鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

横浜泉 -12　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０２０７０４ -33	横浜市泉区		建付地	（　）	ほぼ長方形	西4m市道、北3m、角地		１低専高度1種最高10m (70,100)
b	１０２０７０１ -4	横浜市泉区		更地	（　）	長方形	北東16m市道、南西5.5m、二方路		２中専高度3種最高15m 地区計画等 (70,150)
c	１０２０７０１ -24	横浜市泉区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東4m市道、中間画地		１低専高度1種最高10m (50,100)
d	１０２０７０９Ｄ -3	横浜市泉区		更地	（　）	ほぼ長方形	東4.5m市道、中間画地		１低専高度1種最高10m (50,100)
e	１０２０７１１ -5	横浜市泉区		建付地	（　）	ほぼ正方形	北5.5m私道、中間画地		１低専高度1種最高10m (60,100)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 183,385	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	178,756	100 [ 85.5]	209,071	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	213,000
b	(　 ) 226,667	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ / ]	100 [ 104.0]	219,475	100 [ 98.3]	223,271		228,000
c	(　 ) 155,014	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	151,402	100 [ 77.6]	195,106		199,000
d	(　 ) 196,243	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	194,127	100 [ 90.9]	213,561		218,000
e	(　 ) 263,394	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	265,238	100 [ 111.4]	238,095		243,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -10.0
a	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +8.0	交通・接近　 -9.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -20.0
c	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -10.0
d	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 +5.0
e	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 221,000 円／㎡]

横浜泉 -12　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,240,618	352,114	1,888,504	1,109,680	778,824	（　0.9699） 755,381	（ 5.0 - 0.3 ） 4.7％
	⑧収益価格	16,071,936 円　　　　（　 124,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

横浜泉 -12　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	46.00	Ｗ2	92.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１低専高度1種最高10m	40 ％	80 ％	80 ％	130 ㎡	10.1 m x 13.0 m	前面道路：市道　 4.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

共同住宅（２ＤＫタイプ）、平均専有面積４６㎡を想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	46.00	100.0	46.00	1,811	83,306	2.0	166,612
							1.0	83,306
2～ 2	住宅	46.00	100.0	46.00	1,906	87,676	2.0	175,352
							1.0	87,676
～

～

～

計		92.00	100.0	92.00		170,982		341,964
								170,982

⑨年額支払賃料	170,982 円　×　12ヶ月　＝　 2,051,784 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 92.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	8,000 円／台　×　 2 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 192,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,051,784 円　　×　　 4.0 ％＋　　　 192,000 円　　×　　 4.0 ％　＝　　 89,751 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,154,033 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	341,964 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 3,283 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 170,982 円　×　　 96.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 83,302 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,240,618 円　　　　（　 17,236 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０２０７０５Ｔ　　　　-34	1,646 ( 1,645)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [ 96.0]	100 [100.0]	2,017	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,990 円/㎡　月額支払賃料（　 1,906 円/㎡）　基準階 2 F B
b	１０２０７０９Ｔ　　　　-36	1,732 ( 1,660)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 86.7]	100 [100.0]	1,998
c	１０２０７０５Ｔ　　　　-32	1,448 ( 1,387)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [ 94.5]	100 [100.0]	1,803

横浜泉 -12　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	71,500 円	14,300,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	67,314 円	2,243,784　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 63,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 121,500 円	14,300,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	14,300 円	14,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	14,300 円	14,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 352,114 円　（　　　　　　 2,709 円／㎡）　　（経費率　　 15.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9699

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	14,300,000 円	設計監理料率　 155,000 円／㎡　×　 92.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0776	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0629 ×　 40 ％　＋　0.0837 × 40 ％　＋ 0.0946 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,109,680 円（　　　　　 8,536 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,240,618 円
②総費用	352,114 円
③純収益　①－②	1,888,504 円
④建物等に帰属する純収益	1,109,680 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	778,824 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	755,381 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,811 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 16,071,936 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 124,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出
横浜泉 -12　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

横浜泉 -12

神奈川県

神奈川第７

氏名

不動産鑑定士　小俣　要一

印

TEL.

鑑定評価額

28,600,000 円

１㎡当たりの価格

220,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和2年1月1日	(4)鑑定評価日	令和2年1月8日	(6) 路線価	[平成31年1月] 路線価又は倍率	175,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和元年12月13日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	横浜市泉区中田南１丁目１３５２番３１｢中田南１－３２－９｣				②地積　(㎡)	130 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１低専 (40,80) （その他）高度1種最高10m
	1:1.2	住宅Ｗ2	小規模一般住宅が多く建ち並ぶ住宅地域	南西4m市道	水道、ガス、下水	踊場 750m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 20 ｍ、西 60 ｍ、南 50 ｍ、北 30 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 10.0 ｍ、奥行　約　　 13.0 ｍ、規模　　 130 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位　北　　　
　　　　　４ｍ市道

交通

施設

踊場駅西方

750m

法令

規制

１低専
(40,80)
高度1種最高10m

⑤地域要因の将
　来予測

生活利便性の高い住宅地域として、画地分割や共同住宅敷地としての利用が進むものと予測される。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +2.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 224,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 123,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏の範囲は、市営地下鉄ブルーラインの戸塚－湘南台の沿線の住宅地域と把握する。標準的な市場参加者は、
横浜・東京方面に通勤する勤労者層である。近隣地域は、画地規模は１００～１５０㎡程度と手頃で、最寄駅への接近
性も良好で一定の需要が認められる。需要の中心となる価格帯は、土地１２０㎡前後、建物８０㎡前後の新築建売で約
３千万円台後半程度と思われる。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域は一般住宅が多い住宅地域で、共同住宅敷地も散見されるが自用の住宅取得を目的とする取引が中心であり、
実際の取引事例を基礎に試算した比準価格は実証的で説得性が高い。他方、収益価格は賃貸経営を前提に収益性の観点
から試算した価格であるが、比準価格より低位に試算されることが一般的で、本件でも同様である。よって本件では、
比準価格を標準に収益価格を参酌し、さらに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　横浜泉 -8 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +3.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 244,000 円／㎡

[100.8]
100

100
[103.0]

100
[111.4]

[102.0]
100

219,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    218,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

横浜市内住宅地の地価動向は全体的にはやや
上昇基調にあるが、利便性などによっては横
這いあるいは下落も見られる。

最寄駅から徒歩圏内にあり、地積も手頃で、
価格水準はやや上昇傾向にある。

特段の変動要因はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +3.0
交通・接近　　　  +5.0
環境　　　　　　  +3.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+0.9 ％

％

３　試算価格算定内訳

横浜泉 -12　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０２０７０７ -7	横浜市泉区		建付地	（　）	ほぼ台形	北西3.8m市道、中間画地		１低専高度1種最高10m (50,100)
b	１０２０７０７ -35	横浜市泉区		建付地	（　）	長方形	北東5m私道、南西5m、二方路		１低専高度1種最高10m (60,80)
c	１０２０７１１Ｄ -10	横浜市泉区		建付地	（　）	ほぼ長方形	東4m市道、中間画地		１低専高度1種最高10m (50,100)
d	１０２０７０７ -40	横浜市泉区		建付地	（　）	台形	南東5.5m私道、北東5.5m、準角地		１低専高度1種最高10m (60,80)
e	１０２０７０８ -15	横浜市泉区		更地	（　）	長方形	北東4m私道、中間画地		１低専高度1種最高10m (50,80)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 207,401	100 [ 100.0]	[ 106.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	218,900	100 [ 95.1]	230,179	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	235,000
b	(　 ) 217,391	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	209,030	100 [ 92.2]	226,714		231,000
c	(　 ) 209,331	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	205,226	100 [ 95.0]	216,027		220,000
d	(　 ) 214,939	100 [ 100.0]	[ 105.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	218,659	100 [ 100.0]	218,659		223,000
e	(　 ) 193,431	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 101.0]	191,516	100 [ 92.2]	207,718		212,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.83	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -3.0
a	正常	％／月 +0.83	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -3.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.83	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.83	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -4.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 224,000 円／㎡]

横浜泉 -12　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,235,834	351,940	1,883,894	1,109,680	774,214	（　0.9699） 750,910	（ 5.0 - 0.3 ） 4.7％
	⑧収益価格	15,976,809 円　　　　（　 123,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

横浜泉 -12　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	46.00	Ｗ2	92.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１低専高度1種最高10m	40 ％	80 ％	80 ％	130 ㎡	10.1 m x 13.0 m	前面道路：市道　 4.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

ファミリータイプの共同住宅、平均専有面積４６．００㎡。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	46.00	100.0	46.00	1,850	85,100	2.0	170,200
							1.0	85,100
2～ 2	住宅	46.00	100.0	46.00	1,900	87,400	2.0	174,800
							1.0	87,400
～

～

～

計		92.00	100.0	92.00		172,500		345,000
								172,500

⑨年額支払賃料	172,500 円　×　12ヶ月　＝　 2,070,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 92.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	7,000 円／台　×　 2 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 168,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて担保

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,070,000 円　　×　　 4.0 ％＋　　　 168,000 円　　×　　 4.0 ％　＝　　 89,520 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,148,480 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	345,000 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 3,312 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 172,500 円　×　　 96.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 84,042 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,235,834 円　　　　（　 17,199 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０２０７０５Ｔ　　　　-32	1,448 ( 1,387)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	1,893	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,984 円/㎡　月額支払賃料（　 1,900 円/㎡）　基準階 2 F B
b	１０２０７０５Ｔ　　　　-33	1,440 ( 1,380)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 80.0]	100 [ 91.0]	100 [100.0]	1,978
c	１０２０７０５Ｔ　　　　-34	1,646 ( 1,645)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 78.0]	100 [102.0]	100 [100.0]	2,069

横浜泉 -12　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	71,500 円	14,300,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	67,140 円	2,238,000　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 63,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 121,500 円	14,300,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	14,300 円	14,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	14,300 円	14,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 351,940 円　（　　　　　　 2,707 円／㎡）　　（経費率　　 15.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9699

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	14,300,000 円	設計監理料率　 155,000 円／㎡　×　 92.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0776	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0629 ×　 40 ％　＋　0.0837 × 40 ％　＋ 0.0946 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,109,680 円（　　　　　 8,536 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,235,834 円
②総費用	351,940 円
③純収益　①－②	1,883,894 円
④建物等に帰属する純収益	1,109,680 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	774,214 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	750,910 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,776 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 15,976,809 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 123,000 円／㎡）