鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

都筑 -19　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０２０３０９ -8	横浜市都筑区		更地	（　）	ほぼ長方形	東6.6m市道、北6.3m、角地		｢調区｣ (60,80)
b	１０２０３０５ -14	横浜市都筑区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西4.5m市道、中間画地		｢調区｣ (50,80)
c	１０２０３１１ -26	横浜市都筑区		建付地	（　）	ほぼ整形	南西4m私道、中間画地		｢調区｣ (50,80)
d	１０２０３１１ -16	横浜市都筑区		建付地	（　）	ほぼ台形	西6.5m市道、中間画地		｢調区｣ (50,80)
e	１０２０３１１ -34	横浜市都筑区		建付地	（　）	ほぼ整形	南西6.5m市道、南東3.7m、北5.5m、三方路		｢調区｣ (60,80)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 153,789	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 105.1]	146,326	100 [ 95.9]	152,582	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	157,000
b	(　 ) 167,542	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	159,564	100 [ 102.9]	155,067		160,000
c	(　 ) 130,946	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 95.9]	136,544	100 [ 89.2]	153,076		158,000
d	(　 ) 201,613	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 116.2]	173,505	100 [ 112.4]	154,364		159,000
e	(　 ) 173,571	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 111.4]	155,809	100 [ 104.4]	149,242		154,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.5	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 -10.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +5.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +0.5	交通・接近　 -2.5	環境　　　　 +5.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -8.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -3.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.5	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +13.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +16.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.5	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 -3.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +11.4	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 158,000 円／㎡]

都筑 -19　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存しており、土地の再調達原価が把握できないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,441,068	381,209	2,059,859	1,365,760	694,099	（　0.9699） 673,207	（ 5.0 - 0.3 ） 4.7％
	⑧収益価格	14,323,553 円　　　　（　 66,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

都筑 -19　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
戸建住宅	60.00	Ｗ2	110.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
｢調区｣	50 ％	80 ％	80 ％	217 ㎡	12.0 m x 18.4 m	前面道路：市道　 4.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

木造２階建の戸建住宅（延床面積１１０㎡）の一棟貸しを想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

戸建住宅一棟貸しのため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 2	居宅	110.00	100.0	110.00	1,927	211,970	1.0	211,970
							1.0	211,970
～

～

～

～

計		110.00	100.0	110.00		211,970		211,970
								211,970

⑨年額支払賃料	211,970 円　×　12ヶ月　＝　 2,543,640 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 110.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,543,640 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 203,491 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,340,149 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	211,970 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 1,950 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 211,970 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 98,969 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,441,068 円　　　　（　 11,249 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０２０３１０Ｔ　　　　-18	1,378 ( 1,320)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 76.0]	100 [102.0]	100 [ 90.0]	1,975	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,010 円/㎡　月額支払賃料（　 1,927 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１０２０３１０Ｔ　　　　-48	2,020 ( 1,937)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [107.0]	100 [110.0]	2,019
c	１０２０３１０Ｔ　　　　-49	2,048 ( 1,888)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 83.0]	100 [105.0]	100 [115.0]	2,043

都筑 -19　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	88,000 円	17,600,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	76,309 円	2,543,640　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 58,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 123,200 円	17,600,000　×　　 50.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	17,600 円	17,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	17,600 円	17,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 381,209 円　（　　　　　　 1,757 円／㎡）　　（経費率　　 15.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9699

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	17,600,000 円	設計監理料率　 160,000 円／㎡　×　 110.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0776	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0629 ×　 40 ％　＋　0.0837 × 40 ％　＋ 0.0946 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,365,760 円（　　　　　 6,294 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,441,068 円
②総費用	381,209 円
③純収益　①－②	2,059,859 円
④建物等に帰属する純収益	1,365,760 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	694,099 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	673,207 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,102 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 14,323,553 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 66,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月10日　提出
都筑 -19　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

都筑 -19

神奈川県

神奈川第３

氏名

不動産鑑定士　高橋　芳明

印

TEL.

鑑定評価額

34,300,000 円

１㎡当たりの価格

158,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和2年1月1日	(4)鑑定評価日	令和2年1月6日	(6) 路線価	[平成31年1月] 路線価又は倍率	円／㎡

						1.2 倍
(2)実地調査日	令和元年12月6日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	横浜市都筑区東山田町１３５９番１１				②地積　(㎡)	217 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		｢調区｣ (50,80) （その他）
	1:1.5	住宅Ｗ2	一般住宅、林地等が混在する傾斜地の住宅地域	南4m市道	水道、ガス、下水	東山田 1.0km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 100 ｍ、西 100 ｍ、南 200 ｍ、北 100 ｍ

②標準的使用

戸建住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 12.0 ｍ、奥行　約　　 18.0 ｍ、規模　　 215 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

周辺に雑木林等が見られる住
宅地域

街

路

基準方位北　４ｍ市
道

交通

施設

東山田駅北方

1.0km

法令

規制

｢調区｣
(50,80)

⑤地域要因の将
　来予測

市街化調整区域内に小規模住宅及び事業所等が存し、周辺には雑木林のほか農地も散在する。地域要因に大きな
変動は認められず、これからも現状の住環境を維持し推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

戸建住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +3.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 158,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 62,300 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、都筑区及び隣接区の市街化調整区域の住宅地域に一致する。需要者の中心は、横浜市内、川崎市内に居
住中の一次取得者及び二次取得者が見受けられる。地下鉄グリーンラインの開通以来、従来交通接近条件の劣る地域が
徒歩圏となったことにより、その差異によって価格水準は大きく異なる。需要の中心となる価格帯は、画地規模（２０
０㎡）で３０００万円、新築戸建で４５００万円程度と判断される。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

市街化調整区域の住宅地域に存し、需要者はエンドユーザーが自用目的で取得する場合が中心であり、賃貸住宅等の利
用は遊休地の有効利用程度である。そのため、主たる価格形成要因は、住環境であり、元本果実の相関関係が希薄であ
る。したがって、エンドユーザーが実需目的で取得した取引事例から求めた比準価格を標準に、収益価格は参酌し、更
に周辺の他の標準地の価格水準及び単価と総額との関連にも留意し鑑定評価額を標記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    158,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

不動産融資における資金調達環境は引き続き
良好であり、雇用情勢等も安定しているため
、エンドユーザー等の不動産取得意欲は向上
している。

最寄り駅から徒歩圏の戸建住宅が建ち並ぶ市
街化調整区域であるが、地域要因に大きな変
動要因は認められない。

南側道路付けであり、選好性は良好であるが
、大きな変動要因は認められない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

都筑 -19　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０２０３０１Ｄ -7	横浜市都筑区		建付地	（　）	長方形	東4m私道、南4.5m、角地		｢調区｣ (50,80)
b	１０２０３０１Ｄ -8	横浜市都筑区		建付地	（　）	長方形	東9.7m市道、中間画地		｢調区｣土砂災害警戒区域 (50,80)
c	１０２０３０９ -8	横浜市都筑区		更地	（　）	ほぼ長方形	東6.6m市道、北6.3m、角地		｢調区｣ (60,80)
d	１０２０３０５ -14	横浜市都筑区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西4.5m市道、中間画地		｢調区｣ (50,80)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 201,674	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.1]	191,888	100 [ 97.9]	196,004	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	202,000
b	(　 ) 157,027	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	153,948	100 [ 99.6]	154,566		159,000
c	(　 ) 153,789	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 105.1]	146,326	100 [ 107.1]	136,626		141,000
d	(　 ) 167,542	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	167,542	100 [ 99.9]	167,710		173,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +5.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +6.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +5.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +2.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 158,000 円／㎡]

都筑 -19　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、適正な再調達原価を求めることが困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,458,232	390,284	2,067,948	1,412,320	655,628	（　0.9699） 635,894	（ 5.0 - 0.3 ） 4.7％
	⑧収益価格	13,529,660 円　　　　（　 62,300 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

都筑 -19　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
戸建住宅	60.00	Ｗ2	110.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
｢調区｣	50 ％	80 ％	80 ％	217 ㎡	12.0 m x 18.4 m	前面道路：市道　 4.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

戸建住宅（３ＬＤＫ）１棟の一括賃貸を想定。駐車場代は支払い賃料に含む。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

戸建住宅の一棟貸しを想定のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 2	住宅	110.00	100.0	110.00	1,939	213,290	2.0	426,580
							1.0	213,290
～

～

～

～

計		110.00	100.0	110.00		213,290		426,580
								213,290

⑨年額支払賃料	213,290 円　×　12ヶ月　＝　 2,559,480 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 110.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,559,480 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 204,758 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,354,722 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	426,580 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 3,925 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 213,290 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 99,585 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,458,232 円　　　　（　 11,328 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０２０３０７Ｔ　　　　-15	2,228 ( 2,051)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [114.4]	100 [100.0]	2,050	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,024 円/㎡　月額支払賃料（　 1,939 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１０２０３０７Ｔ　　　　-19	1,795 ( 1,719)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 97.9]	100 [100.0]	1,930
c	１０２０３０８Ｔ　　　　-33	2,225 ( 2,048)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [112.2]	100 [100.0]	2,087

都筑 -19　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	91,000 円	18,200,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	76,784 円	2,559,480　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 58,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 127,400 円	18,200,000　×　　 50.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	18,200 円	18,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	18,200 円	18,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 390,284 円　（　　　　　　 1,799 円／㎡）　　（経費率　　 15.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9699

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	18,200,000 円	設計監理料率　 165,000 円／㎡　×　 110.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0776	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0629 ×　 40 ％　＋　0.0837 × 40 ％　＋ 0.0946 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,412,320 円（　　　　　 6,508 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,458,232 円
②総費用	390,284 円
③純収益　①－②	2,067,948 円
④建物等に帰属する純収益	1,412,320 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	655,628 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	635,894 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,930 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 13,529,660 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 62,300 円／㎡）