鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

横浜青葉 5-4　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０２０３１０ -12	横浜市青葉区		貸家建付地	（　）	不整形	南11.6m市道、北6.5m、二方路		１住居高度4種最高20m (70,200)
b	１０２０３１０Ｄ -5	横浜市青葉区		建付地	（　）	ほぼ台形	西16m市道、中間画地		近商高度5種最高20m (80,200)
c	１０２０３１１Ｄ -11	横浜市港北区		建付地	（　）	ほぼ台形	南東15m県道、南西9m、角地		近商高度5種最高20m (90,200)
d	１０２０３１３ -37	横浜市青葉区		建付地	（　）	ほぼ正方形	北22m市道、東6.5m、南6.5m、三方路		準住居高度4種最高20m (80,200)
e	１０２０３０５ -30	横浜市都筑区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北22m県道、西3.5m、角地		準工高度地区5種 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 281,434	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 90.9]	312,704	100 [ 108.3]	288,739	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	289,000
b	(　 ) 250,094	100 [ 100.0]	[ 102.9] 100	100 [ 97.0]	100 [ 100.0]	265,306	100 [ 93.1]	284,969		285,000
c	(　 ) 304,074	100 [ 100.0]	[ 102.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.9]	310,101	100 [ 90.3]	343,412		343,000
d	(　 ) 386,364	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	372,990	100 [ 106.5]	350,225		350,000
e	(　 ) 309,940	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ 97.0]	100 [ 100.9]	318,259	100 [ 98.9]	321,799		322,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.5	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +9.0
a	正常	％／月 +0.13	画地　　　　 -9.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -5.0
b	正常	％／月 +0.13	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.5	交通・接近　 -5.5	環境　　　　 -3.0
c	正常	％／月 +0.13	画地　　　　 +0.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 +11.0
d	正常	％／月 +0.13	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -3.0
e	正常	％／月 +0.13	画地　　　　 +0.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 326,000 円／㎡]

横浜青葉 5-4　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の宅地であり、再調達原価の把握が困難であるため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	71,445,607	15,731,016	55,714,591	40,179,200	15,535,391	（　0.9267） 14,396,647	（ 5.0 - 0.3 ） 4.7％
	⑧収益価格	306,311,638 円　　　　（　 234,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

横浜青葉 5-4　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗・事務所	500.00	Ｓ6	2,600.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準住居準防高度4種最高20m	80 ％	200 ％	200 ％	1,308 ㎡	30.0 m x 45.0 m	前面道路：国道　 18.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

地上６階建の店舗（１，２Ｆ）・事務所（３～６Ｆ）ビルを想定。フロア貸し。敷地内駐車場１０台。

⑦有効率　 86.2 ％
の理由

店舗・事務所ビルとしては標準的。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	500.00	80.0	400.00	3,562	1,424,800	8.0	11,398,400
							0.0	0
2～ 2	店舗	500.00	80.0	400.00	3,053	1,221,200	8.0	9,769,600
							0.0	0
3～ 6	事務所	400.00	90.0	360.00	2,544	915,840	8.0	7,326,720
							0.0	0
～

～

計		2,600.00	86.2	2,240.00		6,309,360		50,474,880
								0

⑨年額支払賃料	6,309,360 円　×　12ヶ月　＝　 75,712,320 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 2,240.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	12,000 円／台　×　 10 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 1,440,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	75,712,320 円　　×　　 8.0 ％＋　　　 1,440,000 円　　×　　 8.0 ％　＝　　 6,172,186 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	70,980,134 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	50,474,880 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 464,369 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	120,000 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　　 1,104 円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	71,445,607 円　　　　（　 54,622 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０２０３１２Ｔ　　　　-33	2,650 ( 2,492)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	2,759	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,561 円/㎡　月額支払賃料（　 2,544 円/㎡）　基準階 3 F B
b	１０２０３１２Ｔ　　　　-34	2,572 ( 2,426)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [112.2]	100 [100.0]	2,363
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

横浜青葉 5-4　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	2,920,000 円	584,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	3,857,616 円	77,152,320　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 2,821,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 4,964,000 円	584,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	584,000 円	584,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	584,000 円	584,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 15,731,016 円　（　　　　　　 12,027 円／㎡）　　（経費率　　 22.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

28 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9267

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	584,000,000 円	設計監理料率　 218,000 円／㎡　×　 2,600.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0688	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0523 ×　 40 ％　＋　0.0650 × 30 ％　＋ 0.0946 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	40,179,200 円（　　　　　 30,718 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	71,445,607 円
②総費用	15,731,016 円
③純収益　①－②	55,714,591 円
④建物等に帰属する純収益	40,179,200 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	15,535,391 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	14,396,647 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 11,007 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 306,311,638 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 234,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月10日　提出
横浜青葉 5-4　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

横浜青葉 5-4

神奈川県

神奈川第３

氏名

不動産鑑定士　関谷　道昭

印

TEL.

鑑定評価額

420,000,000 円

１㎡当たりの価格

321,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和2年1月1日	(4)鑑定評価日	令和2年1月6日	(6) 路線価	[平成31年1月] 路線価又は倍率	265,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和元年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	横浜市青葉区藤が丘１丁目９番６				②地積　(㎡)	1,308 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		準住居 (60,200) 準防（その他）高度4種最高20m (80,200)
	台形 1:1.5	葬祭会館Ｓ4	自動車販売会社、営業所等が多い路線商業地域	南東18m国道、背面道	水道、ガス、下水	藤が丘 600m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 130 ｍ、西 100 ｍ、南 100 ｍ、北 40 ｍ

②標準的使用

中層店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 30.0 ｍ、奥行　約　　 45.0 ｍ、規模　　 1,308 ㎡程度、形状　台形

④地域的特性

特記

事項

交通量の多い国道沿いの路線
商業地域

街

路

１８ｍ国道

交通

施設

藤が丘駅北東方

600m

法令

規制

準住居
(70,200)
準防
高度4種最高20m

⑤地域要因の将
　来予測

営業所等のほかマンションも多くみられる路線商業地で、引き続き同様の傾向が続くものとみられる。

(3)最有効使用の判定

中層店舗事務所併用地

(4)対象標準地の
　個別的要因

形状　　　　　　　　　　　　　　  -1.0
高低差　　　　　　　　　　　　　  -1.0
二方路　　　　　　　　　　　　　  +2.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 331,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 214,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、横浜市北部の青葉区をはじめ周辺地域の路線商業地で、マンション等も多くみられる地域である。需要
者は幹線道路沿いにロードサイド型店舗や営業所、事業所等用地として取得する法人、個人事業者が中心となるが、画
地規模が大きい場合にはマンション開発業者の参入もみられる。土地の供給は少なく広範囲に及び、中心的価格帯は画
地規模等により開差があり総額での把握は難しいが、単価では概ね２５～４０万円程度と推測される。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

幹線道路沿いの商業地域で、営業所等の自用業務目的での取引が主体で価格水準が形成され、賃貸収益性に着目した投
資的取引は稀であり、収益価格主体で土地価格が形成される度合いは低い。また収益資料の制約からも収益価格には多
くの想定要素を含んでいるという限界がある。従って、現実の取引市場を反映した比準価格を重視し、収益価格を関連
づけ、単価と総額との関連にも留意のうえ、かつ、代表標準地との検討を踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　港北 5-3 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 310,000 円／㎡

[101.6]
100

100
[102.0]

100
[ 96.8]

[100.0]
100

319,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    315,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

米中貿易問題の影響により景況感には不透明
感が見られるが、インバウンド効果やオフィ
ス需要に支えられ商業地への土地需要は引続
き旺盛である。

地域要因に特段の変化はなく、幹線道路沿い
の路線商業地で、業務施設等のほかマンショ
ン用地等としての需要も見込まれ、地価水準
は底堅い。

形状はやや不整形で背後地とは高低差がある
が二方路地である。従前は空地であったが、
令和元年６月に鉄骨造４階建の葬祭会館が建
築された。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -6.0
環境　　　　　　  +3.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+1.9 ％

％

３　試算価格算定内訳

横浜青葉 5-4　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０２０３１０ -12	横浜市青葉区		貸家建付地	（　）	不整形	南11.6m市道、北6.5m、二方路		１住居高度4種最高20m (70,200)
b	１０２０３１３ -37	横浜市青葉区		建付地	（　）	ほぼ正方形	北22m市道、東6.5m、南6.5m、三方路		準住居高度4種最高20m (80,200)
c	１０２０３１０Ｄ -5	横浜市青葉区		建付地	（　）	ほぼ台形	西16m市道、中間画地		近商高度5種最高20m (80,200)
d	１０２０３０９ -33	横浜市青葉区		更地	（　）	不整形	北東22m県道、西10.5m、角地		準住居高度4種最高20m (80,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 281,434	100 [ 100.0]	[ 101.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 90.9]	313,633	100 [ 105.0]	298,698	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	299,000
b	(　 ) 386,364	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	369,806	100 [ 103.4]	357,646		358,000
c	(　 ) 250,094	100 [ 100.0]	[ 103.7] 100	100 [ 95.0]	100 [ 100.0]	272,997	100 [ 89.1]	306,394		306,000
d	(　 ) 308,008	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ / ]	100 [ 97.0]	319,439	100 [ 89.0]	358,920		359,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.16	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +4.0
a	正常	％／月 +0.16	画地　　　　 -9.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.16	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 +10.0
b	正常	％／月 +0.16	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -10.0
c	正常	％／月 +0.17	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.16	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -11.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.16	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 331,000 円／㎡]

横浜青葉 5-4　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	71,892,787	15,315,228	56,577,559	42,380,800	14,196,759	（　0.9267） 13,156,137	（ 5.0 - 0.3 ） 4.7％
	⑧収益価格	279,917,809 円　　　　（　 214,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

横浜青葉 5-4　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗付事務所	594.00	ＲＣ6	2,600.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準住居準防高度4種最高20m	80 ％	200 ％	200 ％	1,308 ㎡	30.0 m x 45.0 m	前面道路：国道　 18.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

周辺の土地利用、敷地規模等を勘案し、１、２階店舗、３階以上事務所（フロアー貸）を想定した。駐車場１０台。

⑦有効率　 83.1 ％
の理由

同種同規模の標準的な有効率とした。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	594.00	80.0	475.20	3,861	1,834,747	8.0	14,677,976
							0.0	0
2～ 2	店舗	405.00	80.0	324.00	3,089	1,000,836	3.0	3,002,508
							0.0	0
3～ 5	事務所	405.00	85.0	344.25	2,574	886,100	3.0	2,658,300
							0.0	0
6～ 6	事務所	386.00	85.0	328.10	2,574	844,529	3.0	2,533,587
							0.0	0
～

計		2,600.00	83.1	2,160.05		6,338,412		28,188,971
								0

⑨年額支払賃料	6,338,412 円　×　12ヶ月　＝　 76,060,944 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 2,160.05 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	15,000 円／台　×　 10 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 1,800,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	76,060,944 円　　×　　 8.0 ％＋　　　 1,800,000 円　　×　　 8.0 ％　＝　　 6,228,876 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	71,632,068 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	28,188,971 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 259,339 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	150,000 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　　 1,380 円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	71,892,787 円　　　　（　 54,964 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０２０３０７Ｔ　　　　-43	2,650 ( 2,492)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,732	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,580 円/㎡　月額支払賃料（　 2,574 円/㎡）　基準階 3 F B
b	１０２０３０７Ｔ　　　　-44	1,885 ( 1,828)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [ 87.6]	100 [105.0]	2,411
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

横浜青葉 5-4　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	3,696,000 円	616,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	2,335,828 円	77,860,944　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 2,815,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 5,236,000 円	616,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	616,000 円	616,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	616,000 円	616,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 15,315,228 円　（　　　　　　 11,709 円／㎡）　　（経費率　　 21.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

28 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9267

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	616,000,000 円	設計監理料率　 230,000 円／㎡　×　 2,600.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0688	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0523 ×　 40 ％　＋　0.0650 × 30 ％　＋ 0.0946 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	42,380,800 円（　　　　　 32,401 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	71,892,787 円
②総費用	15,315,228 円
③純収益　①－②	56,577,559 円
④建物等に帰属する純収益	42,380,800 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	14,196,759 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	13,156,137 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 10,058 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 279,917,809 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 214,000 円／㎡）