、既存宅地の細分化に伴う建売住宅による供給が
大部分であり、取引の中心となる価格帯は建売で総額3500~4500万円程度である。駅徒歩圏の利便性良好な平
坦な地域であり、需要は根強く、地価は強含み傾向で推移している。
(7)試算価格の調整
 ・検証及び鑑定
 評価額の決定の
 理由
近隣地域周辺にはアパ-ト等の収益物件も見られるが、自用目的の取引が中心であり、収益性より居住の快適性と総額
とのバランスを重視して価格が形成されている。そこで、比準価格を重視し収益価格を参酌の上、単価と総額との関連
にも留意し、代表標準地との検討をも考量して、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)











①■代表標準地 □標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準

標準化補正
 前年標準地番号
 [ 幸 -8                       ]
 修正  補正  因の比
 較
 要因の
 比較
 価格
    (円/㎡)
街路         0.0
交通・接近      0.0
環境         0.0
画地        +1.0
[前年代表標準地等の価格]
        342,000 円/㎡
[102.9]
100
100
[101.0]
100
[132.4]
[103.0]
100
271,000 
⑧-1対象標準地の検討
□継続 ■新規
前年標準地の価格
                  円/㎡
⑧-2標準地が共通地点(指定基準地等と同一
 地点)である場合の検討
□指定基準地 □基準地
指定基準地等番号
 [                             ]
前年指定基準地等の価格(半年前)
                  円/㎡











[一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]
幸区は古くからの既成住宅地域で、人口は増
加で推移。高齢化人口比率が高い。低金利政
策下、先行き不透明ながら景気は回復傾向に
ある。

駅徒歩圏の平坦な住宅地域である。根強い需
要があり、地価はやや強含みで推移した。



標準的な道路付け、及び規模であり、市場競
争力は普通と判断される。個別的要因に変動
はない。
行政         0.0
その他        0.0
地域要因の比較
街路        +3.5
交通・接近     +2.0
環境       +23.0
行政        +2.0
その他        0.0
⑨変動率 年間 半年間
(指定基準地等)
 %  %
3 試算価格算定内訳 幸 -9 宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
 例番号
②所在及び地番並びに「住居表示」
 等
③取引時
 点
④類
 型
⑤地積
    (㎡)
⑥画地
の形状
⑦接面道路の
 状況
⑧主要交通施
 設の状況
⑨法令上の規制
 等
a 10201
11
-7
川崎市幸区

貸家
建付

  
(           ) 
不整形 南西7.2m市道
、北西4m、
角地



1中専
高度2種最高15m
(80,200)
b 10201
01
-17
川崎市幸区

建付


  
(           ) 
長方形 北西4m市道、
中間画地




1中専
高度2種最高15m
(70,160)
c 10201
05D
-16
川崎市幸区

貸家
建付

  
(           ) 
ほぼ台形 南7.3m市道、
中間画地




近商
高度3種最高20m
(90,200)
d 10201
08
-27
川崎市幸区

更地


  
(           ) 
ほぼ長方形 南西4m私道、
中間画地




1中専
高度2種最高15m
(70,160)
e 10201
04D
-4
川崎市幸区

更地


  
(           ) 
ほぼ長方形 南7.5m市道、
東6.5m、角地




近商
高度3種最高20m
(90,200)
NO ⑩取引価格
  (円/㎡)
⑪事情補
 正
⑫時点修
 正
⑬建付減価
 の補正
⑭標準化
 補正
⑮推定価格
  (円/㎡)
⑯地域要因
 の比較
⑰標準価格
  (円/㎡)
⑱個別的要因の
 比較
⑲査定価格
  (円/㎡)
a (            
310,907  
100
[ 100.0]
[ 101.8]
100
100
[ 100.0]
100
[ 105.1]

301,145 
100
[ 108.7]

277,042 
街路      0.0

交通・     0.0
接近

環境      0.0

画地     +3.0

行政      0.0

その他     0.0

   [ 103.0]
     100

285,000 
b (            
353,345  
100
[ 100.0]
[ 101.2]
100
100
[ 100.0]
100
[ 115.0]

310,944 
100
[ 100.0]

310,944 

320,000 
c (            
251,562  
100
[ 100.0]
[ 101.8]
100
100
[ 100.0]
100
[ 100.0]

256,090 
100
[ 105.5]

242,739 

250,000 
d (            
279,123  
100
[ 100.0]
[ 101.2]
100
100
[   /  ]
100
[ 117.3]

240,812 
100
[  97.9]

245,978 

253,000 
e (            
341,880  
100
[ 100.0]
[ 101.6]
100
100
[   /  ]
100
[ 105.0]

330,810 
100
[ 103.4]

319,932 

330,000 
NO ア事情の
 内容
イ月率変
 動率
ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 %/月  
+0.13 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +5.5 交通・接近   +1.0 環境       0.0
画地      +5.1 行政       0.0 その他      0.0 行政      +2.0 その他      0.0
b 正常 %/月  
+0.13 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0
画地     +15.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
c 正常 %/月  
+0.13 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +4.5 交通・接近   -1.0 環境       0.0
画地       0.0 行政       0.0 その他      0.0 行政      +2.0 その他      0.0
d 正常 %/月  
+0.13 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -4.0 交通・接近   +2.0 環境       0.0
画地     +17.3 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
e 正常 %/月  
+0.13 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +4.5 交通・接近   -3.0 環境       0.0
画地      +5.0 行政       0.0 その他      0.0 行政      +2.0 その他      0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格:     286,000 円/㎡]  



幸 -9 宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1 ■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内宅地であり、原価法の適用は困難である。
(2)-2 □造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

    (円/㎡)
④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
 の価格
   (円/㎡)
⑦造成工事費

   (円/㎡)
⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
 修正後の価格
   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 

 
100
[      ]
[      ]
100

 
⑪付帯費用

    (円/㎡)
⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
 正後の価格
   (円/㎡)
⑮有効宅地化率で
 除した価格
   (円/㎡)
⑯地域要因の比
 較
⑰個別的要因の
 比較
⑱再調達原価

   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 
(        %) 
  
100
[      ]
[      ]
100

 
⑲熟成度修正      [      ]/100 ⑳積算価格                  円/㎡
内訳

事情の
内容
月率変動率



標準化補正 月率変動率


標準化補正 月率変動率
%/月  
 

    

    

    
%/月  
 

   

   

   
%/月  
 
地域要因の比較 街路       交通・接近    環境      行政      その他    
(3)収益価格算定内訳
(3)-1 収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由



①総収益

     (円)
②総費用

     (円)
③純収益

     (円)
④建物に帰属する純
 収益
     (円)
⑤土地に帰属する
 純収益
     (円)
⑥未収入期間修正
 後の純収益
     (円)
⑦還元利回り

     (r-g)

4,549,974 

737,843 

3,812,131 

2,500,020 

1,312,111 
( 0.9722
1,275,634 
  4.9 -  0.3 )
4.6%  
⑧収益価格       27,731,174 円    (     225,000 円/㎡)
⑨収益価格が試算
 できなかった場
 合その理由


□ 収益還元法が適用
  できない場合その
  理由


  以下、収益還元法適用の場合は、宅地-4 (3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1 開発法の適用 □ する ■ しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

     (円)
②支出の現価の総和

     (円)
③投下資本収益率

     (%)
④販売単価(住宅)

   (円/㎡)
⑤分譲可能床面積

     (㎡)
⑥建築工事費

  (円/㎡)
⑦延床面積

    (㎡)

 

 

 

 

 

 

 
⑧開発法による価格                         円    (                       円/㎡)
  以下、開発法適用の場合は、宅地-6 (4)-2へ
幸 -9 宅地-4
(3)-2 想定建物の状況
①用  途 ②建築面積 (㎡) ③構造・階層 ④延床面積  (㎡)
共同住宅 60.00 S3 180.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
1中専 準防
高度2種最高15m
70 %   200 %   160 %   123 ㎡     11.0 m x   10.9 m  前面道路:市道         4.0 m 
特定道路までの距離:        m 
⑥想定建物の概要 各階1DKタイプ(30㎡前後)×2戸の共同住宅を想定。 ⑦有効率  100.0 %
の理由
外階段及び外廊下のため
(3)-3 総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

    (㎡)
③有効率
(%)
④有効面積

    (㎡)
⑤1㎡当たり月額
支払賃料
     (円)
⑥月額支払賃料

     (円)
⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等  (円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等  (円)

 1 1
住宅
60.00 

100.0 

60.00 

2,083 

124,980 
1.0  124,980 
1.0  124,980 

 2 2
住宅
60.00 

100.0 

60.00 

2,147 

128,820 
1.0  128,820 
1.0  128,820 

 3 3
住宅
60.00 

100.0 

60.00 

2,147 

128,820 
1.0  128,820 
1.0  128,820 

    

 

 

 

 

 
   
   

    

 

 

 

 

 
   
   


180.00 

100.0 

180.00 


382,620 
382,620 
382,620 
⑨年額支払賃料        382,620 円 × 12ヶ月 =        4,591,440 円 
⑩a共益費(管理費)                 円/㎡ ×      180.00 ㎡ × 12ヶ月 =                0 円 
⑩b共益費(管理費)の算出根拠
⑪その他の収入(駐車場使用料等)         円/台 ×      台 × 12ヶ月 +            =                  円 
⑫貸倒れ損失(算出根拠、金額)  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))
        4,591,440 円  ×     5.0 %                          
+                    円  ×         % =         229,572 円 
⑭以上計 ⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 4,361,868 円 
⑮保証金等の運用益(空室損失考慮後)           382,620 円 ×    95.0 %  ×    1.00 % =            3,635 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額(空室損失考慮後) 償却年数(      2 年 )  運用利回り(   1.00 % )                   
          382,620 円 ×    95.0 %  ×    0.5075 =          184,471 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益(空室損失考慮後)            円 ×         %  ×         % =                 円 
⑱総収益   ⑭+⑮+⑯+⑰                    4,549,974 円    (         36,992 円/㎡ )
(3)-4 1㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠     ( )内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
 実質賃料
  (円/㎡)
③事情補
 正
④時点修
 正
⑤標準化
 補正
⑥建物格
 差修正
⑦地域要
 因の比較
⑧基準階
 格差修正
⑨査定実質賃料
 (円/㎡)
⑩標準地基準階の賃料
a 1020102

    -23
2,326  
  2,230
100
[100.0]
[100.0]
100
100
[ 97.0]
100
[100.0]
100
[100.0]
100
[100.0]

2,398 
対象基準階の
 月額実質賃料
      2,240 円/㎡

 月額支払賃料
(     2,147 円/㎡)


 基準階   2 F     B
b 1020102

    -24
2,086  
  2,000
100
[100.0]
[100.0]
100
100
[100.0]
100
[ 95.0]
100
[100.0]
100
[100.0]

2,196 
c 1020110

    -5
2,119  
  2,118
100
[100.0]
[100.0]
100
100
[100.0]
100
[100.0]
100
[100.0]
100
[100.0]

2,119 
幸 -9 宅地-5
(3)-5 総費用算出内訳
項 目 実額相当額 算 出 根 拠
①修繕費 171,000 円           34,200,000 ×       0.5 %
②維持管理費 137,743 円             4,591,440 ×       3.0 %
③公租公課  土地                70,000 円     査定額
 建物               290,700 円           34,200,000 ×    50.0 % ×   17.00 /1000
④損害保険料        34,200 円           34,200,000 ×      0.10 %
⑤建物等の取壊費用の積立金        34,200 円           34,200,000 ×      0.10 %
⑥その他費用               円     
⑦総費用

 ①~⑥


                    737,843 円 (               5,999 円/㎡)  (経費率    16.2 %)
(3)-6 基本利率等
①r:基本利率 4.9 %  ⑥g :賃料の変動率 0.3 % 
②a:躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 %  ⑦na:躯体の経済的耐用年数 35 年 
③b:仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 %  ⑧nb:仕上の経済的耐用年数 20 年 
④c:設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 %  ⑨nc:設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤m:未収入期間 0.5 年  ⑩α :未収入期間を考慮した修正率 0.9722    
(3)-7 建物等に帰属する純収益
項  目 査 定 額 算 出 根 拠
①建物等の初期投資額 34,200,000 円                          設計監理料率
  190,000 円/㎡ ×      180.00 ㎡ × (100% +        %)
②元利逓増償還率 0.0731        躯体部分        仕上部分       設備部分
  0.0581 ×  40 % + 0.0777 ×  40 % + 0.0939 ×  20 %
③建物等に帰属する純収益
        ①×②
2,500,020 円  
(             20,325 円/㎡)
(3)-8 土地に帰属する純収益
①総収益 4,549,974 円      
②総費用 737,843 円      
③純収益 ①-② 3,812,131 円      
④建物等に帰属する純収益 2,500,020 円      
⑤土地に帰属する純収益 ③-④ 1,312,111 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

     ⑤×α
1,275,634 円      

  (                         10,371 円/㎡)
(3)-9土地の収益価格     還元利回り(r-g)          4.6 %

                              27,731,174 円


(                       225,000 円/㎡)
別記様式第一 鑑定評価書(令和 2 年地価公示)
令和2年1月15日 提出
幸 -9 宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
幸 -9 神奈川県 神奈川第1 氏名  不動産鑑定士 石井 健之 印  TEL.
鑑定評価額 33,200,000 円  1㎡当たりの価格 270,000 円/㎡ 
1 基本的事項
(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月10日 (6)


[平成31年1月]
路線価又は倍率
205,000 円/㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和元年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
2 鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)



①所在及び地番並
びに「住居表示」等
川崎市幸区小倉2丁目1095番6
「小倉2-16-2」
②地積
 (㎡)
123  
(           
⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
 の状況
⑥接面道路の状況 ⑦供給処
 理施設
 状況
⑧主要な交通施設との接
 近の状況
1中専
(60,200)
準防

(その他)
高度2種最高15m


(70,160)

1:1
住宅

W2
一般住宅を中心にア
パートも見られる住
宅地域
南東4m市道 水道、ガス、下水 新川崎

1.4km
(2)



①範囲 東    60 m、西    80 m、南    40 m、北    50 m ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口 約    11.0 m、奥行 約    10.9 m、規模         123 ㎡程度、形状 正方形
④地域的特性 特記

事項
特にない

基準方位 北  4
m市道
交通

施設
新川崎駅南西方

1.4km
法令

規制
1中専
(70,160)
準防 
高度2種最高15m
⑤地域要因の将
 来予測
近隣地域は、一般住宅、アパート等が建ち並ぶ住宅地域として熟成しており、当分の間は現状を維持していくも
のと予測する。地価はやや強含みで推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
 個別的要因
方位                +3.0





(5)鑑定評価の手法
 の適用
 取引事例比較法  比準価格           284,000 円/㎡
 収益還元法  収益価格           206,000 円/㎡
 原価法  積算価格            /      円/㎡
 開発法  開発法に
 よる価格                 /      円/㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は幸区・川崎区の住宅地域である。近隣地域はバス通り背後に位置し、市街地再開発事業が完成し利便性が
向上した新川崎駅を最寄駅とする一般住宅、アパートが混在する住宅地域である。需要者は川崎市内の居住者のほか、
東京や横浜からの比較的若年層(30代~40代)の転入者も多い。大規模な宅地開発等はなく、供給は従来の戸建住
宅地を細分化して総額を抑えた小規模なものが多い。取引は建売住宅で3500万円~5000万円程度である。
(7)試算価格の調整
 ・検証及び鑑定
 評価額の決定の
 理由
新川崎駅、川崎駅、武蔵小杉駅等からバス利用の既成の住宅地域で、最近は画地規模の細分化が進んでいる。周囲には
、アパート等もあるが、旧来からの地主による、収益目的というよりも、節税・相続対策や土地の有効活用等を目的と
したものが多く、収益価格は低位に試算されている。よって、市場の実態を反映した比準価格を重視し収益価格を関連
づけて、代表標準地との検討を踏まえ、単価と総額との関連を考慮し鑑定評価額を決定した。
(8)











①■代表標準地 □標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準

標準化補正
 前年標準地番号
 [ 幸 -8                       ]
 修正  補正  因の比
 較
 要因の
 比較
 価格
    (円/㎡)
街路         0.0
交通・接近      0.0
環境         0.0
画地        +1.0
[前年代表標準地等の価格]
        342,000 円/㎡
[102.9]
100
100
[101.0]
100
[132.3]
[103.0]
100
271,000 
⑧-1対象標準地の検討
□継続 ■新規
前年標準地の価格
                  円/㎡
⑧-2標準地が共通地点(指定基準地等と同一
 地点)である場合の検討
□指定基準地 □基準地
指定基準地等番号
 [                             ]
前年指定基準地等の価格(半年前)
                  円/㎡











[一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]
消費増税による悪化懸念があるが、景気は国
内需要による緩やかな拡大が続き、概ね地価
上昇が見られる。米中貿易摩擦等の景気下振
れリスクもある。

駅からやや離れたバス利用の住宅地域である
。新川崎駅の駅前では市街地再開発事業が完
成し利便性が向上している。地価は微増傾向
で推移している。

南東側道路で、北側道路の画地と比較して日
照・通風等が優る。南側ないし南東側道路は
選好性があり、優位性がある。個別的要因に
変動はない。
行政         0.0
その他        0.0
地域要因の比較
街路        +2.0
交通・接近     +6.0
環境       +20.0
行政        +2.0
その他        0.0
⑨変動率 年間 半年間
(指定基準地等)
 %  %
3 試算価格算定内訳 幸 -9 宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
 例番号
②所在及び地番並びに「住居表示」
 等
③取引時
 点
④類
 型
⑤地積
    (㎡)
⑥画地
の形状
⑦接面道路の
 状況
⑧主要交通施
 設の状況
⑨法令上の規制
 等
a 10201
01
-17
川崎市幸区

建付


  
(           ) 
長方形 北西4m市道、
中間画地




1中専
高度2種最高15m
(70,160)
b 10201
02
-14
川崎市幸区

建付


  
(           ) 
ほぼ長方形 北4.5m私道、
中間画地




1住居
高度3種最高20m
(70,180)
c 10201
09
-2
川崎市幸区

建付


  
(           ) 
長方形 北東4m私道、
中間画地




1中専
高度2種最高15m
(70,160)
d 10201
03
-21
川崎市幸区

建付


  
(           ) 
長方形 南西4m市道、
北東3.1m、
二方路



1住居
高度3種最高20m
(70,160)
e   
(           ) 
NO ⑩取引価格
  (円/㎡)
⑪事情補
 正
⑫時点修
 正
⑬建付減価
 の補正
⑭標準化
 補正
⑮推定価格
  (円/㎡)
⑯地域要因
 の比較
⑰標準価格
  (円/㎡)
⑱個別的要因の
 比較
⑲査定価格
  (円/㎡)
a (            
353,345  
100
[ 100.0]
[ 101.2]
100
100
[ 100.0]
100
[ 130.0]

275,065 
100
[ 100.0]

275,065 
街路      0.0

交通・     0.0
接近

環境      0.0

画地     +3.0

行政      0.0

その他     0.0

   [ 103.0]
     100

283,000 
b (            
346,448  
100
[ 100.0]
[ 101.0]
100
100
[ 100.0]
100
[ 126.1]

277,488 
100
[ 102.0]

272,047 

280,000 
c (            
392,551  
100
[ 100.0]
[ 101.3]
100
100
[ 100.0]
100
[ 127.4]

312,130 
100
[  97.0]

321,784 

331,000 
d (            
394,217  
100
[ 100.0]
[ 101.0]
100
100
[ 100.0]
100
[ 135.3]

294,279 
100
[ 105.1]

279,999 

288,000 
e (            
  
100
[      ]
[      ]
100
100
[      ]
100
[      ]

 
100
[      ]

 

 
NO ア事情の
 内容
イ月率変
 動率
ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 %/月  
+0.13 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0
画地     +30.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
b 正常 %/月  
+0.13 
街路      -3.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +1.0 交通・接近    0.0 環境       0.0
画地     +30.0 行政       0.0 その他      0.0 行政      +1.0 その他      0.0
c 正常 %/月  
+0.13 
街路      -3.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近   -3.0 環境       0.0
画地     +31.3 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
d 正常 %/月  
+0.13 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近   +2.0 環境      +3.0
画地     +35.3 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
e %/月  
 
街路           交通・接近        環境           街路           交通・接近        環境          
画地           行政           その他          行政           その他         
オ比準価格決定の理由 [比準価格:     284,000 円/㎡]  



幸 -9 宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1 ■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地にあり、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2 □造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

    (円/㎡)
④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
 の価格
   (円/㎡)
⑦造成工事費

   (円/㎡)
⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
 修正後の価格
   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 

 
100
[      ]
[      ]
100

 
⑪付帯費用

    (円/㎡)
⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
 正後の価格
   (円/㎡)
⑮有効宅地化率で
 除した価格
   (円/㎡)
⑯地域要因の比
 較
⑰個別的要因の
 比較
⑱再調達原価

   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 
(        %) 
  
100
[      ]
[      ]
100

 
⑲熟成度修正      [      ]/100 ⑳積算価格                  円/㎡
内訳

事情の
内容
月率変動率



標準化補正 月率変動率


標準化補正 月率変動率
%/月  
 

    

    

    
%/月  
 

   

   

   
%/月  
 
地域要因の比較 街路       交通・接近    環境      行政      その他    
(3)収益価格算定内訳
(3)-1 収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由



①総収益

     (円)
②総費用

     (円)
③純収益

     (円)
④建物に帰属する純
 収益
     (円)
⑤土地に帰属する
 純収益
     (円)
⑥未収入期間修正
 後の純収益
     (円)
⑦還元利回り

     (r-g)

4,515,726 

752,706 

3,763,020 

2,565,810 

1,197,210 
( 0.9722
1,163,928 
  4.9 -  0.3 )
4.6%  
⑧収益価格       25,302,783 円    (     206,000 円/㎡)
⑨収益価格が試算
 できなかった場
 合その理由


□ 収益還元法が適用
  できない場合その
  理由


  以下、収益還元法適用の場合は、宅地-4 (3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1 開発法の適用 □ する ■ しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

     (円)
②支出の現価の総和

     (円)
③投下資本収益率

     (%)
④販売単価(住宅)

   (円/㎡)
⑤分譲可能床面積

     (㎡)
⑥建築工事費

  (円/㎡)
⑦延床面積

    (㎡)

 

 

 

 

 

 

 
⑧開発法による価格                         円    (                       円/㎡)
  以下、開発法適用の場合は、宅地-6 (4)-2へ
幸 -9 宅地-4
(3)-2 想定建物の状況
①用  途 ②建築面積 (㎡) ③構造・階層 ④延床面積  (㎡)
共同住宅 60.00 S3 180.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
1中専 準防
高度2種最高15m
70 %   200 %   160 %   123 ㎡     11.0 m x   10.9 m  前面道路:市道         4.0 m 
特定道路までの距離:        m 
⑥想定建物の概要 各住戸30㎡程度の1DKタイプで、3階建の共同住宅を想定。 ⑦有効率  100.0 %
の理由
外階段のため
(3)-3 総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

    (㎡)
③有効率
(%)
④有効面積

    (㎡)
⑤1㎡当たり月額
支払賃料
     (円)
⑥月額支払賃料

     (円)
⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等  (円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等  (円)

 1 1
住宅
60.00 

100.0 

60.00 

2,080 

124,800 
1.0  124,800 
1.0  124,800 

 2 2
住宅
60.00 

100.0 

60.00 

2,109 

126,540 
1.0  126,540 
1.0  126,540 

 3 3
住宅
60.00 

100.0 

60.00 

2,140 

128,400 
1.0  128,400 
1.0  128,400 

    

 

 

 

 

 
   
   

    

 

 

 

 

 
   
   


180.00 

100.0 

180.00 


379,740 
379,740 
379,740 
⑨年額支払賃料        379,740 円 × 12ヶ月 =        4,556,880 円 
⑩a共益費(管理費)                 円/㎡ ×      180.00 ㎡ × 12ヶ月 =                0 円 
⑩b共益費(管理費)の算出根拠
⑪その他の収入(駐車場使用料等)         円/台 ×      台 × 12ヶ月 +            =                  円 
⑫貸倒れ損失(算出根拠、金額) 敷金等で担保されているので計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))
        4,556,880 円  ×     5.0 %                          
+                    円  ×         % =         227,844 円 
⑭以上計 ⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 4,329,036 円 
⑮保証金等の運用益(空室損失考慮後)           379,740 円 ×    95.0 %  ×    1.00 % =            3,608 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額(空室損失考慮後) 償却年数(      2 年 )  運用利回り(   1.00 % )                   
          379,740 円 ×    95.0 %  ×    0.5075 =          183,082 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益(空室損失考慮後)            円 ×         %  ×         % =                 円 
⑱総収益   ⑭+⑮+⑯+⑰                    4,515,726 円    (         36,713 円/㎡ )
(3)-4 1㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠     ( )内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
 実質賃料
  (円/㎡)
③事情補
 正
④時点修
 正
⑤標準化
 補正
⑥建物格
 差修正
⑦地域要
 因の比較
⑧基準階
 格差修正
⑨査定実質賃料
 (円/㎡)
⑩標準地基準階の賃料
a 1020110

    -4
2,292  
  2,197
100
[100.0]
[100.0]
100
100
[100.0]
100
[ 99.0]
100
[100.0]
100
[100.0]

2,315 
対象基準階の
 月額実質賃料
      2,200 円/㎡

 月額支払賃料
(     2,109 円/㎡)


 基準階   2 F     B
b 1020110

    -5
2,119  
  2,118
100
[100.0]
[100.0]
100
100
[100.0]
100
[ 99.0]
100
[100.0]
100
[ 97.0]

2,207 
c 1020110

    -6
1,810  
  1,808
100
[100.0]
[100.0]
100
100
[100.0]
100
[ 96.0]
100
[ 93.1]
100
[ 98.0]

2,066 
幸 -9 宅地-5
(3)-5 総費用算出内訳
項 目 実額相当額 算 出 根 拠
①修繕費 175,500 円           35,100,000 ×       0.5 %
②維持管理費 136,706 円             4,556,880 ×       3.0 %
③公租公課  土地                72,000 円     査定額
 建物               298,300 円           35,100,000 ×    50.0 % ×   17.00 /1000
④損害保険料        35,100 円           35,100,000 ×      0.10 %
⑤建物等の取壊費用の積立金        35,100 円           35,100,000 ×      0.10 %
⑥その他費用               円     
⑦総費用

 ①~⑥


                    752,706 円 (               6,120 円/㎡)  (経費率    16.7 %)
(3)-6 基本利率等
①r:基本利率 4.9 %  ⑥g :賃料の変動率 0.3 % 
②a:躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 %  ⑦na:躯体の経済的耐用年数 35 年 
③b:仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 %  ⑧nb:仕上の経済的耐用年数 20 年 
④c:設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 %  ⑨nc:設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤m:未収入期間 0.5 年  ⑩α :未収入期間を考慮した修正率 0.9722    
(3)-7 建物等に帰属する純収益
項  目 査 定 額 算 出 根 拠
①建物等の初期投資額 35,100,000 円                          設計監理料率
  195,000 円/㎡ ×      180.00 ㎡ × (100% +        %)
②元利逓増償還率 0.0731        躯体部分        仕上部分       設備部分
  0.0581 ×  40 % + 0.0777 ×  40 % + 0.0939 ×  20 %
③建物等に帰属する純収益
        ①×②
2,565,810 円  
(             20,860 円/㎡)
(3)-8 土地に帰属する純収益
①総収益 4,515,726 円      
②総費用 752,706 円      
③純収益 ①-② 3,763,020 円      
④建物等に帰属する純収益 2,565,810 円      
⑤土地に帰属する純収益 ③-④ 1,197,210 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

     ⑤×α
1,163,928 円      

  (                          9,463 円/㎡)
(3)-9土地の収益価格     還元利回り(r-g)          4.6 %

                              25,302,783 円


(                       206,000 円/㎡)