鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

横浜青葉 5-3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０２０３０３Ｄ -3	横浜市青葉区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南西14m県道、北西6.8m、角地		１住居高度4種最高20m (70,200)
b	１０２０３１０ -12	横浜市青葉区		貸家建付地	（　）	不整形	南11.6m市道、北6.5m、二方路		１住居高度4種最高20m (70,200)
c	１０２０３０３ -29	横浜市青葉区		貸家建付地	（　）	不整形	南東16m市道、北西6.5m、北東6.5m、三方路		２中専高度3種最高15m (80,150)
d	１０２０３１０Ｄ -6	横浜市青葉区		貸家建付地	（　）	長方形	西6.5m市道、中間画地		２中専高度3種最高15m (60,150)
e	１０２０３１０Ｄ -15	横浜市青葉区		更地	（　）	長方形	南西16m市道、中間画地		２中専高度3種最高15m 宅造工事規制区域 (60,150)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 522,997	100 [ 100.0]	[ 101.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 118.5]	448,851	100 [ 83.8]	535,622	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	546,000
b	(　 ) 281,434	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 84.8]	335,199	100 [ 79.1]	423,766		432,000
c	(　 ) 138,906	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 92.6]	150,907	100 [ 59.2]	254,910		260,000
d	(　 ) 610,058	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 115.0]	540,034	100 [ 62.3]	866,828		884,000
e	(　 ) 453,960	100 [ 100.0]	[ 102.2] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	441,854	100 [ 73.5]	601,162		613,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.12	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -5.0
a	正常	％／月 +0.12	画地　　　　 +18.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.12	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -1.5	環境　　　　 -8.0
b	正常	％／月 +0.12	画地　　　　 -15.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.12	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -12.0	環境　　　　 -20.0
c	正常	％／月 +0.12	画地　　　　 -7.4	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -15.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.12	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 -1.5	環境　　　　 -20.0
d	正常	％／月 +0.12	画地　　　　 +15.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -15.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.12	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -10.0	環境　　　　 -3.0
e	正常	％／月 +0.12	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -15.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 530,000 円／㎡]

横浜青葉 5-3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に所在し再調達原価の把握が困難なため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	95,504,725	18,174,756	77,329,969	60,336,600	16,993,369	（　0.9512） 16,164,093	（ 4.9 - 0.3 ） 4.6％
	⑧収益価格	351,393,326 円　　　　（　 380,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

横浜青葉 5-3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
中層店舗兼共同住宅	560.00	ＲＣ6F1B	3,585.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商防火高度6種最高20m 駐車付置義務	100 ％	300 ％	300 ％	925 ㎡	20.9 m x 44.4 m	前面道路：市道　 18.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階は店舗と住居部分の進入路、２～６階は共同住宅約５４．４５㎡、３８戸）、地下は駐車場（３０台）、他に塔屋あり。

⑦有効率　 71.1 ％
の理由

駐車場を除けば、ほぼ標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	560.00	85.7	480.00	4,600	2,208,000	10.0	22,080,000
							1.0	2,208,000
2～ 5	住宅	500.00	86.4	432.00	2,500	1,080,000	2.0	2,160,000
							1.0	1,080,000
6～ 6	住宅	400.00	85.3	341.00	2,600	886,600	2.0	1,773,200
							1.0	886,600
地下 1～ 1	駐車場	600.00

塔屋～		25.00

計		3,585.00	71.1	2,549.00		7,414,600		32,493,200
								7,414,600

⑨年額支払賃料	7,414,600 円　×　12ヶ月　＝　 88,975,200 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 2,549.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	20,000 円／台　×　 30 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 7,200,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	88,975,200 円　　×　　 4.5 ％＋　　　 7,200,000 円　　×　　 8.0 ％　＝　　 4,579,884 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	91,595,316 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	32,493,200 円　×　　 95.5 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 310,310 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 7,414,600 円　×　　 95.5 ％　　×　　　 0.5075　＝　 3,593,579 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	600,000 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　　 5,520 円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	95,504,725 円　　　　（　 103,248 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０２０３０３Ｔ　　　　-13	3,491 ( 3,468)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	4,323	対象基準階の　月額実質賃料　　 4,638 円/㎡　月額支払賃料（　 4,600 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１０２０３０３Ｔ　　　　-14	4,464 ( 4,427)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [105.0]	100 [ 96.0]	4,662
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

横浜青葉 5-3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	4,430,000 円	886,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	2,885,256 円	96,175,200　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,556,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 7,531,000 円	886,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	886,000 円	886,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	886,000 円	886,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特になし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 18,174,756 円　（　　　　　　 19,648 円／㎡）　　（経費率　　 19.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

28 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9512

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	886,000,000 円	設計監理料率　 240,000 円／㎡　×　 3,585.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0681	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0515 ×　 40 ％　＋　0.0643 × 30 ％　＋ 0.0939 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	60,336,600 円（　　　　　 65,229 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	95,504,725 円
②総費用	18,174,756 円
③純収益　①－②	77,329,969 円
④建物等に帰属する純収益	60,336,600 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	16,993,369 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	16,164,093 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 17,475 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 351,393,326 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 380,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月10日　提出
横浜青葉 5-3　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

横浜青葉 5-3

神奈川県

神奈川第３

氏名

不動産鑑定士　森　好彦

印

TEL.

鑑定評価額

479,000,000 円

１㎡当たりの価格

518,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和2年1月1日	(4)鑑定評価日	令和2年1月6日	(6) 路線価	[平成31年1月] 路線価又は倍率	430,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和元年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	横浜市青葉区藤が丘２丁目４番１３				②地積　(㎡)	925 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,300) 防火（その他）高度6種最高20m 駐車付置義務 (100,300)
	1:2	店舗兼寄宿舎ＲＣ6	中層の店舗ビルが多い駅前の商業地域	北東18m市道、北西側道	水道、ガス、下水	藤が丘 150m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 0 ｍ、南 20 ｍ、北 80 ｍ

②標準的使用

中層店舗兼共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 25.0 ｍ、奥行　約　　 36.0 ｍ、規模　　 900 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

駅前商業地で共同住宅の利用
を中心とする。

街

路

北東１８ｍ市道、北
西側道

交通

施設

藤が丘駅北方

150m

法令

規制

近商
(100,300)
防火
高度6種最高20m
駐車付置義務

⑤地域要因の将
　来予測

駅前商業地で多くは１階を店舗それ以外は共同住宅の利用が一般的で、今後の開発余地はなく現状で推移するも
のと予想される。

(3)最有効使用の判定

中層店舗兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

角地　　　　　　　　　　　　　　 +2.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 528,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 384,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は東急東横線、東急田園都市線を最寄駅とする駅前商業地域で、物販店舗を中心に共同住宅との併用が多く
商業集積は規模及び数量から中小規模商業地域となる。需要者は東京、神奈川中心の法人事業者、不動産業者で、物件
の希少性から需要が優る。開発の余地は少なく周辺では纏まった土地はマンション用地として高値で取引されることも
稀ではない。投資規模は土地１，０００㎡で５億円強の水準にある。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域は、店舗兼共同住宅等を中心とした駅前に展開される高度利用の見られる商業地域で、繁華性の程度は高くな
い。賃貸市場は成立しているが物件数は少なく自用の取引が中心で地価は形成されている。比準価格の地価形成力は強
い。収益価格は店舗兼共同住宅の家賃から求めた価格で理論的であり地価形成を背後で支えている。以上から比準価格
を標準に、収益価格を関連付け、代表標準地を規準とした価格の検討を行って鑑定評価額を上記のとおりに決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　横浜青葉 5-1 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +3.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 564,000 円／㎡

[102.0]
100

100
[103.0]

100
[109.5]

[102.0]
100

520,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    511,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

米国と中国の貿易摩擦や海外経済の減速はヨ
ーロッパの他、日本経済へも影響し始めてい
る。ただ、実需の不動産市場への影響は今の
ところ小さい。

駅前商業地にあって近年土地利用等において
大きな変化は見られず、今後も現状維持で推
移するものと思料れる。

個別的要因の変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +0.5
環境　　　　　　  +9.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+1.4 ％

％

３　試算価格算定内訳

横浜青葉 5-3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０２０３１０ -12	横浜市青葉区		貸家建付地	（　）	不整形	南11.6m市道、北6.5m、二方路		１住居高度4種最高20m (70,200)
b	１０２０３０３Ｄ -3	横浜市青葉区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南西14m県道、北西6.8m、角地		１住居高度4種最高20m (70,200)
c	１０２０３１０Ｄ -5	横浜市青葉区		建付地	（　）	ほぼ台形	西16m市道、中間画地		近商高度5種最高20m (80,200)
d	１０２０３０１Ｄ -2	横浜市都筑区		更地	（　）	ほぼ長方形	南東14m市道、北東14m、南西12m、三方路		近商高度6種最高20m (100,400)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 281,434	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 90.9]	312,704	100 [ 63.5]	492,447	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	502,000
b	(　 ) 522,997	100 [ 100.0]	[ 101.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 110.3]	479,374	100 [ 87.5]	547,856		559,000
c	(　 ) 250,094	100 [ 100.0]	[ 102.9] 100	100 [ 95.0]	100 [ 100.0]	270,891	100 [ 53.3]	508,238		518,000
d	(　 ) 643,037	100 [ 100.0]	[ 102.9] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	630,176	100 [ 126.9]	496,593		507,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.12	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.4	環境　　　　 -30.0
a	正常	％／月 +0.12	画地　　　　 -9.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -8.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +0.1	環境　　　　 -5.0
b	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 +10.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -8.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -6.5	環境　　　　 -40.0
c	正常	％／月 +0.13	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.18	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -5.6	環境　　　　 +28.0
d	正常	％／月 +0.18	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 528,000 円／㎡]

横浜青葉 5-3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	95,690,700	18,196,507	77,494,193	60,336,600	17,157,593	（　0.9512） 16,320,302	（ 4.9 - 0.3 ） 4.6％
	⑧収益価格	354,789,174 円　　　　（　 384,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

横浜青葉 5-3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
中層店舗兼共同住宅	560.00	ＲＣ6F1B	3,585.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商防火高度6種最高20m 駐車付置義務	100 ％	300 ％	300 ％	925 ㎡	20.9 m x 44.4 m	前面道路：市道　 18.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

　最有効使用の建物を地上６階地下１階の上記のとおりの店舗兼共同住宅を想定。地下駐車場は３０台とした。　

⑦有効率　 71.1 ％
の理由

　　居室以外、通路等共用部分を除外　

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	560.00	85.7	479.92	4,510	2,164,439	6.0	12,986,634
							1.0	2,164,439
2～ 5	住宅	500.00	86.4	432.00	2,550	1,101,600	2.0	2,203,200
							1.0	1,101,600
6～ 6	住宅	400.00	85.3	341.20	2,650	904,180	2.0	1,808,360
							1.0	904,180
地下 1～ 1	駐車場	600.00

塔屋～		25.00

計		3,585.00	71.1	2,549.12		7,475,019		23,607,794
								7,475,019

⑨年額支払賃料	7,475,019 円　×　12ヶ月　＝　 89,700,228 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 2,549.12 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	20,000 円／台　×　 30 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 7,200,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	89,700,228 円　　×　　 4.0 ％＋　　　 7,200,000 円　　×　　 4.0 ％　＝　　 3,876,009 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	93,024,219 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	23,607,794 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 226,635 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 7,475,019 円　×　　 96.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 2,439,846 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	95,690,700 円　　　　（　 103,449 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０２０３１３Ｔ　　　　-30	2,930 ( 2,893)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 94.0]	100 [ 93.1]	100 [ 70.0]	4,783	対象基準階の　月額実質賃料　　 4,660 円/㎡　月額支払賃料（　 4,510 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１０２０３１３Ｔ　　　　-31	3,647 ( 3,529)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 92.0]	100 [ 93.1]	100 [100.0]	4,258
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

横浜青葉 5-3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	4,430,000 円	886,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	2,907,007 円	96,900,228　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,556,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 7,531,000 円	886,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	886,000 円	886,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	886,000 円	886,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 18,196,507 円　（　　　　　　 19,672 円／㎡）　　（経費率　　 19.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

28 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9512

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	886,000,000 円	設計監理料率　 240,000 円／㎡　×　 3,585.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0681	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0515 ×　 40 ％　＋　0.0643 × 30 ％　＋ 0.0939 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	60,336,600 円（　　　　　 65,229 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	95,690,700 円
②総費用	18,196,507 円
③純収益　①－②	77,494,193 円
④建物等に帰属する純収益	60,336,600 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	17,157,593 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	16,320,302 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 17,644 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 354,789,174 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 384,000 円／㎡）