鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

横浜栄 -22　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０２０７０１ -14	横浜市栄区		建付地	（　）	長方形	南6.5m市道、中間画地		１低専高度1種最高10m 地区計画等 (40,80)
b	１０２０７０１Ｄ -3	横浜市栄区		更地	（　）	長方形	南6.5m市道、中間画地		１低専高度1種最高10m 地区計画等 (40,80)
c	１０２０７０２ -33	横浜市栄区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北6.5m市道、中間画地		１低専高度1種最高10m 地区計画等 (40,80)
d	１０２０７０５ -22	横浜市栄区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南6.5m市道、中間画地		１低専高度1種最高10m 地区計画等 (40,80)
e	１０２０７０８Ｄ -4	横浜市栄区		建付地	（　）	ほぼ正方形	南8m市道、中間画地		１低専高度1種最高10m 地区計画等 (40,80)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 139,256	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	135,200	100 [ 96.0]	140,833	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	141,000
b	(　 ) 141,807	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	137,677	100 [ 102.0]	134,977		135,000
c	(　 ) 146,007	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	146,007	100 [ 105.0]	139,054		139,000
d	(　 ) 123,850	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	120,243	100 [ 90.0]	133,603		134,000
e	(　 ) 123,851	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	120,244	100 [ 91.8]	130,985		131,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -5.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -10.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -10.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 137,000 円／㎡]

横浜栄 -22　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,374,024	467,264	1,906,760	1,610,920	295,840	（　0.9696） 286,846	（ 5.0 - 0.2 ） 4.8％
	⑧収益価格	5,975,958 円　　　　（　 27,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

横浜栄 -22　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
戸建住宅	83.94	Ｗ2	132.93
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１低専高度1種最高10m 地区計画等	40 ％	80 ％	80 ％	221 ㎡	15.0 m x 14.8 m	前面道路：市道　 5.2 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

地区計画が定められているため戸建住宅の賃貸を想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

戸建住宅の一括貸しのため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 2	住宅	132.93	100.0	132.93	1,485	197,401	2.0	394,802
							1.0	197,401
～

～

～

～

計		132.93	100.0	132.93		197,401		394,802
								197,401

⑨年額支払賃料	197,401 円　×　12ヶ月　＝　 2,368,812 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 132.93 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,368,812 円　　×　　 4.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 94,752 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,274,060 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	394,802 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 3,790 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 197,401 円　×　　 96.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 96,174 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,374,024 円　　　　（　 10,742 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０２０７０２Ｔ　　　　-47	1,337 ( 1,281)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,486	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,550 円/㎡　月額支払賃料（　 1,485 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１０２０７０５Ｔ　　　　-17	1,621 ( 1,553)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [107.8]	100 [100.0]	1,671
c	１０２０７０８Ｔ　　　　-36	1,576 ( 1,510)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [113.3]	100 [100.0]	1,546

横浜栄 -22　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	103,000 円	20,600,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	71,064 円	2,368,812　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 76,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 175,100 円	20,600,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	20,600 円	20,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	20,600 円	20,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 467,264 円　（　　　　　　 2,114 円／㎡）　　（経費率　　 19.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9696

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	20,600,000 円	設計監理料率　 155,000 円／㎡　×　 132.93 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0782	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0636 ×　 40 ％　＋　0.0843 × 40 ％　＋ 0.0952 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,610,920 円（　　　　　 7,289 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,374,024 円
②総費用	467,264 円
③純収益　①－②	1,906,760 円
④建物等に帰属する純収益	1,610,920 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	295,840 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	286,846 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,298 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,975,958 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 27,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出
横浜栄 -22　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

横浜栄 -22

神奈川県

神奈川第７

氏名

不動産鑑定士　石川　伸彦

印

TEL.

鑑定評価額

30,300,000 円

１㎡当たりの価格

137,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和2年1月1日	(4)鑑定評価日	令和2年1月10日	(6) 路線価	[平成31年1月] 路線価又は倍率	110,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和元年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	横浜市栄区桂台西２丁目１２３３番４｢桂台西２－１１－３｣				②地積　(㎡)	221 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１低専 (40,80) （その他）高度1種最高10m 地区計画等
	1:1	住宅ＬＳ2	中規模住宅が多い高台の区画整然とした住宅地域	北5.2m市道	水道、ガス、下水	港南台 3.3km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 100 ｍ、西 150 ｍ、南 200 ｍ、北 200 ｍ

②標準的使用

戸建住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 15.0 ｍ、奥行　約　　 14.8 ｍ、規模　　 221 ㎡程度、形状　正方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位　北　　５
．２ｍ市道

交通

施設

港南台駅南西方

3.3km

法令

規制

１低専
(40,80)
高度1種最高10m
地区計画等

⑤地域要因の将
　来予測

価格形成に影響を与える特段の地域要因の変動が認められないため、今後もしばらくの間は現状維持で推移する
ものと予測する。

(3)最有効使用の判定

戸建住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 137,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 28,300 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏の範囲は、概ねＪＲ根岸線を中心に東海道本線、横須賀線沿線の横浜市、藤沢市、鎌倉市内に位置する住宅
地域である。需要者は横浜・都心方面へ通勤する一般勤労者の第一次取得者層が多い。地域周辺は最寄駅からバス便利
用圏域であるが、利便施設があり地区計画が定められた街路・区画が整然とした住宅地域で需給は概ね堅調である。中
心価格帯は、土地建物総額で４５００万円前後であるが、土地のみでの取引は少なく、古家付中古物件の取引が多い。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域は地区計画が定められており、自己使用、居住目的の取引が大半を占めている。戸建住宅の賃貸は転勤等によ
る定期借家が散見される程度で賃貸事例が少なく、特別の事情を含む事例が多いため、収益価格は低位に求められた。
以上のことから、本件では不動産市場を反映した実証的かつ規範性が高いと判断される比準価格を標準とし、収益価格
を参考にして、さらに、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　横浜栄 -16 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 127,000 円／㎡

[100.0]
100

100
[100.0]

100
[ 93.0]

[100.0]
100

137,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    137,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

アベノミクスによる株高等により景気は緩や
かな回復基調にあり栄区桂台西地域内住宅地
の地価動向は安定局面にある。

最寄駅からバス便の住宅地域であるが、地区
計画が定められていることから地域要因の変
動はないが区画整然とした住宅地域で需給は
安定的である。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　  +1.6
環境　　　　　　  -7.5
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

横浜栄 -22　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０２０７０５ -5	横浜市栄区		建付地	（　）	ほぼ台形	西6.5m市道、北4.5m、角地		１低専高度1種最高10m 地区計画等 (40,80)
b	１０２０７１０ -33	横浜市栄区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南西4.5m市道、北西4.5m、角地		１低専高度1種最高10m (50,80)
c	１０２０７０１Ｄ -3	横浜市栄区		更地	（　）	長方形	南6.5m市道、中間画地		１低専高度1種最高10m 地区計画等 (40,80)
d	１０２０７０２ -33	横浜市栄区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北6.5m市道、中間画地		１低専高度1種最高10m 地区計画等 (40,80)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 153,902	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	147,983	100 [ 107.7]	137,403	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	137,000
b	(　 ) 132,340	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.1]	125,918	100 [ 93.2]	135,105		135,000
c	(　 ) 141,807	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	137,677	100 [ 101.6]	135,509		136,000
d	(　 ) 146,007	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	146,007	100 [ 104.6]	139,586		140,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +6.6	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +1.2	環境　　　　 -7.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +5.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +0.6	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +3.6	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 137,000 円／㎡]

横浜栄 -22　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地にあり再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,388,406	467,595	1,920,811	1,610,920	309,891	（　0.9696） 300,470	（ 5.0 - 0.2 ） 4.8％
	⑧収益価格	6,259,792 円　　　　（　 28,300 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

横浜栄 -22　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
戸建住宅	83.94	Ｗ2	132.93
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１低専高度1種最高10m 地区計画等	40 ％	80 ％	80 ％	221 ㎡	15.0 m x 14.8 m	前面道路：市道　 5.2 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

公法上の規制を考慮の上、近隣地域の標準的使用を基準に一戸建貸家を想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しのため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 2	住宅	132.93	100.0	132.93	1,494	198,597	2.0	397,194
							1.0	198,597
～

～

～

～

計		132.93	100.0	132.93		198,597		397,194
								198,597

⑨年額支払賃料	198,597 円　×　12ヶ月　＝　 2,383,164 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 132.93 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,383,164 円　　×　　 4.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 95,327 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,287,837 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	397,194 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 3,813 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 198,597 円　×　　 96.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 96,756 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,388,406 円　　　　（　 10,807 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０２０７０４Ｔ　　　　-48	1,621 ( 1,553)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 99.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,637	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,560 円/㎡　月額支払賃料（　 1,494 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１０２０７１１Ｔ　　　　-35	1,466 ( 1,404)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 99.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	1,410
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

横浜栄 -22　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	103,000 円	20,600,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	71,495 円	2,383,164　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 76,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 175,100 円	20,600,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	20,600 円	20,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	20,600 円	20,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	その他費用はない。

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 467,595 円　（　　　　　　 2,116 円／㎡）　　（経費率　　 19.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9696

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	20,600,000 円	設計監理料率　 155,000 円／㎡　×　 132.93 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0782	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0636 ×　 40 ％　＋　0.0843 × 40 ％　＋ 0.0952 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,610,920 円（　　　　　 7,289 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,388,406 円
②総費用	467,595 円
③純収益　①－②	1,920,811 円
④建物等に帰属する純収益	1,610,920 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	309,891 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	300,470 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,360 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 6,259,792 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 28,300 円／㎡）