鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

港南 -25　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０２０５０８ -24	横浜市港南区		建付地	（　）	台形	北西5m市道、北東3m、角地		１低専高度1種最高10m (60,80)
b	１０２０５０１ -28	横浜市港南区		建付地	（　）	ほぼ台形	北西4.5m市道、中間画地		１低専高度1種最高10m (50,80)
c	１０２０５０１ -29	横浜市港南区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西4.5m市道、中間画地		１住居高度4種最高20m (70,180)
d	１０２０５０１ -21	横浜市港南区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南4.7m市道、中間画地		１低専高度地区1種10m (60,100)
e	１０２０５０６ -29	横浜市港南区		建付地	（　）	長方形	北東5.2m市道、中間画地		１低専高度1種最高10m (50,80)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 183,605	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	180,005	100 [ 97.5]	184,621	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	186,000
b	(　 ) 195,861	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	195,861	100 [ 103.5]	189,238		191,000
c	(　 ) 205,848	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 110.0]	187,135	100 [ 105.5]	177,379		179,000
d	(　 ) 165,138	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	160,328	100 [ 95.1]	168,589		170,000
e	(　 ) 161,252	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	159,655	100 [ 88.2]	181,015		183,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +0.5	環境　　　　 -3.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +4.5	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +4.5	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 +10.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -3.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -10.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 182,000 円／㎡]

港南 -25　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			再調達原価の把握が困難な為。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,312,658	380,983	1,931,675	1,298,120	633,555	（　0.9696） 614,295	（ 5.0 - 0.2 ） 4.8％
	⑧収益価格	12,797,813 円　　　　（　 96,200 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

港南 -25　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	57.00	Ｗ2	104.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１低専高度1種最高10m	50 ％	80 ％	80 ％	133 ㎡	9.8 m x 13.5 m	前面道路：市道　 5.6 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

平均専有面積５２㎡、ファミリータイプ２室のアパートを想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	居宅	52.00	100.0	52.00	1,832	95,264	1.0	95,264
							1.0	95,264
2～ 2	居宅	52.00	100.0	52.00	1,869	97,188	1.0	97,188
							1.0	97,188
～

～

～

計		104.00	100.0	104.00		192,452		192,452
								192,452

⑨年額支払賃料	192,452 円　×　12ヶ月　＝　 2,309,424 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 104.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,309,424 円　　×　　 4.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 92,377 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,217,047 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	192,452 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 1,848 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 192,452 円　×　　 96.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 93,763 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,312,658 円　　　　（　 17,388 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０２０５０７Ｔ　　　　-29	1,511 ( 1,449)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [ 85.9]	100 [105.0]	1,971	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,950 円/㎡　月額支払賃料（　 1,869 円/㎡）　基準階 2 F B
b	１０２０５０７Ｔ　　　　-30	1,616 ( 1,615)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [ 96.0]	100 [103.0]	1,923
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

港南 -25　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	83,000 円	16,600,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	69,283 円	2,309,424　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 54,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 141,100 円	16,600,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	16,600 円	16,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	16,600 円	16,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 380,983 円　（　　　　　　 2,865 円／㎡）　　（経費率　　 16.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9696

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	16,600,000 円	設計監理料率　 160,000 円／㎡　×　 104.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0782	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0636 ×　 40 ％　＋　0.0843 × 40 ％　＋ 0.0952 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,298,120 円（　　　　　 9,760 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,312,658 円
②総費用	380,983 円
③純収益　①－②	1,931,675 円
④建物等に帰属する純収益	1,298,120 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	633,555 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	614,295 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,619 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 12,797,813 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 96,200 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出
港南 -25　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

港南 -25

神奈川県

神奈川第５

氏名

不動産鑑定士　鈴木　幹森

印

TEL.

鑑定評価額

23,900,000 円

１㎡当たりの価格

180,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和2年1月1日	(4)鑑定評価日	令和2年1月10日	(6) 路線価	[平成31年1月] 路線価又は倍率	145,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和元年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	横浜市港南区日野２丁目３４０番８｢日野２－３３－１１｣				②地積　(㎡)	133 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１低専 (50,80) （その他）高度1種最高10m
	1:1.5	住宅Ｗ2	一般住宅が多い傾斜地の住宅地域	北東5.6m市道	水道、ガス、下水	上永谷 1.0km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 40 ｍ、西 10 ｍ、南 40 ｍ、北 30 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 9.5 ｍ、奥行　約　　 14.0 ｍ、規模　　 133 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

丘陵地の住宅地域

街

路

基準方位北、５．６
ｍ市道

交通

施設

上永谷駅東方

1.0km

法令

規制

１低専
(50,80)
高度1種最高10m

⑤地域要因の将
　来予測

中小規模一般住宅が多い傾斜地の住宅地域である。特別な地域の変動要因は見当たらず、現状維持で推移すると
推察する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +1.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 184,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 91,700 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、京急本線、ＪＲ根岸線及びブルーライン等沿線で、概ね横浜市港南区、磯子区の圏域である。需要者は
市内の居住者、神奈川県内に居住する東京圏への通勤者等であり、県外からの転入も一部見られる。丘陵地にあっては
需要はやや弱含みで、地価は概ね横ばい傾向にある。土地取引価格は１５０㎡程度で３，０００万円前後、新築の戸建
物件は小規模建売が多く３，５００～４，５００万円程度が需要の中心である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域は、傾斜地に造成された既成の住宅地域で、収益物件としてのアパートも散見されるものの、戸建住宅が建ち
並ぶ住宅地域として熟成しており、自用目的での取引が中心となっている。よって本件評価においては、自用目的の取
引を主とする取引事例から求めた比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、単価と総額との関連を考慮して、さらに代
表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　港南 -24 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +3.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 186,000 円／㎡

[100.0]
100

100
[103.0]

100
[101.9]

[101.0]
100

179,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    180,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

地価は回復傾向にあるが、港南区の人口はや
や減少傾向が続き高齢化率も高く、利便性等
が劣る丘陵地や郊外では、下落傾向も見られ
る。

駅徒歩圏にあるが、丘陵地にあって需要はや
や弱く、地価は横ばい傾向。

北東側の道路方位により、他の不動産との比
較で、代替、競争力はやや優位である。個別
的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　  +4.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

港南 -25　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０２０５０６ -2	横浜市港南区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東5.2m市道、北東5.2m、角地		１中専高度3種最高15m (70,150)
b	１０２０５０２ -24	横浜市港南区		建付地	（　）	ほぼ台形	北5m市道、中間画地		２低専高度2種最高12m (70,150)
c	１０２０５０８ -22	横浜市港南区		更地	（　）	ほぼ台形	南東6.5m市道、北4.5m、北東4.5m、三方路		１低専高度1種最高10m (50,80)
d	１０２０５０４ -40	横浜市港南区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西6m市道、北東4m、準角地		１低専高度1種最高10m (60,80)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 183,831	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 106.1]	173,262	100 [ 99.6]	173,958	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	176,000
b	(　 ) 195,927	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	195,927	100 [ 101.9]	192,274		194,000
c	(　 ) 181,940	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.7]	180,675	100 [ 99.0]	182,500		184,000
d	(　 ) 184,080	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	177,000	100 [ 98.0]	180,612		182,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -2.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +6.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +7.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +4.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +0.7	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -2.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 184,000 円／㎡]

港南 -25　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地にあって、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,320,133	386,951	1,933,182	1,329,400	603,782	（　0.9696） 585,427	（ 5.0 - 0.2 ） 4.8％
	⑧収益価格	12,196,396 円　　　　（　 91,700 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

港南 -25　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	53.00	Ｗ2	106.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１低専高度1種最高10m	50 ％	80 ％	80 ％	133 ㎡	9.8 m x 13.5 m	前面道路：市道　 5.6 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

３ＤＫファミリータイプ、平均専有面積５３㎡程度の低層共同住宅を想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	居宅	53.00	100.0	53.00	1,820	96,460	2.0	192,920
							1.0	96,460
2～ 2	居宅	53.00	100.0	53.00	1,820	96,460	2.0	192,920
							1.0	96,460
～

～

～

計		106.00	100.0	106.00		192,920		385,840
								192,920

⑨年額支払賃料	192,920 円　×　12ヶ月　＝　 2,315,040 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 106.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,315,040 円　　×　　 4.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 92,602 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,222,438 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	385,840 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 3,704 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 192,920 円　×　　 96.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 93,991 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,320,133 円　　　　（　 17,445 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０２０５０３Ｔ　　　　-15	1,854 ( 1,776)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 99.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	1,911	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,900 円/㎡　月額支払賃料（　 1,820 円/㎡）　基準階 2 F B
b	１０２０５０３Ｔ　　　　-16	1,934 ( 1,854)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [102.0]	100 [100.0]	1,896
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

港南 -25　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	85,000 円	17,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	69,451 円	2,315,040　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 54,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 144,500 円	17,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	17,000 円	17,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	17,000 円	17,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 386,951 円　（　　　　　　 2,909 円／㎡）　　（経費率　　 16.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9696

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	17,000,000 円	設計監理料率　 160,000 円／㎡　×　 106.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0782	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0636 ×　 40 ％　＋　0.0843 × 40 ％　＋ 0.0952 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,329,400 円（　　　　　 9,995 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,320,133 円
②総費用	386,951 円
③純収益　①－②	1,933,182 円
④建物等に帰属する純収益	1,329,400 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	603,782 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	585,427 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,402 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 12,196,396 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 91,700 円／㎡）