鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

戸塚 -31　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０２０７０３ -22	横浜市戸塚区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西4.5m市道、中間画地		１低専高度1種最高10m (40,80)
b	１０２０７１０ -19	横浜市戸塚区		更地	（　）	不整形	南5m市道、中間画地		１低専高度1種最高10m (40,80)
c	１０２０７１２ -4	横浜市栄区		更地	（　）	ほぼ長方形	北東4m市道、中間画地		１低専高度1種最高10m (50,80)
d	１０２０７１２ -3	横浜市栄区		建付地	（　）	ほぼ整形	東5m市道、北東4.5m、角地		１低専高度1種最高10m (60,80)
e	１０２０７１０Ｄ -1	横浜市戸塚区		建付地	（　）	不整形	東5.5m市道、中間画地		１低専高度1種最高10m (40,80)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 120,477	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	120,477	100 [ 83.2]	144,804	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	149,000
b	(　 ) 127,049	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 82.4]	154,186	100 [ 98.0]	157,333		162,000
c	(　 ) 134,960	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 111.1]	121,476	100 [ 82.1]	147,961		152,000
d	(　 ) 132,670	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	128,806	100 [ 95.9]	134,313		138,000
e	(　 ) 174,341	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 98.0]	177,899	100 [ 112.2]	158,555		163,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -15.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -3.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -17.6	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -17.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +11.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -5.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +10.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 157,000 円／㎡]

戸塚 -31　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の宅地であるため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,150,624	384,356	1,766,268	1,345,040	421,228	（　0.9696） 408,423	（ 5.0 - 0.2 ） 4.8％
	⑧収益価格	8,508,813 円　　　　（　 59,900 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

戸塚 -31　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	52.17	Ｗ2	104.34
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１低専高度1種最高10m	40 ％	80 ％	80 ％	142 ㎡	11.9 m x 11.9 m	前面道路：市道　 6.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１戸当たり５２．１７㎡、３ＤＫファミリータイプ計２戸のアパートを想定

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段、外廊下のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	52.17	100.0	52.17	1,610	83,994	1.0	83,994
							0.0	0
2～ 2	住宅	52.17	100.0	52.17	1,659	86,550	1.0	86,550
							0.0	0
～

～

～

計		104.34	100.0	104.34		170,544		170,544
								0

⑨年額支払賃料	170,544 円　×　12ヶ月　＝　 2,046,528 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 104.34 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	8,000 円／台　×　 2 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 192,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等により充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,046,528 円　　×　　 4.0 ％＋　　　 192,000 円　　×　　 4.0 ％　＝　　 89,541 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,148,987 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	170,544 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 1,637 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,150,624 円　　　　（　 15,145 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０２０７１１Ｔ　　　　-18	2,078 ( 2,076)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [130.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 95.0]	1,683	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,660 円/㎡　月額支払賃料（　 1,659 円/㎡）　基準階 2 F B
b	１０２０７１１Ｔ　　　　-19	2,124 ( 2,122)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [130.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,634
c	１０２０７０８Ｔ　　　　-10	1,682 ( 1,647)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,682

戸塚 -31　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	86,000 円	17,200,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	67,156 円	2,238,528　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 50,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 146,200 円	17,200,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	17,200 円	17,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	17,200 円	17,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 384,356 円　（　　　　　　 2,707 円／㎡）　　（経費率　　 17.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9696

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	17,200,000 円	設計監理料率　 165,000 円／㎡　×　 104.34 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0782	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0636 ×　 40 ％　＋　0.0843 × 40 ％　＋ 0.0952 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,345,040 円（　　　　　 9,472 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,150,624 円
②総費用	384,356 円
③純収益　①－②	1,766,268 円
④建物等に帰属する純収益	1,345,040 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	421,228 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	408,423 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,876 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 8,508,813 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 59,900 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出
戸塚 -31　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

戸塚 -31

神奈川県

神奈川第７

氏名

不動産鑑定士　野入　健一

印

TEL.

鑑定評価額

22,400,000 円

１㎡当たりの価格

158,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和2年1月1日	(4)鑑定評価日	令和2年1月10日	(6) 路線価	[平成31年1月] 路線価又は倍率	125,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和元年12月4日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	横浜市戸塚区下倉田町字花立１８９７番６５				②地積　(㎡)	142 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１低専 (40,80) （その他）高度1種最高10m
	1:1	住宅Ｗ2	中規模一般住宅が多い区画整然とした住宅地域	南6.5m市道	水道、ガス、下水	戸塚 3.0km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 90 ｍ、西 270 ｍ、南 60 ｍ、北 30 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 12.0 ｍ、奥行　約　　 12.0 ｍ、規模　　 145 ㎡程度、形状　正方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位北６．５ｍ
市道

交通

施設

戸塚駅南方

3.0km

法令

規制

１低専
(40,80)
高度1種最高10m

⑤地域要因の将
　来予測

中規模一般住宅が多い住宅地域として熟成しており、特段の変動要因はないことから、当面は現状のまま推移し
ていくと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +3.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 164,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 76,900 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、横浜市南部から藤沢市・鎌倉市北部に至る圏域のうち、ＪＲ東海道本線、横須賀線、市営地下鉄ブルー
ライン沿線の最寄り駅から概ねバス便利用の住宅地域である。主たる需要者は、横浜市内や東京都内に通勤するサラリ
ーマン等の一次取得者であるが、買い替え目的の需要も認められる。需要の中心となる価格帯は、規模が１４５㎡程度
の土地で２，０００～２，５００万円程度、新築の一般住宅で総額３，５００～４，０００万円程度である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域は、一部でアパート等の賃貸住宅も見られるが、自用目的の一般住宅の取引が中心である。当該地域は、収益
性よりも居住の快適性が重視される地域であるため、土地価格に見合う賃料水準が形成されておらず、収益価格は低位
に試算された。したがって、本件では市場実態を反映した比準価格を重視し、収益価格を参酌して、さらに代表標準地
との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　戸塚 -2 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +1.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 220,000 円／㎡

[100.0]
100

100
[101.0]

100
[142.1]

[103.0]
100

158,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    158,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

景気の緩やかな回復基調が続く中、戸塚区の
人口及び世帯数は微増、土地の取引件数は減
少している。地価は利便性等による二極化の
傾向にある。

最寄り駅からバス便利用の成熟した住宅地域
である。地域要因に特段の変化はなく、地価
はほぼ横ばいで推移している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　  +7.0
環境　　　　　　 +35.5
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

戸塚 -31　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０２０７１０ -4	横浜市戸塚区		建付地	（　）	ほぼ長方形	東6m市道、北5.5m、角地		１低専高度1種最高10m (60,100)
b	１０２０７１０ -6	横浜市戸塚区		建付地	（　）	不整形	北東5.5m市道、中間画地		１低専高度1種最高10m (50,100)
c	１０２０７１０ -36	横浜市戸塚区		更地	（　）	ほぼ長方形	東4.5m市道、中間画地		１低専高度1種最高10m (50,80)
d	１０２０７０８ -7	横浜市戸塚区		建付地	（　）	不整形	北西4m私道、中間画地		１住居高度4種最高20m (60,160)
e	１０２０７０８ -38	横浜市戸塚区		建付地	（　）	袋地等	北東8m市道、中間画地		１低専高度1種最高10m 土砂災害警戒区域 (40,80)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 171,200	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	164,615	100 [ 107.0]	153,846	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	158,000
b	(　 ) 181,802	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	181,802	100 [ 107.0]	169,908		175,000
c	(　 ) 152,156	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	149,173	100 [ 96.0]	155,389		160,000
d	(　 ) 118,971	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 97.0]	122,651	100 [ 81.4]	150,677		155,000
e	(　 ) 148,982	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 93.0]	160,196	100 [ 84.4]	189,806		196,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +7.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +7.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -16.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 -12.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -7.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 164,000 円／㎡]

戸塚 -31　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			標準地は既成市街地に存し、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,174,158	367,072	1,807,086	1,266,840	540,246	（　0.9696） 523,823	（ 5.0 - 0.2 ） 4.8％
	⑧収益価格	10,912,979 円　　　　（　 76,900 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

戸塚 -31　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	52.17	Ｗ2	104.34
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１低専高度1種最高10m	40 ％	80 ％	80 ％	142 ㎡	11.9 m x 11.9 m	前面道路：市道　 6.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１戸当たり５２．１７㎡、計２戸の共同住宅を想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	52.17	100.0	52.17	1,563	81,542	1.0	81,542
							1.0	81,542
2～ 2	住宅	52.17	100.0	52.17	1,611	84,046	1.0	84,046
							1.0	84,046
～

～

～

計		104.34	100.0	104.34		165,588		165,588
								165,588

⑨年額支払賃料	165,588 円　×　12ヶ月　＝　 1,987,056 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 104.34 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	8,000 円／台　×　 2 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 192,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	1,987,056 円　　×　　 4.0 ％＋　　　 192,000 円　　×　　 4.0 ％　＝　　 87,162 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,091,894 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	165,588 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 1,590 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 165,588 円　×　　 96.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 80,674 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,174,158 円　　　　（　 15,311 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０２０７１０Ｔ　　　　-7	1,322 ( 1,321)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 93.0]	100 [ 95.0]	100 [ 97.0]	1,543	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,680 円/㎡　月額支払賃料（　 1,611 円/㎡）　基準階 2 F B
b	１０２０７１０Ｔ　　　　-8	1,471 ( 1,470)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 93.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	1,665
c	１０２０７１０Ｔ　　　　-9	1,471 ( 1,470)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 87.0]	100 [ 95.0]	100 [ 97.0]	1,835

戸塚 -31　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	81,000 円	16,200,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	65,372 円	2,179,056　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 50,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 137,700 円	16,200,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	16,200 円	16,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	16,200 円	16,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 367,072 円　（　　　　　　 2,585 円／㎡）　　（経費率　　 16.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9696

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	16,200,000 円	設計監理料率　 155,000 円／㎡　×　 104.34 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0782	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0636 ×　 40 ％　＋　0.0843 × 40 ％　＋ 0.0952 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,266,840 円（　　　　　 8,921 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,174,158 円
②総費用	367,072 円
③純収益　①－②	1,807,086 円
④建物等に帰属する純収益	1,266,840 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	540,246 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	523,823 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,689 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 10,912,979 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 76,900 円／㎡）