鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

横浜青葉 -47　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０２０３０４ -18	横浜市青葉区		更地	（　）	不整形	北西6.5m市道、南東6.5m、角地		１住居高度4種最高20m (70,200)
b	１０２０３０８ -22	横浜市都筑区		建付地	（　）	不整形	南東4.5m市道、南25m、角地		準住居高度4種最高20m (60,200)
c	１０２０３０９ -10	横浜市青葉区		更地	（　）	ほぼ長方形	南西6.5m市道、中間画地		１低専高度1種最高10m (52,104)
d	１０２０３０４ -24	横浜市青葉区		建付地	（　）	長方形	南6.2m市道、中間画地		１低専高度1種最高10m (40,80)
e	１０２０３０８Ｄ -32	横浜市青葉区		更地	（　）	長方形	北西5m市道、中間画地		１低専高度1種最高10m (40,80)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 326,203	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ / ]	100 [ 93.0]	354,263	100 [ 110.0]	322,057	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	325,000
b	(　 ) 264,175	100 [ 100.0]	[ 101.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 92.7]	289,253	100 [ 111.8]	258,724		261,000
c	(　 ) 345,469	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	343,437	100 [ 104.6]	328,334		332,000
d	(　 ) 297,792	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 108.2]	277,150	100 [ 93.4]	296,734		300,000
e	(　 ) 272,995	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	276,817	100 [ 91.0]	304,195		307,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +0.5	交通・接近　 -0.5	環境　　　　 +10.0
a	正常	％／月 +0.17	画地　　　　 -7.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.5	交通・接近　 -1.6	環境　　　　 +19.0
b	正常	％／月 +0.17	画地　　　　 -7.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +0.5	交通・接近　 -1.6	環境　　　　 +10.0
c	正常	％／月 +0.17	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.8	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.1	環境　　　　 -3.0
d	正常	％／月 +0.13	画地　　　　 +8.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.8	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +1.6	環境　　　　 -5.0
e	正常	％／月 +0.13	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.8	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 295,000 円／㎡]

横浜青葉 -47　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内に存し再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	6,430,526	1,147,413	5,283,113	3,586,100	1,697,013	（　0.9504） 1,612,841	（ 5.0 - 0.3 ） 4.7％
	⑧収益価格	34,315,766 円　　　　（　 205,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

横浜青葉 -47　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	84.00	Ｓ3	252.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居準防高度4種最高20m	80 ％	200 ％	200 ％	167 ㎡	17.0 m x 11.0 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

公法上の規制、周辺の利用状況等を勘案し、共同住宅（専有面積４２㎡×６戸）を想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	84.00	100.0	84.00	1,997	167,748	2.0	335,496
							1.0	167,748
2～ 2	住宅	84.00	100.0	84.00	2,059	172,956	2.0	345,912
							1.0	172,956
3～ 3	住宅	84.00	100.0	84.00	2,080	174,720	2.0	349,440
							1.0	174,720
～

～

計		252.00	100.0	252.00		515,424		1,030,848
								515,424

⑨年額支払賃料	515,424 円　×　12ヶ月　＝　 6,185,088 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 252.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	13,000 円／台　×　 2 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 312,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているので計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	6,185,088 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 312,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 324,854 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	6,172,234 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,030,848 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 9,793 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 515,424 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 248,499 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	6,430,526 円　　　　（　 38,506 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０２０３０８Ｔ　　　　-31	1,932 ( 1,931)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 96.0]	100 [ 94.0]	2,379	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,150 円/㎡　月額支払賃料（　 2,059 円/㎡）　基準階 2 F B
b	１０２０３０８Ｔ　　　　-32	1,635 ( 1,634)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 87.0]	100 [ 98.0]	100 [ 99.0]	1,937
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

横浜青葉 -47　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	272,500 円	54,500,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	194,913 円	6,497,088　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 107,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 463,200 円	54,500,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	54,500 円	54,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	54,500 円	54,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,147,413 円　（　　　　　　 6,871 円／㎡）　　（経費率　　 17.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

28 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9504

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	54,500,000 円	設計監理料率　 210,000 円／㎡　×　 252.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0658	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0523 ×　 40 ％　＋　0.0650 × 40 ％　＋ 0.0946 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,586,100 円（　　　　　 21,474 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	6,430,526 円
②総費用	1,147,413 円
③純収益　①－②	5,283,113 円
④建物等に帰属する純収益	3,586,100 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,697,013 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,612,841 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 9,658 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 34,315,766 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 205,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出
横浜青葉 -47　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

横浜青葉 -47

神奈川県

神奈川第３

氏名

不動産鑑定士　後藤　和明

印

TEL.

鑑定評価額

48,300,000 円

１㎡当たりの価格

289,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和2年1月1日	(4)鑑定評価日	令和2年1月10日	(6) 路線価	[平成31年1月] 路線価又は倍率	230,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和元年12月15日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	横浜市青葉区荏田町４２７番３				②地積　(㎡)	167 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１住居 (60,200) 準防（その他）高度4種最高20m (80,200)
	1.5:1	共同住宅Ｓ3	一般住宅、アパート、店舗等が混在する住宅地域	西6m市道	水道、ガス、下水	江田 900m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 130 ｍ、西 100 ｍ、南 60 ｍ、北 130 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 15.0 ｍ、奥行　約　　 11.0 ｍ、規模　　 167 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位　北　６ｍ
　市道

交通

施設

江田駅北東方

900m

法令

規制

１住居
(70,200)
準防
高度4種最高20m

⑤地域要因の将
　来予測

一般戸建住宅、共同住宅が混在する住宅地域として成熟しており、特段の地域要因の変化もないことから、今後
も現状を維持していくものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +1.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 290,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 202,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は東急田園都市線、東急こどもの国線の各駅から概ね徒歩圏で、一般住宅、アパート等が混在する住宅地域
である。需要者の中心は東京都心・横浜市中心部へ通勤するサラリーマン層で一次取得者が多い。宅地の供給は少なく
、細分化や相続等による小規模供給がある程度である。中心価格帯は土地で４，０００万円～５，０００万円、新築建
売住宅で５，５００万円～６，５００万円程度である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

実証的な価格は比準価格である。収益価格は、最有効使用の建物の建設を想定し、土地残余法より収益価格を試算した
。本件は、一般戸建住宅、共同住宅等が建ち並ぶ住宅地域内に存する。また、住環境が良好であり、収益性よりも居住
の快適性、利便性から価格が形成される地域であると判断される。市場性を反映した比準価格を標準に収益価格を関連
づけ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　横浜青葉 -6 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 314,000 円／㎡

[101.3]
100

100
[102.0]

100
[109.1]

[101.0]
100

289,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    286,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

景気は、輸出を中心に弱さが長引いているも
のの、緩やかに回復している。

国道２４６号線の背後地域で、駅より徒歩圏
であるため、利便性があり、需給は安定的に
推移している。

近隣地域における標準的な画地であり、代替
・競争関係にある他の不動産と比較しても、
競争力の程度は普通である。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +0.5
交通・接近　　　  +6.0
環境　　　　　　 +12.5
行政　　　　　　  -9.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+1.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

横浜青葉 -47　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０２０３０８Ｄ -50	横浜市青葉区		更地	（　）	不整形	南西22m県道、南東4.5m、角地		準住居高度4種最高20m (70,200)
b	１０２０３０５ -24	横浜市青葉区		建付地	（　）	ほぼ整形	南22m市道、西6m、北6m、三方路		２中専高度3種最高15m (60,150)
c	１０２０３０６ -30	横浜市青葉区		更地	（　）	ほぼ正方形	南東5m市道、中間画地		１住居高度4種最高20m (60,200)
d	１０２０３０４ -24	横浜市青葉区		建付地	（　）	長方形	南6.2m市道、中間画地		１低専高度1種最高10m (40,80)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 311,132	100 [ 100.0]	[ 102.5] 100	100 [ / ]	100 [ 100.9]	316,066	100 [ 110.2]	286,811	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	290,000
b	(　 ) 218,927	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 106.1]	206,340	100 [ 71.8]	287,382		290,000
c	(　 ) 231,932	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ / ]	100 [ 92.7]	251,698	100 [ 87.8]	286,672		290,000
d	(　 ) 297,792	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	290,275	100 [ 101.0]	287,401		290,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 -5.6	環境　　　　 +9.0
a	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 +0.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 -32.3
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +6.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -9.5
c	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +7.5
d	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -7.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 290,000 円／㎡]

横浜青葉 -47　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	6,835,402	1,235,260	5,600,142	3,928,260	1,671,882	（　0.9504） 1,588,957	（ 5.0 - 0.3 ） 4.7％
	⑧収益価格	33,807,596 円　　　　（　 202,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

横浜青葉 -47　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	84.00	Ｓ3	252.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居準防高度4種最高20m	80 ％	200 ％	200 ％	167 ㎡	17.0 m x 11.0 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

共同住宅（ファミリータイプ、平均専有面積４２㎡、６戸）を想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段を想定したため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	84.00	100.0	84.00	2,129	178,836	2.0	357,672
							1.0	178,836
2～ 2	住宅	84.00	100.0	84.00	2,195	184,380	2.0	368,760
							1.0	184,380
3～ 3	住宅	84.00	100.0	84.00	2,217	186,228	2.0	372,456
							1.0	186,228
～

～

計		252.00	100.0	252.00		549,444		1,098,888
								549,444

⑨年額支払賃料	549,444 円　×　12ヶ月　＝　 6,593,328 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 252.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	13,000 円／台　×　 2 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 312,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	6,593,328 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 312,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 345,266 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	6,560,062 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,098,888 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 10,439 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 549,444 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 264,901 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	6,835,402 円　　　　（　 40,931 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０２０３０４Ｔ　　　　-17	3,450 ( 3,450)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	3,459	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,292 円/㎡　月額支払賃料（　 2,195 円/㎡）　基準階 2 F B
b	１０２０３０４Ｔ　　　　-18	1,603 ( 1,570)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [150.0]	100 [ 97.0]	1,124
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

横浜青葉 -47　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	298,500 円	59,700,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	207,160 円	6,905,328　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 102,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 507,400 円	59,700,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	59,700 円	59,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	59,700 円	59,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,235,260 円　（　　　　　　 7,397 円／㎡）　　（経費率　　 18.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

28 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9504

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	59,700,000 円	設計監理料率　 230,000 円／㎡　×　 252.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0658	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0523 ×　 40 ％　＋　0.0650 × 40 ％　＋ 0.0946 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,928,260 円（　　　　　 23,523 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	6,835,402 円
②総費用	1,235,260 円
③純収益　①－②	5,600,142 円
④建物等に帰属する純収益	3,928,260 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,671,882 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,588,957 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 9,515 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 33,807,596 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 202,000 円／㎡）