鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

横浜青葉 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０２０３０８Ｄ -27	横浜市港北区		建付地	（　）	長方形	北東10m市道、中間画地		商業高度7種最高31m (100,600)
b	１０２０４１４Ｄ -13	横浜市中区		貸家建付地	（　）	不整形	北西20m市道、北東12m、角地		商業高度7種最高31m (100,683)
c	１０２０２０７ -19	川崎市麻生区		建付地	（　）	長方形	北東8.5m市道、南西6m、二方路		近商 (100,200)
d	１０２０２０１ -5	川崎市麻生区		貸家建付地	（　）	不整形	北西12m市道、南6m、角地		近商地区計画等 (90,300)
e	１０２０３０８Ｄ -6	横浜市青葉区		更地	（　）	不整形	南西6.5m市道、北西4.5m、角地		２中専高度3種最高15m (66,124)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 864,234	100 [ 100.0]	[ 106.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	916,088	100 [ 114.3]	801,477	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	801,000
b	(　 ) 1,230,074	100 [ 100.0]	[ 112.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.9]	1,358,031	100 [ 134.8]	1,007,441		1,010,000
c	(　 ) 706,923	100 [ 100.0]	[ 103.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	693,458	100 [ 92.6]	748,875		749,000
d	(　 ) 575,533	100 [ 100.0]	[ 103.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 97.0]	611,133	100 [ 83.3]	733,653		734,000
e	(　 ) 391,187	100 [ 100.0]	[ 103.6] 100	100 [ / ]	100 [ 91.8]	441,470	100 [ 70.6]	625,312		625,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +10.0
a	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +6.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.83	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +10.0
b	正常	％／月 +0.83	画地　　　　 +1.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +19.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -10.0
c	正常	％／月 +0.50	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -15.0
d	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -30.0
e	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 -8.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 728,000 円／㎡]

横浜青葉 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地にあって、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	71,700,136	13,326,022	58,374,114	37,015,000	21,359,114	（　0.9289） 19,840,481	（ 4.8 - 0.3 ） 4.5％
	⑧収益価格	440,899,578 円　　　　（　 532,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

横浜青葉 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗事務所・・共同住宅	390.00	ＲＣ5	2,340.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商防火高度6種最高20m	100 ％	300 ％	300 ％	828 ㎡	32.0 m x 26.0 m	前面道路：市道　 18.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

公法上の規制、周辺の土地利用等より、１～３階店舗事務所、４～６階共同住宅（１戸当り約４５㎡全２１戸）を想定

⑦有効率　 81.7 ％
の理由

同種建物の標準的有効率を採用した。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～	店舗	390.00	80.0	312.00	4,172	1,301,664	8.0	10,413,312
							0.0	0
2～	事務所	390.00	82.0	319.80	3,546	1,134,011	5.0	5,670,055
							0.0	0
3～	事務所	390.00	82.0	319.80	3,338	1,067,492	5.0	5,337,460
							0.0	0
4～ 6	居宅	390.00	82.0	319.80	2,712	867,298	1.0	867,298
							1.0	867,298
～

計		2,340.00	81.7	1,911.00		6,105,061		24,022,721
								2,601,894

⑨年額支払賃料	6,105,061 円　×　12ヶ月　＝　 73,260,732 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,911.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	15,000 円／台　×　 8 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 1,440,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	73,260,732 円　　×　　 6.0 ％＋　　　 1,440,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 4,467,644 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	70,233,088 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	24,022,721 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 225,814 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 2,601,894 円　×　　 94.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 1,241,234 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	71,700,136 円　　　　（　 86,594 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０２０３０２Ｔ　　　　-503	3,060 ( 2,979)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 92.0]	100 [ 90.3]	100 [105.0]	3,508	対象基準階の　月額実質賃料　　 4,200 円/㎡　月額支払賃料（　 4,172 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１０２０３０２Ｔ　　　　-504	4,606 ( 4,397)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 99.0]	100 [ 98.8]	100 [105.0]	4,485
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

横浜青葉 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	2,750,000 円	550,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	2,241,022 円	74,700,732　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 2,560,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 4,675,000 円	550,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	550,000 円	550,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	550,000 円	550,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 13,326,022 円　（　　　　　　 16,094 円／㎡）　　（経費率　　 18.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

28 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9289

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	550,000,000 円	設計監理料率　 235,000 円／㎡　×　 2,340.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0673	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0506 ×　 40 ％　＋　0.0636 × 30 ％　＋ 0.0933 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	37,015,000 円（　　　　　 44,704 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	71,700,136 円
②総費用	13,326,022 円
③純収益　①－②	58,374,114 円
④建物等に帰属する純収益	37,015,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	21,359,114 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	19,840,481 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 23,962 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 440,899,578 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 532,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月10日　提出
横浜青葉 5-2　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

横浜青葉 5-2

神奈川県

神奈川第３

氏名

不動産鑑定士　鈴木　昭弘

印

TEL.

鑑定評価額

584,000,000 円

１㎡当たりの価格

705,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和2年1月1日	(4)鑑定評価日	令和2年1月6日	(6) 路線価	[平成31年1月] 路線価又は倍率	550,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和元年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	横浜市青葉区あざみ野２丁目９番５外				②地積　(㎡)	828 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,300) 防火（その他）高度6種最高20m (100,300)
	1.2:1	店舗、事務所兼共同住宅ＲＣ5	中層の店舗ビル、雑居ビルが多い駅前の商業地域	北18m市道	水道、ガス、下水	あざみ野 170m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 60 ｍ、西 50 ｍ、南 20 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

中層店舗・事務所兼共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 32.0 ｍ、奥行　約　　 26.0 ｍ、規模　　 830 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

市営地下鉄及び東急田園都市
線の乗り換え駅であるあざみ
野駅近くの近隣型商業地域。

街

路

１８ｍ市道

交通

施設

あざみ野駅西方

170m

法令

規制

近商
(100,300)
防火
高度6種最高20m

⑤地域要因の将
　来予測

あざみ野駅周辺はまだ開発の余地が見られ、既存の駅前商業地域としての色彩が強い。たまプラーザ駅前商業施
設への顧客流出がみられるものの、潜在的需要は高く中層共同住宅利用への需要は今後も続くものと予測する。

(3)最有効使用の判定

中層店舗・事務所兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 734,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 572,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は青葉区、都筑区、港北区の沿線駅から徒歩圏内に位置する近隣型商業地域である。需要者の中心は事業者
及び不動産業者等と考えられる。近隣地域及び類似地域内の中高層建物の上層階は事務所利用のほか、マンションとし
ての利用も見られる。駅至近に存する商業地は一般的に個別性が強く、店舗用地に対する取引数は限られ、収集した事
例から需要の中心となる価格帯を把握することは難しい。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

　対象標準地の存する近隣地域では、近隣商業型商業地域であるが、まとまった画地では、上層部を共同住宅併用とし
ての利用が多い。投資用不動産の取引は少なく、１階店舗部分の収益性は堅調であり、マンション素地としての価格が
下限値としての価格を形成している。よって比準価格を重視し収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、単
価と総額との関連の適否等にも留意して鑑定評価額を上記のとおりに決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　港北 5-2 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 845,000 円／㎡

[103.7]
100

100
[100.0]

100
[124.4]

[100.0]
100

704,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    690,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

消費税引き上げ等により弱さが残るものの、
雇用・所得環境の改善、各種政策の効果もあ
って、緩やかな回復が続いている。

地域要因に特段の変化はなく、熟成度の高い
既成住宅地として一定の需要がみられる。

対象標準地は地積、規模等において標準的な
もので個別的要因による変動要因は認められ
ない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -3.0
交通・接近　　　  +2.2
環境　　　　　　 +23.0
行政　　　　　　  +2.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+2.2 ％

％

３　試算価格算定内訳

横浜青葉 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０２０３１０Ｄ -15	横浜市青葉区		更地	（　）	長方形	南西16m市道、中間画地		２中専高度3種最高15m 宅造工事規制区域 (60,150)
b	１０２０３０４Ｄ -2	横浜市都筑区		建付地	（　）	長方形	北西12m市道、中間画地		近商高度6種最高20m (100,400)
c	１０２０３０８Ｄ -29	横浜市都筑区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南西14m市道、北東14m、北西5.6m、三方路		商業高度7種最高31m 地区計画等 (100,500)
d	１０２０３１０Ｄ -6	横浜市青葉区		貸家建付地	（　）	長方形	西6.5m市道、中間画地		２中専高度3種最高15m (60,150)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 453,960	100 [ 100.0]	[ 103.2] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	468,487	100 [ 63.2]	741,277	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	741,000
b	(　 ) 655,676	100 [ 100.0]	[ 103.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	676,658	100 [ 94.8]	713,774		714,000
c	(　 ) 838,225	100 [ 100.0]	[ 102.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 106.0]	812,129	100 [ 114.2]	711,146		711,000
d	(　 ) 610,058	100 [ 100.0]	[ 102.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	626,530	100 [ 81.6]	767,806		768,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.18	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -13.1	環境　　　　 -25.0
a	正常	％／月 +0.18	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.18	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -7.1	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.18	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.18	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.5	環境　　　　 +15.0
c	正常	％／月 +0.18	画地　　　　 +6.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +4.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.18	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -2.6	環境　　　　 -10.0
d	正常	％／月 +0.18	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 734,000 円／㎡]

横浜青葉 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	73,698,447	13,461,739	60,236,708	37,284,200	22,952,508	（　0.9289） 21,320,585	（ 4.8 - 0.3 ） 4.5％
	⑧収益価格	473,790,778 円　　　　（　 572,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

横浜青葉 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗・事務所兼共同住宅	390.00	ＲＣ6	2,340.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商防火高度6種最高20m	100 ％	300 ％	300 ％	828 ㎡	32.0 m x 26.0 m	前面道路：市道　 18.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗、２～３階事務所、４～６階共同住宅（３ＬＤＫ、４５㎡）、駐車場無しを想定

⑦有効率　 84.2 ％
の理由

標準的な有効率を採用

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	390.00	80.0	312.00	4,463	1,392,456	8.0	11,139,648
							0.0	0
2～ 2	事務所	390.00	85.0	331.50	3,794	1,257,711	5.0	6,288,555
							0.0	0
3～ 3	事務所	390.00	85.0	331.50	3,794	1,257,711	5.0	6,288,555
							0.0	0
4～ 5	住宅	390.00	85.0	331.50	2,544	843,336	2.0	1,686,672
							1.0	843,336
6～ 6	住宅	390.00	85.0	331.50	2,544	843,336	2.0	1,686,672
							1.0	843,336

計		2,340.00	84.2	1,969.50		6,437,886		28,776,774
								2,530,008

⑨年額支払賃料	6,437,886 円　×　12ヶ月　＝　 77,254,632 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,969.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	77,254,632 円　　×　　 6.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 4,635,278 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	72,619,354 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	28,776,774 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 270,502 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 2,530,008 円　×　　 94.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 808,591 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	73,698,447 円　　　　（　 89,008 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０２０３０５Ｔ　　　　-29	6,807 ( 6,566)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [143.8]	100 [100.0]	4,734	対象基準階の　月額実質賃料　　 4,493 円/㎡　月額支払賃料（　 4,463 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１０２０３０５Ｔ　　　　-30	5,845 ( 5,489)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [137.5]	100 [100.0]	4,251
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

横浜青葉 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	3,324,000 円	554,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	2,317,639 円	77,254,632　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 2,003,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 4,709,000 円	554,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	554,000 円	554,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	554,000 円	554,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 13,461,739 円　（　　　　　　 16,258 円／㎡）　　（経費率　　 18.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

28 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9289

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	554,000,000 円	設計監理料率　 230,000 円／㎡　×　 2,340.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0673	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0506 ×　 40 ％　＋　0.0636 × 30 ％　＋ 0.0933 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	37,284,200 円（　　　　　 45,029 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	73,698,447 円
②総費用	13,461,739 円
③純収益　①－②	60,236,708 円
④建物等に帰属する純収益	37,284,200 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	22,952,508 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	21,320,585 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 25,749 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 473,790,778 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 572,000 円／㎡）