鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

戸塚 5-12　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０２０７１０ -18	横浜市戸塚区		貸家建付地	（　）	不整形	西18m県道、北16.5m、北東3m、三方路		近商高度6種最高20m (90,400)
b	１０２０７０２Ｄ -1	横浜市瀬谷区		更地	（　）	ほぼ長方形	南東22m県道、南西4m、角地		準住居高度4種最高20m (70,200)
c	１０２０７１０Ｄ -14	横浜市瀬谷区		建付地	（　）	長方形	南4m市道、中間画地		近商高度6種最高20m (80,240)
d	１０２０７０９ -4	横浜市瀬谷区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北7.5m市道、中間画地		準住居高度4種最高20m (60,200)
e	１０２０７０８ -2	横浜市戸塚区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北西28m国道、南西4.5m、東4m、三方路		準住居高度4種最高20m (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 571,754	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.5]	554,793	100 [ 180.1]	308,047	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	308,000
b	(　 ) 209,824	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	203,713	100 [ 92.6]	219,992		220,000
c	(　 ) 294,533	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	294,533	100 [ 111.7]	263,682		264,000
d	(　 ) 302,407	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	305,129	100 [ 100.7]	303,008		303,000
e	(　 ) 195,751	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 108.0]	181,251	100 [ 77.8]	232,970		233,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 +6.0	環境　　　　 +50.0
a	正常	％／月 +0.17	画地　　　　 +4.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +10.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -10.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 +7.0	環境　　　　 +10.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 +6.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +8.0	交通・接近　 -10.0	環境　　　　 -20.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +8.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 277,000 円／㎡]

戸塚 5-12　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	28,008,887	5,341,869	22,667,018	18,738,000	3,929,018	（　0.9504） 3,734,139	（ 5.0 - 0.3 ） 4.7％
	⑧収益価格	79,449,766 円　　　　（　 149,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

戸塚 5-12　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	311.77	ＲＣ5	1,090.39
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
２住居準防高度4種最高20m	70 ％	200 ％	200 ％	534 ㎡	23.0 m x 26.5 m	前面道路：県道　 12.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗、２階以上は共同住宅を想定。１戸当たり４１．８４㎡の２ＤＫ１６戸。

⑦有効率　 82.8 ％
の理由

同種建物の平均的なレンタブル比により査定

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	265.48	87.8	233.13	3,485	812,458	5.0	4,062,290
							0.0	0
2～ 2	住宅	301.87	83.2	251.04	2,350	589,944	1.0	589,944
							1.0	589,944
3～ 4	住宅	206.23	81.2	167.36	2,400	401,664	1.0	401,664
							1.0	401,664
5～ 5	住宅	110.58	75.7	83.68	2,450	205,016	1.0	205,016
							1.0	205,016
～

計		1,090.39	82.8	902.57		2,410,746		5,660,578
								1,598,288

⑨年額支払賃料	2,410,746 円　×　12ヶ月　＝　 28,928,952 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 902.57 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	28,928,952 円　　×　　 6.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,735,737 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	27,193,215 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	5,660,578 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 53,209 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,598,288 円　×　　 94.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 762,463 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	28,008,887 円　　　　（　 52,451 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０２０７０３Ｔ　　　　-23	4,934 ( 4,901)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [134.8]	100 [100.0]	3,853	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,500 円/㎡　月額支払賃料（　 3,485 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１０２０７０３Ｔ　　　　-24	4,100 ( 3,971)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 93.0]	100 [154.4]	100 [ 90.0]	3,173
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

戸塚 5-12　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,350,000 円	270,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	867,869 円	28,928,952　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 289,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,295,000 円	270,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	270,000 円	270,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	270,000 円	270,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 5,341,869 円　（　　　　　　 10,004 円／㎡）　　（経費率　　 19.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

28 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9504

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	270,000,000 円	設計監理料率　 240,000 円／㎡　×　 1,090.39 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0694	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0523 ×　 35 ％　＋　0.0650 × 35 ％　＋ 0.0946 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	18,738,000 円（　　　　　 35,090 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	28,008,887 円
②総費用	5,341,869 円
③純収益　①－②	22,667,018 円
④建物等に帰属する純収益	18,738,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	3,929,018 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	3,734,139 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 6,993 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 79,449,766 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 149,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出
戸塚 5-12　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

戸塚 5-12

神奈川県

神奈川第７

氏名

不動産鑑定士　馬場　佳子

印

TEL.

鑑定評価額

139,000,000 円

１㎡当たりの価格

260,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和2年1月1日	(4)鑑定評価日	令和2年1月10日	(6) 路線価	[平成31年1月] 路線価又は倍率	205,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和元年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	横浜市戸塚区吉田町字元町８９５番１				②地積　(㎡)	534 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		２住居 (60,200) 準防（その他）高度4種最高20m (70,200)
	1:1.2	店舗兼共同住宅ＲＣ4	中低層の店舗兼住宅が見られる路線商業地域	東12m県道、背面道	水道、ガス、下水	戸塚 900m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 30 ｍ、西 0 ｍ、南 60 ｍ、北 100 ｍ

②標準的使用

中層店舗兼共同住宅

③標準的画地の形状等

間口　約　　 23.0 ｍ、奥行　約　　 26.5 ｍ、規模　　 500 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１２ｍ県道

交通

施設

戸塚駅北東方

900m

法令

規制

２住居
(70,200)
準防
高度1種最高20m

⑤地域要因の将
　来予測

県道沿いの路線商業地域で、価格時点現在、大きな変動要因は認められないため、しばらくは同様に推移するも
のと予測される。

(3)最有効使用の判定

中層店舗兼共同住宅

(4)対象標準地の
　個別的要因

二方路　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 270,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 149,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、戸塚区を中心とする横浜市南部及びその周辺地域にある近隣商業地域又は路線商業地域である。需要者
の中心は地元の中小事業者又はチェーン展開する企業、マンション素地を取得するデベロッパー等である。バス路線沿
いのため慢性的に渋滞が見られる等、路線商業地域としての繁華性は低いが、アンダーパス開通による利便性向上や周
辺開発動向の影響が期待される。中心となる価格帯は画地規模によって異なるが、概ね１億円～３億円程度である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

当該近隣は最寄り駅から徒歩圏内にある幹線道路沿いの路線商業地域である。最有効使用の観点から１階を店舗、２階
以上を住宅とした建物を想定して収益価格を算出したが、建築費の高騰に比して賃料の上昇は見られない等から、比準
価格に比してやや低位に試算された。よって、市場性を反映した比準価格を重視し、収益価格をも比較考量の上、代表
標準地からの検討も踏まえて、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　戸塚 5-4 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 228,000 円／㎡

[100.0]
100

100
[100.0]

100
[ 87.3]

[100.0]
100

261,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    255,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

戸塚区の商業地域は、戸塚駅周辺整備計画が
完了し、駅周辺を中心に引き続き強含みで推
移している一方、利便性に劣る地域は弱含み
である。

周辺で商業施設のリニューアル及び大規模マ
ンションの分譲が予定されている。地価は横
ばいから緩やかな上昇傾向にある。

個別的要因に変動はない

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　  -8.0
環境　　　　　　  -7.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+2.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

戸塚 5-12　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０２０７１１Ｄ -18	横浜市戸塚区		貸家建付地	（　）	ほぼ整形	南西23m県道、中間画地		準住居高度4種最高20m (60,200)
b	１０２０７０９Ｄ -1	横浜市戸塚区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西16.5m国道、中間画地		２住居高度4種最高20m (60,200)
c	１０２０７０９ -33	横浜市戸塚区		更地	（　）	ほぼ台形	南東16m国道、北東5m、角地		２住居高度4種最高20m (80,200)
d	１０２０７１０Ｄ -14	横浜市瀬谷区		建付地	（　）	長方形	南4m市道、中間画地		近商高度6種最高20m (80,240)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 344,564	100 [ 100.0]	[ 102.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	351,455	100 [ 127.2]	276,301	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	276,000
b	(　 ) 188,972	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	188,972	100 [ 68.5]	275,872		276,000
c	(　 ) 149,777	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 82.8]	180,890	100 [ 80.3]	225,268		225,000
d	(　 ) 294,533	100 [ 100.0]	[ 102.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	302,485	100 [ 100.6]	300,681		301,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +6.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +20.0
a	正常	％／月 +0.17	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -30.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -18.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -17.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 +2.0
d	正常	％／月 +0.17	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 270,000 円／㎡]

戸塚 5-12　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の宅地であるため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	27,660,167	5,269,004	22,391,163	18,460,400	3,930,763	（　0.9504） 3,735,797	（ 5.0 - 0.3 ） 4.7％
	⑧収益価格	79,485,043 円　　　　（　 149,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

戸塚 5-12　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	311.77	ＲＣ5	1,067.97
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
２住居準防高度4種最高20m	70 ％	200 ％	200 ％	534 ㎡	23.0 m x 26.5 m	前面道路：県道　 12.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗、２階以上は共同住宅を想定。１戸当たり約３０㎡～４０㎡程度の１Ｋ～２ＤＫ。

⑦有効率　 82.8 ％
の理由

地域及び同種の建物の標準的な数値である

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	260.03	87.8	228.31	3,495	797,943	5.0	3,989,715
							0.0	0
2～ 2	住宅	295.65	83.2	245.98	2,390	587,892	1.0	587,892
							1.0	587,892
3～ 4	住宅	201.99	81.2	164.02	2,420	396,928	1.0	396,928
							1.0	396,928
5～ 5	住宅	108.31	75.7	81.99	2,450	200,876	1.0	200,876
							1.0	200,876
～

計		1,067.97	82.8	884.32		2,380,567		5,572,339
								1,582,624

⑨年額支払賃料	2,380,567 円　×　12ヶ月　＝　 28,566,804 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 884.32 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	28,566,804 円　　×　　 6.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,714,008 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	26,852,796 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	5,572,339 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 52,380 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,582,624 円　×　　 94.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 754,991 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	27,660,167 円　　　　（　 51,798 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０２０７１１Ｔ　　　　-42	3,491 ( 3,296)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [120.0]	100 [ 80.0]	3,636	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,510 円/㎡　月額支払賃料（　 3,495 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１０２０７０４Ｔ　　　　-4	2,721 ( 2,606)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [ 80.0]	3,239
c	１０２０７１１Ｔ　　　　-39	5,958 ( 5,747)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [160.0]	100 [100.0]	3,724

戸塚 5-12　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,330,000 円	266,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	857,004 円	28,566,804　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 289,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,261,000 円	266,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	266,000 円	266,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	266,000 円	266,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 5,269,004 円　（　　　　　　 9,867 円／㎡）　　（経費率　　 19.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

28 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9504

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	266,000,000 円	設計監理料率　 242,000 円／㎡　×　 1,067.97 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0694	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0523 ×　 35 ％　＋　0.0650 × 35 ％　＋ 0.0946 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	18,460,400 円（　　　　　 34,570 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	27,660,167 円
②総費用	5,269,004 円
③純収益　①－②	22,391,163 円
④建物等に帰属する純収益	18,460,400 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	3,930,763 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	3,735,797 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 6,996 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 79,485,043 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 149,000 円／㎡）