鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

横浜青葉 -29　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０２０３０５ -23	横浜市青葉区		建付地	（　）	不整形	北東6.5m市道、中間画地		１低専高度1種最高10m (50,80)
b	１０２０３０１ -13	横浜市青葉区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東6.5m市道、中間画地		１住居高度4種最高20m (60,200)
c	１０２０３１０ -12	横浜市青葉区		貸家建付地	（　）	不整形	南11.6m市道、北6.5m、二方路		１住居高度4種最高20m (70,200)
d	１０２０３１０Ｄ -3	横浜市青葉区		建付地	（　）	ほぼ台形	南東6.5m市道、中間画地		１低専高度1種最高10m (50,80)
e	１０２０３０７ -32	横浜市青葉区		建付地	（　）	ほぼ長方形	西8.5m市道、北6.5m、角地		１低専高度1種最高10m (50,80)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 319,453	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 96.0]	334,095	100 [ 102.0]	327,544	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	328,000
b	(　 ) 341,899	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 113.3]	303,273	100 [ 93.1]	325,750		326,000
c	(　 ) 281,434	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 86.4]	327,688	100 [ 100.0]	327,688		328,000
d	(　 ) 261,283	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	255,449	100 [ 78.4]	325,828		326,000
e	(　 ) 230,010	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ 96.0]	100 [ 104.0]	231,761	100 [ 87.3]	265,477		265,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +2.0
a	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 -4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -3.0
b	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 +13.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 -13.6	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -20.0
d	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -10.0
e	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 327,000 円／㎡]

横浜青葉 -29　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に所在し土地の再調達原価が求められないため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	6,496,335	1,129,666	5,366,669	3,859,740	1,506,929	（　0.9446） 1,423,445	（ 5.0 - 0.3 ） 4.7％
	⑧収益価格	30,286,064 円　　　　（　 184,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

横浜青葉 -29　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	85.00	ＬＳ3	255.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居準防高度4種最高20m	60 ％	200 ％	200 ％	165 ㎡	11.3 m x 14.6 m	前面道路：市道　 6.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

２ＤＫ、６戸のアパートを想定、駐車場はなし

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段を想定したため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	85.00	100.0	85.00	2,113	179,605	1.0	179,605
							1.0	179,605
2～ 2	住宅	85.00	100.0	85.00	2,157	183,345	1.0	183,345
							1.0	183,345
3～ 3	住宅	85.00	100.0	85.00	2,157	183,345	1.0	183,345
							1.0	183,345
～

～

計		255.00	100.0	255.00		546,295		546,295
								546,295

⑨年額支払賃料	546,295 円　×　12ヶ月　＝　 6,555,540 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 255.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	6,555,540 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 327,777 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	6,227,763 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	546,295 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 5,190 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 546,295 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 263,382 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	6,496,335 円　　　　（　 39,372 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０２０３１４Ｔ　　　　-5	2,157 ( 2,068)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	100 [ 98.0]	2,246	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,250 円/㎡　月額支払賃料（　 2,157 円/㎡）　基準階 2 F B
b	１０２０３１４Ｔ　　　　-6	2,305 ( 2,210)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	100 [ 98.0]	2,400
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

横浜青葉 -29　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	261,500 円	52,300,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	196,666 円	6,555,540　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 122,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 444,500 円	52,300,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	52,300 円	52,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	52,300 円	52,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,129,666 円　（　　　　　　 6,846 円／㎡）　　（経費率　　 17.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9446

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	52,300,000 円	設計監理料率　 200,000 円／㎡　×　 255.00 ㎡　×　(100% ＋　 2.50 ％)
②元利逓増償還率	0.0738	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0588 ×　 40 ％　＋　0.0784 × 40 ％　＋ 0.0946 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,859,740 円（　　　　　 23,392 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	6,496,335 円
②総費用	1,129,666 円
③純収益　①－②	5,366,669 円
④建物等に帰属する純収益	3,859,740 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,506,929 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,423,445 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 8,627 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 30,286,064 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 184,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月10日　提出
横浜青葉 -29　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

横浜青葉 -29

神奈川県

神奈川第３

氏名

不動産鑑定士　松岡　聡

印

TEL.

鑑定評価額

53,100,000 円

１㎡当たりの価格

322,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和2年1月1日	(4)鑑定評価日	令和2年1月6日	(6) 路線価	[平成31年1月] 路線価又は倍率	255,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和元年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	横浜市青葉区藤が丘１丁目２８番２７				②地積　(㎡)	165 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１住居 (60,200) 準防（その他）高度4種最高20m (70,200)
	1:1.2	住宅Ｗ2	一般住宅、アパート等が混在する住宅地域	北6.5m市道	水道、ガス、下水	藤が丘 400m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 60 ｍ、西 30 ｍ、南 30 ｍ、北 60 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 11.3 ｍ、奥行　約　　 14.6 ｍ、規模　　 165 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

藤が丘駅から近い、一般住宅
、共同住宅の見られる利便性
の高い住宅地域

街

路

基準方位北　６．５
ｍ市道

交通

施設

藤が丘駅北東方

400m

法令

規制

１住居
(70,200)
準防
高度4種最高20m

⑤地域要因の将
　来予測

一般住宅、アパート等が混在する住宅地域であり、田園都市線沿線にあって、駅接近性に優れ商業地域背後に位
置するという利便性から需要は底堅い。特に変動要因は見られず、今後も現状を維持するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 328,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 213,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は東急田園都市線藤が丘駅、青葉台駅等の区内各駅から徒歩圏にある駅周辺の商業地域背後に立地する住宅
地域である。需要者の中心は主に４０代～５０代の同一需給圏内及びその周辺からの買替層又は一次取得層で、東京及
び横浜都心部等へ通勤する勤労者が多い。人気の田園都市線沿線にあって駅接近性に優れる利便性から、地価はやや横
ばい傾向が見られるものの底堅く、中心価格帯は土地１３０～１６５㎡程度で４，０００～５，０００万円台である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

標準地は、駅に近い商業地域背後に存する住宅地域である。利便性の高さから周辺には賃貸住宅が多くみられ。賃貸需
要も相応に見込まれると思料されるが、あくまでも住宅地域であり、収益性に着目して取引される例は少なく、市場性
の観点からの取引がほとんどである。従って、周辺の住宅地域の事例から求められた実証的な比準価格を標準とし、理
論的な価格である収益価格を比較考量して、更に代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　横浜青葉 -12 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +3.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 342,000 円／㎡

[102.6]
100

100
[103.0]

100
[107.1]

[100.0]
100

318,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    318,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

消費増税の影響による振れを伴いつつ個人消
費は緩やかに持ち直し、県内の景気は緩やか
に拡大している。住宅建設は持ち直しの動き
が一服している。

藤が丘駅に近く商業地域背後の利便性の高い
一般住宅、アパート等が混在する地域である
。地域要因の変動は特にない。

画地規模、形状等において標準的なもので、
個別的要因に特記すべき変動は認められない
。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -2.0
環境　　　　　　 +15.0
行政　　　　　　  -5.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+1.3 ％

％

３　試算価格算定内訳

横浜青葉 -29　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０２０３０３ -2	横浜市青葉区		建付地	（　）	ほぼ正方形	東6.5m市道、中間画地		１低専高度1種最高10m (50,80)
b	１０２０３０１ -24	横浜市青葉区		建付地	（　）	袋地等	北東6.5m市道、中間画地		１低専高度1種最高10m (50,80)
c	１０２０３０３ -26	横浜市青葉区		更地	（　）	ほぼ長方形	南5m市道、西5m、角地		１低専高度1種最高10m (60,80)
d	１０２０３１０Ｄ -3	横浜市青葉区		建付地	（　）	ほぼ台形	南東6.5m市道、中間画地		１低専高度1種最高10m (50,80)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 265,928	100 [ 100.0]	[ 102.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	265,928	100 [ 81.0]	328,306	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	328,000
b	(　 ) 304,362	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 85.0]	364,518	100 [ 105.5]	345,515		346,000
c	(　 ) 247,448	100 [ 100.0]	[ 101.5] 100	100 [ / ]	100 [ 106.1]	236,720	100 [ 77.1]	307,030		307,000
d	(　 ) 261,283	100 [ 100.0]	[ 102.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	258,746	100 [ 78.3]	330,455		330,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.22	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -13.0
a	正常	％／月 +0.22	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.22	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +10.0
b	正常	％／月 +0.22	画地　　　　 -15.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.22	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -18.0
c	正常	％／月 +0.22	画地　　　　 +6.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.22	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -15.0
d	正常	％／月 +0.22	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 328,000 円／㎡]

横浜青葉 -29　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の宅地であり、再調達原価の把握が困難であるため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	5,920,187	969,024	4,951,163	3,202,920	1,748,243	（　0.9446） 1,651,390	（ 5.0 - 0.3 ） 4.7％
	⑧収益価格	35,135,957 円　　　　（　 213,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

横浜青葉 -29　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	85.00	ＬＳ3	255.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居準防高度4種最高20m	70 ％	200 ％	200 ％	165 ㎡	11.3 m x 14.6 m	前面道路：市道　 6.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

地域の標準的使用を考慮の上、ＬＳ造３階建共同住宅（４２．５㎡　２ＤＫ×６戸）を想定。駐車場は無し。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段を想定したため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	85.00	100.0	85.00	1,900	161,500	1.0	161,500
							1.0	161,500
2～ 2	住宅	85.00	100.0	85.00	1,959	166,515	1.0	166,515
							1.0	166,515
3～ 3	住宅	85.00	100.0	85.00	1,998	169,830	1.0	169,830
							1.0	169,830
～

～

計		255.00	100.0	255.00		497,845		497,845
								497,845

⑨年額支払賃料	497,845 円　×　12ヶ月　＝　 5,974,140 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 255.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	5,974,140 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 298,707 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	5,675,433 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	497,845 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 4,730 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 497,845 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 240,024 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	5,920,187 円　　　　（　 35,880 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０２０３１２Ｔ　　　　-30	2,013 ( 2,012)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [102.0]	100 [103.4]	100 [100.0]	1,909	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,044 円/㎡　月額支払賃料（　 1,959 円/㎡）　基準階 2 F B
b	１０２０３１２Ｔ　　　　-31	2,305 ( 2,210)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [108.0]	100 [101.0]	100 [ 97.0]	2,178
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

横浜青葉 -29　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	217,000 円	43,400,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	179,224 円	5,974,140　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 117,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 368,900 円	43,400,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	43,400 円	43,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	43,400 円	43,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 969,024 円　（　　　　　　 5,873 円／㎡）　　（経費率　　 16.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9446

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	43,400,000 円	設計監理料率　 170,000 円／㎡　×　 255.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0738	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0588 ×　 40 ％　＋　0.0784 × 40 ％　＋ 0.0946 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,202,920 円（　　　　　 19,412 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	5,920,187 円
②総費用	969,024 円
③純収益　①－②	4,951,163 円
④建物等に帰属する純収益	3,202,920 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,748,243 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,651,390 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 10,008 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 35,135,957 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 213,000 円／㎡）