鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

戸塚 5-11　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０２０７０９Ｄ -1	横浜市戸塚区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西16.5m国道、中間画地		２住居高度4種最高20m (60,200)
b	１０２０７０５ -7	横浜市泉区		建付地	（　）	ほぼ長方形	西9m県道、中間画地		２中専高度3種最高15m (70,150)
c	１０２０７１０ -22	横浜市戸塚区		建付地	（　）	長方形	北18m県道、中間画地		準住居高度4種最高20m (60,200)
d	１０２０７０９ -33	横浜市戸塚区		更地	（　）	ほぼ台形	南東16m国道、北東5m、角地		２住居高度4種最高20m (80,200)
e	１０２０７０１ -35	横浜市泉区		建付地	（　）	ほぼ整形	南東22m市道、北東6.5m、北西6.5m、三方路		準住居高度4種最高20m 地区計画等 (80,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 188,972	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	188,972	100 [ 113.3]	166,789	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	167,000
b	(　 ) 250,379	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	250,379	100 [ 140.2]	178,587		179,000
c	(　 ) 217,765	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	217,765	100 [ 128.0]	170,129		170,000
d	(　 ) 149,777	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 80.0]	187,221	100 [ 112.7]	166,123		166,000
e	(　 ) 209,049	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	202,960	100 [ 122.6]	165,546		166,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +10.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +11.8	環境　　　　 +28.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 +0.2	環境　　　　 +24.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -0.5	環境　　　　 +10.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -20.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +6.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +18.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 167,000 円／㎡]

戸塚 5-11　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	15,427,746	2,996,095	12,431,651	10,687,600	1,744,051	（　0.9504） 1,657,546	（ 5.0 - 0.3 ） 4.7％
	⑧収益価格	35,266,936 円　　　　（　 102,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

戸塚 5-11　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	170.00	ＲＣ4	680.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準工準防高度5種最高20m	70 ％	200 ％	200 ％	346 ㎡	15.0 m x 23.0 m	前面道路：県道　 8.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

地域の標準的使用から、１階は店舗（フロア貸し）、２～４階は平均専有面積３８㎡程度のファミリータイプ共同住宅を想定した。

⑦有効率　 85.0 ％
の理由

店舗兼共同住宅ビルとして標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	170.00	70.0	119.00	2,650	315,350	5.0	1,576,750
							0.0	0
2～ 4	住宅	170.00	90.0	153.00	2,120	324,360	1.0	324,360
							1.0	324,360
～

～

～

計		680.00	85.0	578.00		1,288,430		2,549,830
								973,080

⑨年額支払賃料	1,288,430 円　×　12ヶ月　＝　 15,461,160 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 578.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	9,000 円／台　×　 4 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 432,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	15,461,160 円　　×　　 6.0 ％＋　　　 432,000 円　　×　　 6.0 ％　＝　　 953,590 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	14,939,570 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,549,830 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 23,968 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 973,080 円　×　　 94.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 464,208 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	15,427,746 円　　　　（　 44,589 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０２０７０９Ｔ　　　　-43	2,473 ( 2,419)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 87.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	2,707	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,661 円/㎡　月額支払賃料（　 2,650 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１０２０７０９Ｔ　　　　-44	2,735 ( 2,643)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	2,617
c	１０２０７０７Ｔ　　　　-48	2,644 ( 2,637)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	2,651

戸塚 5-11　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	770,000 円	154,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	476,795 円	15,893,160　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 132,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,309,000 円	154,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	154,000 円	154,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	154,000 円	154,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,996,095 円　（　　　　　　 8,659 円／㎡）　　（経費率　　 19.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

28 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9504

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	154,000,000 円	設計監理料率　 220,000 円／㎡　×　 680.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0694	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0523 ×　 35 ％　＋　0.0650 × 35 ％　＋ 0.0946 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	10,687,600 円（　　　　　 30,889 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	15,427,746 円
②総費用	2,996,095 円
③純収益　①－②	12,431,651 円
④建物等に帰属する純収益	10,687,600 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,744,051 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,657,546 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,791 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 35,266,936 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 102,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出
戸塚 5-11　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

戸塚 5-11

神奈川県

神奈川第７

氏名

不動産鑑定士　栗山　亮

印

TEL.

鑑定評価額

56,700,000 円

１㎡当たりの価格

164,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和2年1月1日	(4)鑑定評価日	令和2年1月10日	(6) 路線価	[平成31年1月] 路線価又は倍率	130,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和元年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	横浜市戸塚区下倉田町字中耕地７３番１外				②地積　(㎡)	346 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		準工 (60,200) 準防（その他）高度5種最高20m (70,200)
	1:1.5	工場兼事務所Ｓ2	中小規模工場、店舗等が混在する路線商業地域	東8.5m県道	水道、ガス、下水	戸塚 2.0km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 30 ｍ、西 80 ｍ、南 50 ｍ、北 230 ｍ

②標準的使用

中層店舗兼共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 15.0 ｍ、奥行　約　　 23.0 ｍ、規模　　 350 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

８．５ｍ県道

交通

施設

戸塚駅南方

2.0km

法令

規制

準工
(70,200)
準防
高度5種最高20m

⑤地域要因の将
　来予測

県道沿いの路線商業地域として熟成しており、今後も現状を維持するものと予測する。繁華性の低い路線商業地
域であり、景気動向の影響を受けつつも、地価の上昇程度は弱く推移することが予測される。

(3)最有効使用の判定

中層店舗兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 169,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 95,400 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、横浜市内の路線商業地域を中心とし、近隣商業地域の一部も含まれると判断した。需要者の中心は、地
縁性を有する地元業者、全国チェーンを展開する法人事業者のほか、マンション事業者等が想定される。景気の回復基
調が弱含む中、繁華性の劣る地域では商業地に対する需要の回復は鈍いものと思われる。商業地においては、周辺の利
用状況や画地の状況による個別性が強く、取引の中心価格帯の把握は困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域は幹線道路沿いの路線商業地域であることから、路線商業地域の取引事例を多く収集し試算した比準価格の信
頼性は高いものと判断した。地域内には賃貸物件も見られるが、賃貸目的の事業者向けの賃貸市場の熟成の程度は総じ
て弱いことから、低めに求められた収益価格の説得力は相対的に劣るものと思われる。従って、比準価格を重視し、収
益価格を参酌し、代表標準地との検討を踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　戸塚 5-4 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 228,000 円／㎡

[100.0]
100

100
[100.0]

100
[139.0]

[100.0]
100

164,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    163,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

当区の人口は微増傾向で推移している。景気
の回復基調に弱さが見られるものの、利便性
の高い地域の不動産市況は、依然として堅調
である。

路線商業地として熟成しており、地域要因の
変化も認められない。一般的要因の影響を受
けつつ、地価は弱いながらも上昇傾向で推移
している。

路線商業地域の商業用地としては、個別的要
因に基づく競争力は標準的である。当該要因
の与える影響に格別の変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　  -6.0
環境　　　　　　 +45.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+0.6 ％

％

３　試算価格算定内訳

戸塚 5-11　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０２０７０９ -33	横浜市戸塚区		更地	（　）	ほぼ台形	南東16m国道、北東5m、角地		２住居高度4種最高20m (80,200)
b	１０２０７０７Ｄ -1	横浜市戸塚区		建付地	（　）	ほぼ整形	南東19.5m国道、中間画地		２住居高度4種最高20m 都市計画道路 (60,200)
c	１０２０７０９Ｄ -1	横浜市戸塚区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西16.5m国道、中間画地		２住居高度4種最高20m (60,200)
d	１０２０７０４ -20	横浜市泉区		建付地	（　）	長方形	南東21m市道、北西6.2m、二方路		準住居高度1種最高20m (80,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 149,777	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ / ]	100 [ 87.2]	172,450	100 [ 103.0]	167,427	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	167,000
b	(　 ) 113,683	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ 90.0]	100 [ 100.0]	127,451	100 [ 104.0]	122,549		123,000
c	(　 ) 188,972	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	191,240	100 [ 102.0]	187,490		187,000
d	(　 ) 160,026	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	155,365	100 [ 102.0]	152,319		152,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 -12.8	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 169,000 円／㎡]

戸塚 5-11　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既存市街地に存し、土地の再調達原価の把握が困難なため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	15,319,730	3,000,190	12,319,540	10,687,600	1,631,940	（　0.9504） 1,550,996	（ 5.0 - 0.3 ） 4.7％
	⑧収益価格	32,999,915 円　　　　（　 95,400 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

戸塚 5-11　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	170.00	ＲＣ4	680.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準工準防高度5種最高20m	70 ％	200 ％	200 ％	346 ㎡	15.0 m x 23.0 m	前面道路：県道　 8.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階は店舗、２階以上は平均専有面積３８㎡程度の各階４戸の計１２戸の共同住宅を想定。

⑦有効率　 85.0 ％
の理由

標準的な共用部分を考慮したため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	170.00	70.0	119.00	2,650	315,350	5.0	1,576,750
							0.0	0
2～ 4	住宅	170.00	90.0	153.00	2,100	321,300	1.0	321,300
							1.0	321,300
～

～

～

計		680.00	85.0	578.00		1,279,250		2,540,650
								963,900

⑨年額支払賃料	1,279,250 円　×　12ヶ月　＝　 15,351,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 578.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	9,000 円／台　×　 4 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 432,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	15,351,000 円　　×　　 6.0 ％＋　　　 432,000 円　　×　　 6.0 ％　＝　　 946,980 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	14,836,020 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,540,650 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 23,882 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 963,900 円　×　　 94.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 459,828 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	15,319,730 円　　　　（　 44,277 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０２０７０６Ｔ　　　　-45	2,700 ( 2,612)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 96.0]	100 [102.9]	100 [100.0]	2,733	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,661 円/㎡　月額支払賃料（　 2,650 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１０２０７０６Ｔ　　　　-46	2,466 ( 2,392)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [105.7]	100 [100.0]	2,592
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

戸塚 5-11　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	770,000 円	154,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	473,490 円	15,783,000　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 139,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,309,000 円	154,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	154,000 円	154,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	154,000 円	154,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 3,000,190 円　（　　　　　　 8,671 円／㎡）　　（経費率　　 19.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

28 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9504

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	154,000,000 円	設計監理料率　 220,000 円／㎡　×　 680.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0694	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0523 ×　 35 ％　＋　0.0650 × 35 ％　＋ 0.0946 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	10,687,600 円（　　　　　 30,889 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	15,319,730 円
②総費用	3,000,190 円
③純収益　①－②	12,319,540 円
④建物等に帰属する純収益	10,687,600 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,631,940 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,550,996 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,483 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 32,999,915 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 95,400 円／㎡）