鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

港北 5-13　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０２０３１２ -6	横浜市港北区		貸家建付地	（　）	不整形	南東5.3m市道、中間画地		近商高度5種最高20m (80,200)
b	１０２０３１３ -22	横浜市港北区		更地	（　）	長方形	西5m市道、中間画地		近商高度5種最高20m (90,200)
c	１０２０３１１Ｄ -12	横浜市港北区		更地	（　）	台形	北西45m市道、中間画地		商業高度7種最高31m (100,600)
d	１０２０３１５ -16	横浜市港北区		更地	（　）	長方形	南25m市道、中間画地		商業高度7種最高31m (100,400)
e	１０２０３０１Ｄ -5	横浜市港北区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南西10m市道、西5.5m、角地		近商高度6種最高20m (90,300)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 437,765	100 [ 100.0]	[ 102.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.0]	451,915	100 [ 113.7]	397,463	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	397,000
b	(　 ) 409,567	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	413,663	100 [ 104.1]	397,371		397,000
c	(　 ) 576,369	100 [ 100.0]	[ 101.9] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	587,320	100 [ 148.2]	396,302		396,000
d	(　 ) 654,121	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	656,737	100 [ 165.6]	396,580		397,000
e	(　 ) 513,225	100 [ 100.0]	[ 102.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	509,239	100 [ 128.3]	396,913		397,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.24	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +16.0
a	正常	％／月 +0.24	画地　　　　 -1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -3.9	環境　　　　 +10.5
b	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 -7.1	環境　　　　 +24.5
c	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +22.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 +0.7	環境　　　　 +39.8
d	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +12.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.24	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 +1.6	環境　　　　 +14.5
e	正常	％／月 +0.24	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 397,000 円／㎡]

港北 5-13　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	16,827,431	2,930,534	13,896,897	9,012,800	4,884,097	（　0.9504） 4,641,846	（ 5.0 - 0.3 ） 4.7％
	⑧収益価格	98,762,681 円　　　　（　 338,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

港北 5-13　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	180.00	ＲＣ3	540.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防高度5種最高20m	90 ％	200 ％	200 ％	292 ㎡	20.3 m x 17.0 m	前面道路：市道　 8.3 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階は店舗、２階～３階は共同住宅（単身向け）、駐車場はなしの建物を想定した。

⑦有効率　 80.0 ％
の理由

周辺の標準的な建物の有効率を参考に査定。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	180.00	70.0	126.00	3,830	482,580	6.0	2,895,480
							0.0	0
2～ 2	居宅	180.00	85.0	153.00	3,064	468,792	2.0	937,584
							1.0	468,792
3～ 3	居宅	180.00	85.0	153.00	3,141	480,573	2.0	961,146
							1.0	480,573
～

～

計		540.00	80.0	432.00		1,431,945		4,794,210
								949,365

⑨年額支払賃料	1,431,945 円　×　12ヶ月　＝　 17,183,340 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 432.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	17,183,340 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 859,167 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	16,324,173 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	4,794,210 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 45,545 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 949,365 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 457,713 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	16,827,431 円　　　　（　 57,628 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０２０３０４Ｔ　　　　-3	2,871 ( 2,750)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [ 98.0]	100 [ 78.0]	4,419	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,849 円/㎡　月額支払賃料（　 3,830 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１０２０３０４Ｔ　　　　-4	2,274 ( 2,088)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 73.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	3,279
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

港北 5-13　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	655,000 円	131,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	687,334 円	17,183,340　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 212,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,113,500 円	131,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	131,000 円	131,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	131,000 円	131,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,930,534 円　（　　　　　　 10,036 円／㎡）　　（経費率　　 17.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

28 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9504

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	131,000,000 円	設計監理料率　 235,000 円／㎡　×　 540.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0688	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0523 ×　 40 ％　＋　0.0650 × 30 ％　＋ 0.0946 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	9,012,800 円（　　　　　 30,866 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	16,827,431 円
②総費用	2,930,534 円
③純収益　①－②	13,896,897 円
④建物等に帰属する純収益	9,012,800 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	4,884,097 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	4,641,846 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 15,897 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 98,762,681 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 338,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月10日　提出
港北 5-13　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

港北 5-13

神奈川県

神奈川第３

氏名

不動産鑑定士　鈴木　修

印

TEL.

鑑定評価額

113,000,000 円

１㎡当たりの価格

386,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和2年1月1日	(4)鑑定評価日	令和2年1月6日	(6) 路線価	[平成31年1月] 路線価又は倍率	300,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和元年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	横浜市港北区大倉山３丁目６８８番１外｢大倉山３－４３－２９｣				②地積　(㎡)	292 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,200) 準防（その他）高度5種最高20m (90,200)
	台形 1.2:1	店舗兼共同住宅ＲＣ3	中低層の店舗兼共同住宅が多い近隣商業地域	北東8.3m市道	水道、ガス、下水	大倉山 350m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 80 ｍ、西 70 ｍ、南 60 ｍ、北 90 ｍ

②標準的使用

中低層店舗兼共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 20.0 ｍ、奥行　約　　 15.0 ｍ、規模　　 300 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

駅前から延びる商店街に位置
する

街

路

８．３ｍ市道

交通

施設

大倉山駅西方

350m

法令

規制

近商
(90,200)
準防
高度5種最高20m

⑤地域要因の将
　来予測

大倉山駅前から延びる商店街に位置し、店舗付賃貸マンション等としての利用を中心とした地域として、今後も
現状を維持するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

中低層店舗兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

台形　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 391,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 331,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は東急東横線等の各駅周辺を中心とする港北区及び市内の近隣商業地域である。需要者の中心は地元中小事
業者、個人等である。大倉山駅からの、やや繁華性の低い商店街に位置するが、駅への接近性は良好であり、居住用の
賃貸需要は多く、店舗付賃貸マンションとしての利用が多く見られる。背後住宅地の底堅い需要とも関連して地価は堅
調であるが、立地や画地状況により価格差があるため、中心価格帯の把握は困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

最寄駅にから３５０ｍ程度の中低層の建物の建ち並ぶ商業地域であるが、有効活用による店舗付共同住宅があるが、収
益目的の賃貸用建物への新規投資は乏しく、自社使用目的等の取引が中心である。よって各手法にかかる相対的信頼性
を吟味の上、本件では現実的に市場性を反映している比準価格を重視し、想定部分を含み、低位に試算された収益価格
を比較考量して、周辺代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　港北 5-4 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 461,000 円／㎡

[102.6]
100

100
[100.0]

100
[122.1]

[100.0]
100

387,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    376,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

海外経済の状況、自然災害や消費税率引き上
げ後の動向等の要因があるが、個人消費は持
ち直し雇用情勢が改善する中で景気は緩やか
に回復している。

地域に変動要因がなく、今後も環境を維持し
て推移するものと予測する。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　  +4.5
環境　　　　　　 +18.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+2.7 ％

％

３　試算価格算定内訳

港北 5-13　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０２０３１１Ｄ -16	横浜市港北区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西22m市道、中間画地		準住居高度4種最高20m (60,200)
b	１０２０３１１Ｄ -11	横浜市港北区		建付地	（　）	ほぼ台形	南東15m県道、南西9m、角地		近商高度5種最高20m (90,200)
c	１０２０３１３ -22	横浜市港北区		更地	（　）	長方形	西5m市道、中間画地		近商高度5種最高20m (90,200)
d	１０２０３０６ -5	横浜市港北区		建付地	（　）	ほぼ長方形	東12m県道、中間画地		近商高度6種最高20m (80,300)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 349,925	100 [ 100.0]	[ 104.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	363,922	100 [ 92.9]	391,735	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	392,000
b	(　 ) 304,074	100 [ 100.0]	[ 104.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	311,229	100 [ 81.0]	384,233		384,000
c	(　 ) 409,567	100 [ 100.0]	[ 102.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	417,758	100 [ 106.3]	392,999		393,000
d	(　 ) 344,412	100 [ 100.0]	[ 102.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	352,678	100 [ 89.6]	393,614		394,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 -5.0
a	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -7.5	環境　　　　 -15.0
b	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +13.0
c	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 -15.0
d	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +10.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 391,000 円／㎡]

港北 5-13　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	16,907,270	2,977,164	13,930,106	9,150,400	4,779,706	（　0.9504） 4,542,633	（ 5.0 - 0.3 ） 4.7％
	⑧収益価格	96,651,766 円　　　　（　 331,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

港北 5-13　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	180.00	ＲＣ3	540.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防高度5種最高20m	90 ％	200 ％	200 ％	292 ㎡	20.3 m x 17.0 m	前面道路：市道　 8.3 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階は店舗、２・３階は単身者向けを想定。駐車場なし。

⑦有効率　 80.0 ％
の理由

建物の規模、形状、用途等において標準的。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	180.00	70.0	126.00	3,879	488,754	6.0	2,932,524
							0.0	0
2～ 2	住宅	180.00	85.0	153.00	3,080	471,240	2.0	942,480
							1.0	471,240
3～ 3	住宅	180.00	85.0	153.00	3,130	478,890	2.0	957,780
							1.0	478,890
～

～

計		540.00	80.0	432.00		1,438,884		4,832,784
								950,130

⑨年額支払賃料	1,438,884 円　×　12ヶ月　＝　 17,266,608 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 432.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	17,266,608 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 863,330 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	16,403,278 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	4,832,784 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 45,911 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 950,130 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 458,081 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	16,907,270 円　　　　（　 57,902 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０２０３０６Ｔ　　　　-27	4,433 ( 4,418)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 93.0]	100 [125.0]	100 [100.0]	3,813	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,898 円/㎡　月額支払賃料（　 3,879 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１０２０３０６Ｔ　　　　-28	4,925 ( 4,900)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 93.0]	100 [133.0]	100 [100.0]	3,982
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

港北 5-13　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	665,000 円	133,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	690,664 円	17,266,608　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 225,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,130,500 円	133,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	133,000 円	133,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	133,000 円	133,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,977,164 円　（　　　　　　 10,196 円／㎡）　　（経費率　　 17.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

28 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9504

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	133,000,000 円	設計監理料率　 240,000 円／㎡　×　 540.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0688	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0523 ×　 40 ％　＋　0.0650 × 30 ％　＋ 0.0946 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	9,150,400 円（　　　　　 31,337 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	16,907,270 円
②総費用	2,977,164 円
③純収益　①－②	13,930,106 円
④建物等に帰属する純収益	9,150,400 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	4,779,706 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	4,542,633 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 15,557 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 96,651,766 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 331,000 円／㎡）