鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

戸塚 -32　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０２０７０５ -24	横浜市戸塚区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東4.5m私道、中間画地		工業高度5種最高20m (60,200)
b	１０２０７１２ -29	横浜市戸塚区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東4m市道、中間画地		１住居高度4種最高20m (70,160)
c	１０２０７１０ -24	横浜市戸塚区		建付地	（　）	袋地等	北西5.5m私道、中間画地		２住居高度4種最高20m 土砂災害警戒区域 (70,200)
d	１０２０７０６ -24	横浜市戸塚区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南西9.5m市道、中間画地		１低専高度1種最高10m (50,80)
e	１０２０７０６ -8	横浜市戸塚区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南西9.5m市道、中間画地		１低専高度1種最高10m (50,80)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 145,145	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 108.9]	133,949	100 [ 96.0]	139,530	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	141,000
b	(　 ) 179,352	100 [ 100.0]	[ 100.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 108.2]	166,257	100 [ 105.0]	158,340		160,000
c	(　 ) 127,551	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 88.4]	144,866	100 [ 103.9]	139,428		141,000
d	(　 ) 180,263	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	177,435	100 [ 124.7]	142,289		144,000
e	(　 ) 188,333	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	185,379	100 [ 124.7]	148,660		150,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -3.0
a	正常	％／月 +0.06	画地　　　　 +8.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +5.0
b	正常	％／月 +0.06	画地　　　　 +8.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +5.0
c	正常	％／月 +0.06	画地　　　　 -11.6	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +20.0
d	正常	％／月 +0.06	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +20.0
e	正常	％／月 +0.06	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 147,000 円／㎡]

戸塚 -32　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			標準地は既成市街地に存し、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,605,122	474,844	2,130,278	1,704,780	425,498	（　0.9718） 413,499	（ 5.0 - 0.3 ） 4.7％
	⑧収益価格	8,797,851 円　　　　（　 74,600 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

戸塚 -32　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	70.00	ＬＳ2	140.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居準防高度4種最高20m	70 ％	200 ％	180 ％	118 ㎡	8.0 m x 15.0 m	前面道路：市道　 4.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１戸当たり３５㎡、計４戸の共同住宅を想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	70.00	100.0	70.00	1,525	106,750	1.0	106,750
							1.0	106,750
2～ 2	住宅	70.00	100.0	70.00	1,572	110,040	1.0	110,040
							1.0	110,040
～

～

～

計		140.00	100.0	140.00		216,790		216,790
								216,790

⑨年額支払賃料	216,790 円　×　12ヶ月　＝　 2,601,480 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 140.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,601,480 円　　×　　 4.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 104,059 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,497,421 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	216,790 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,081 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 216,790 円　×　　 96.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 105,620 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,605,122 円　　　　（　 22,077 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０２０７１０Ｔ　　　　-10	1,743 ( 1,672)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	1,747	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,640 円/㎡　月額支払賃料（　 1,572 円/㎡）　基準階 2 F B
b	１０２０７１０Ｔ　　　　-11	1,599 ( 1,596)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	1,483
c	１０２０７１０Ｔ　　　　-12	1,994 ( 1,992)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [118.0]	100 [100.0]	1,690

戸塚 -32　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	115,500 円	23,100,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	78,044 円	2,601,480　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 38,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 196,300 円	23,100,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	23,100 円	23,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	23,100 円	23,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 474,844 円　（　　　　　　 4,024 円／㎡）　　（経費率　　 18.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9718

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	23,100,000 円	設計監理料率　 165,000 円／㎡　×　 140.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0738	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0588 ×　 40 ％　＋　0.0784 × 40 ％　＋ 0.0946 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,704,780 円（　　　　　 14,447 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,605,122 円
②総費用	474,844 円
③純収益　①－②	2,130,278 円
④建物等に帰属する純収益	1,704,780 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	425,498 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	413,499 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,504 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 8,797,851 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 74,600 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出
戸塚 -32　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

戸塚 -32

神奈川県

神奈川第７

氏名

不動産鑑定士　中島　雄二

印

TEL.

鑑定評価額

17,000,000 円

１㎡当たりの価格

144,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和2年1月1日	(4)鑑定評価日	令和2年1月10日	(6) 路線価	[平成31年1月] 路線価又は倍率	115,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和元年12月25日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	横浜市戸塚区上矢部町字中谷２１２１番３				②地積　(㎡)	118 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１住居 (60,200) 準防（その他）高度4種最高20m (70,180)
	1:2	住宅Ｗ2	中小規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域	西4.5m市道	水道、ガス、下水	戸塚 1.9km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 30 ｍ、西 100 ｍ、南 100 ｍ、北 40 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 8.0 ｍ、奥行　約　　 15.0 ｍ、規模　　 120 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

周囲に工場団地等が存し、位
置的にやや孤立した住宅地域

街

路

基準方位　北　　４
．５ｍ市道

交通

施設

戸塚駅北方

1.9km

法令

規制

１住居
(70,180)
準防
高度4種最高20m

⑤地域要因の将
　来予測

幹線道路から遠く、やや奥まった位置に所在する住宅地域であるため、特段の地域要因の変動は見込まれず、当
分の間現状維持程度で推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +1.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 147,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 83,600 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、戸塚駅北方の丘陵地帯に位置し最寄駅からはバス便となる普通住宅地域。需要者は戸塚区内の居住者等
地縁を有する者が中心であるが、横浜市中心部等も通勤圏内であるため、区外からの転入者も散見される。最寄駅から
徒歩圏内の住宅地域と比較して利便性等が劣るため、市場性は普通程度に止まる。取引の中心価格帯は、土地単独では
１千７百万円程度、新築の戸建住宅では３千万円台の前半と思料される。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近在の工場や事業所等への通勤が便利なことから、周辺にはアパート等の共同住宅も見られるが、近隣地域は一般住宅
を中心とする住宅地域であり、戸建住宅等の自用目的が需要の相当部分を占めている。よって、比準価格を重視し収益
価格も比較考量するとともに、代表標準地との秤量的検討を踏まえ、更に単価と総額のバランスからみた市場性も妥当
であることを確認して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　戸塚 -14 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +1.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 178,000 円／㎡

[100.0]
100

100
[101.0]

100
[124.2]

[101.0]
100

143,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    143,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

設備投資・公共投資の増加基調が続き、景気
腰折れは回避されたが、貿易摩擦等による景
況感の停滞により、区内住宅地の需要動向に
も翳りがみえる。

地域要因の変動は特に無い。居住環境は普通
程度、交通接近条件に難があるが、上物付で
も総額が手頃であるため、地価は僅かに上昇
している。

個別的要因の変動は無い。代替・競争関係に
ある他の不動産と比較して、競争力は普通程
度である。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +3.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +23.0
行政　　　　　　  -2.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+0.7 ％

％

３　試算価格算定内訳

戸塚 -32　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０２０７０８ -7	横浜市戸塚区		建付地	（　）	不整形	北西4m私道、中間画地		１住居高度4種最高20m (60,160)
b	１０２０７０５ -24	横浜市戸塚区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東4.5m私道、中間画地		工業高度5種最高20m (60,200)
c	１０２０７１２ -29	横浜市戸塚区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東4m市道、中間画地		１住居高度4種最高20m (70,160)
d	１０２０７１２ -9	横浜市戸塚区		建付地	（　）	ほぼ正方形	東6.5m市道、中間画地		１低専高度1種最高10m (40,80)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 118,971	100 [ 100.0]	[ 100.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 95.0]	125,483	100 [ 84.8]	147,975	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	149,000
b	(　 ) 145,145	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.5]	139,589	100 [ 96.0]	145,405		147,000
c	(　 ) 179,352	100 [ 100.0]	[ 100.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 108.2]	166,257	100 [ 97.9]	169,823		172,000
d	(　 ) 151,455	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	149,079	100 [ 103.7]	143,760		145,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.02	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 -3.0
a	正常	％／月 +0.02	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 +4.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 -3.0
c	正常	％／月 +0.06	画地　　　　 +8.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +7.0
d	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 147,000 円／㎡]

戸塚 -32　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の宅地であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,658,117	476,432	2,181,685	1,704,780	476,905	（　0.9718） 463,456	（ 5.0 - 0.3 ） 4.7％
	⑧収益価格	9,860,766 円　　　　（　 83,600 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

戸塚 -32　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	70.00	ＬＳ2	140.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居準防高度4種最高20m	70 ％	200 ％	180 ％	118 ㎡	8.0 m x 15.0 m	前面道路：市道　 4.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

専有面積３５㎡（２ＤＫ）各階２戸、　　　　　　　計４戸のアパート。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

規模や仕様から外階段を想定しているため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅２戸	70.00	100.0	70.00	1,560	109,200	1.0	109,200
							1.0	109,200
2～ 2	住宅２戸	70.00	100.0	70.00	1,600	112,000	1.0	112,000
							1.0	112,000
～

～

～

計		140.00	100.0	140.00		221,200		221,200
								221,200

⑨年額支払賃料	221,200 円　×　12ヶ月　＝　 2,654,400 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 140.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,654,400 円　　×　　 4.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 106,176 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,548,224 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	221,200 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,124 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 221,200 円　×　　 96.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 107,769 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,658,117 円　　　　（　 22,526 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０２０７０８Ｔ　　　　-7	1,887 ( 1,809)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [104.0]	100 [108.0]	100 [100.0]	1,680	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,669 円/㎡　月額支払賃料（　 1,600 円/㎡）　基準階 2 F B
b	１０２０７０８Ｔ　　　　-8	1,526 ( 1,526)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	1,656
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

戸塚 -32　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	115,500 円	23,100,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	79,632 円	2,654,400　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 38,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 196,300 円	23,100,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	23,100 円	23,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	23,100 円	23,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 476,432 円　（　　　　　　 4,038 円／㎡）　　（経費率　　 17.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9718

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	23,100,000 円	設計監理料率　 165,000 円／㎡　×　 140.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0738	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0588 ×　 40 ％　＋　0.0784 × 40 ％　＋ 0.0946 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,704,780 円（　　　　　 14,447 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,658,117 円
②総費用	476,432 円
③純収益　①－②	2,181,685 円
④建物等に帰属する純収益	1,704,780 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	476,905 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	463,456 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,928 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 9,860,766 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 83,600 円／㎡）