鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

戸塚 -11　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０２０７０７ -18	横浜市戸塚区		建付地	（　）	ほぼ台形	北東4m私道、中間画地		１低専高度1種最高10m (50,100)
b	１０２０７１２ -15	横浜市戸塚区		建付地	（　）	ほぼ長方形	東4m私道、中間画地		１低専高度1種最高10m (40,80)
c	１０２０７０４ -33	横浜市泉区		建付地	（　）	ほぼ長方形	西4m市道、北3m、角地		１低専高度1種最高10m (70,100)
d	１０２０７０７ -7	横浜市泉区		建付地	（　）	ほぼ台形	北西3.8m市道、中間画地		１低専高度1種最高10m (50,100)
e	１０２０７１０ -1	横浜市戸塚区		建付地	（　）	不整形	北西4.5m私道、中間画地		２中専高度3種最高15m (60,150)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 218,903	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	216,085	100 [ 108.7]	198,790	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	205,000
b	(　 ) 207,531	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 98.0]	210,919	100 [ 108.7]	194,038		200,000
c	(　 ) 183,385	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 88.6]	206,567	100 [ 101.9]	202,715		209,000
d	(　 ) 207,401	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.0]	208,867	100 [ 99.8]	209,286		216,000
e	(　 ) 200,518	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 96.0]	208,037	100 [ 89.3]	232,964		240,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 +9.0	環境　　　　 +5.0
a	正常	％／月 -0.04	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.04	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 +9.0	環境　　　　 +5.0
b	正常	％／月 -0.04	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +5.0
c	正常	％／月 -0.04	画地　　　　 -11.4	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.04	画地　　　　 -1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.04	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -5.0
e	正常	％／月 -0.04	画地　　　　 -2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 204,000 円／㎡]

戸塚 -11　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,285,633	461,313	1,824,320	1,524,900	299,420	（　0.9696） 290,318	（ 5.0 - 0.2 ） 4.8％
	⑧収益価格	6,048,292 円　　　　（　 30,500 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

戸塚 -11　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
戸建住宅	60.00	Ｗ2	118.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１低専高度1種最高10m 建築協定	40 ％	80 ％	60 ％	198 ㎡	13.2 m x 15.0 m	前面道路：市道　 6.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

画地条件、賃貸需要、行政上の規制、立地条件等を総合的に勘案して、貸戸建住宅を想定した。（駐車場料金も賃料に含む）

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

戸建住宅一棟貸しを想定したため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 2	住宅	118.00	100.0	118.00	1,594	188,092	2.0	376,184
							1.0	188,092
～

～

～

～

計		118.00	100.0	118.00		188,092		376,184
								188,092

⑨年額支払賃料	188,092 円　×　12ヶ月　＝　 2,257,104 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 118.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　 1 台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,257,104 円　　×　　 3.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 67,713 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,189,391 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	376,184 円　×　　 97.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 3,649 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 188,092 円　×　　 97.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 92,593 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,285,633 円　　　　（　 11,544 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０２０７０７Ｔ　　　　-4	2,182 ( 2,091)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [115.0]	100 [ 93.0]	100 [108.0]	100 [100.0]	1,889	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,664 円/㎡　月額支払賃料（　 1,594 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１０２０７０７Ｔ　　　　-5	1,805 ( 1,729)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [115.0]	100 [ 90.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	1,585
c	１０２０７０７Ｔ　　　　-6	1,504 ( 1,440)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	1,519

戸塚 -11　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	97,500 円	19,500,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	67,713 円	2,257,104　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 91,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 165,700 円	19,500,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	19,500 円	19,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	19,500 円	19,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 461,313 円　（　　　　　　 2,330 円／㎡）　　（経費率　　 20.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9696

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	19,500,000 円	設計監理料率　 165,000 円／㎡　×　 118.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0782	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0636 ×　 40 ％　＋　0.0843 × 40 ％　＋ 0.0952 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,524,900 円（　　　　　 7,702 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,285,633 円
②総費用	461,313 円
③純収益　①－②	1,824,320 円
④建物等に帰属する純収益	1,524,900 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	299,420 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	290,318 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,466 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 6,048,292 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 30,500 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出
戸塚 -11　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

戸塚 -11

神奈川県

神奈川第７

氏名

不動産鑑定士　小俣　要一

印

TEL.

鑑定評価額

40,600,000 円

１㎡当たりの価格

205,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和2年1月1日	(4)鑑定評価日	令和2年1月8日	(6) 路線価	[平成31年1月] 路線価又は倍率	165,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和元年12月13日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	横浜市戸塚区鳥が丘３４番９				②地積　(㎡)	198 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１低専 (40,80) （その他）高度1種最高10m 建築協定 (40,60)
	1:1.2	住宅Ｗ2	中規模一般住宅が多い区画整然とした住宅地域	南東6.5m市道	水道、ガス、下水	踊場 1.3km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 150 ｍ、西 230 ｍ、南 300 ｍ、北 100 ｍ

②標準的使用

戸建住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 13.0 ｍ、奥行　約　　 15.0 ｍ、規模　　 195 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

戸塚鳥が丘住宅地建築協定区
域

街

路

基準方位　北　　　
　　　　　６．５ｍ
市道

交通

施設

踊場駅北東方

1.3km

法令

規制

１低専
(40,60)
高度1種最高10m
建築協定

⑤地域要因の将
　来予測

熟成した住宅地域として現状のまま推移するものと予測される。

(3)最有効使用の判定

戸建住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +3.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 205,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 30,100 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は地下鉄ブルーライン沿線の上大岡駅以西の圏域の住宅地域及びＪＲ東海道本線・横須賀線沿線の市内南部
から藤沢市に至る圏域の住宅地域。需要者の中心は、市内・川崎・東京方面に通勤する勤労者層。建築協定があり敷地
の細分化は殆ど見られない。画地規模が比較的大きく総額が大きくなるが、熟成した住宅地として需給関係は比較的安
定している。取引の中心となる価格帯は土地で４千万円程度、新築戸建で５千万円台前半と思われる。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域は中規模戸建住宅が多い区画整然とした住宅地域で、地区計画等により共同住宅の建築が制限されている。よ
って、収益還元法の適用にあたっては戸建住宅の賃貸を想定したが、戸建住宅は収益を目的とした建物ではないことか
ら収益価格は相当低位に試算された。よって本件では、実証的で説得性のある比準価格を標準に収益価格は参考にとど
め、代表標準地との検討を踏まえて、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　戸塚 -14 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +1.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 178,000 円／㎡

[100.0]
100

100
[101.0]

100
[ 88.0]

[103.0]
100

206,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    205,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

横浜市内住宅地の地価動向は全体的にはやや
上昇基調にあるが、利便性などによっては横
這いあるいは下落も見られる。

最寄駅から近いとは言えず、地積もやや大き
く、価格水準は横這いである。

特段の変動要因はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -2.0
環境　　　　　　 -12.0
行政　　　　　　  +2.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

戸塚 -11　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０２０７１０ -41	横浜市戸塚区		建付地	（　）	ほぼ台形	北5.5m市道、西9m、角地		１低専高度1種最高10m (70,100)
b	１０２０７１２ -29	横浜市戸塚区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東4m区道、中間画地		１住居高度4種最高20m (70,160)
c	１０２０７０３ -16	横浜市戸塚区		建付地	（　）	ほぼ長方形	東6.5m市道、北4.5m、角地		１低専高度1種最高10m (50,80)
d	１０２０７０４ -12	横浜市戸塚区		建付地	（　）	不整形	北東5.5m私道、中間画地		１低専高度1種最高10m (40,80)
e	１０２０７１０ -1	横浜市戸塚区		建付地	（　）	不整形	北西4.5m私道、中間画地		２中専高度3種最高15m (60,150)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 179,378	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	179,378	100 [ 90.9]	197,336	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	203,000
b	(　 ) 179,352	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	174,128	100 [ 86.6]	201,072		207,000
c	(　 ) 172,462	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	165,829	100 [ 90.1]	184,050		190,000
d	(　 ) 184,567	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 96.0]	193,795	100 [ 91.5]	211,798		218,000
e	(　 ) 200,518	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 97.0]	206,720	100 [ 89.0]	232,270		239,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -10.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -15.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +4.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -8.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 -12.0
d	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 -4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -10.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +4.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 205,000 円／㎡]

戸塚 -11　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,050,502	417,780	1,632,722	1,337,220	295,502	（　0.9696） 286,519	（ 5.0 - 0.2 ） 4.8％
	⑧収益価格	5,969,146 円　　　　（　 30,100 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

戸塚 -11　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
戸建住宅	55.00	Ｗ2	110.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１低専高度1種最高10m 建築協定	40 ％	80 ％	60 ％	198 ㎡	13.2 m x 15.0 m	前面道路：市道　 6.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

戸建住宅の一棟貸しを想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しのため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 2	住宅	110.00	100.0	110.00	1,550	170,500	2.0	341,000
							1.0	170,500
～

～

～

～

計		110.00	100.0	110.00		170,500		341,000
								170,500

⑨年額支払賃料	170,500 円　×　12ヶ月　＝　 2,046,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 110.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて担保

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,046,000 円　　×　　 4.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 81,840 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	1,964,160 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	341,000 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 3,274 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 170,500 円　×　　 96.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 83,068 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,050,502 円　　　　（　 10,356 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０２０７０５Ｔ　　　　-13	1,244 ( 1,243)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 80.0]	100 [ 97.0]	100 [100.0]	1,603	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,618 円/㎡　月額支払賃料（　 1,550 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１０２０７０５Ｔ　　　　-14	1,483 ( 1,421)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [ 92.0]	100 [100.0]	1,645
c	１０２０７０５Ｔ　　　　-15	1,137 ( 1,089)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [ 88.0]	100 [100.0]	1,520

戸塚 -11　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	85,500 円	17,100,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	61,380 円	2,046,000　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 91,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 145,300 円	17,100,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	17,100 円	17,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	17,100 円	17,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 417,780 円　（　　　　　　 2,110 円／㎡）　　（経費率　　 20.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9696

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	17,100,000 円	設計監理料率　 155,000 円／㎡　×　 110.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0782	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0636 ×　 40 ％　＋　0.0843 × 40 ％　＋ 0.0952 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,337,220 円（　　　　　 6,754 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,050,502 円
②総費用	417,780 円
③純収益　①－②	1,632,722 円
④建物等に帰属する純収益	1,337,220 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	295,502 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	286,519 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,447 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,969,146 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 30,100 円／㎡）