鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

港北 5-12　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０２０３１１Ｄ -12	横浜市港北区		更地	（　）	台形	北西45m市道、中間画地		商業高度7種最高31m (100,600)
b	１０２０３０８Ｄ -27	横浜市港北区		建付地	（　）	長方形	北東10m市道、中間画地		商業高度7種最高31m (100,600)
c	１０２０３０４ -11	横浜市港北区		更地	（　）	袋地等	東5.5m私道、中間画地		近商高度5種最高20m (80,200)
d	１０２０３１３ -22	横浜市港北区		更地	（　）	長方形	西5m市道、中間画地		近商高度地区 (90,200)
e	１０２０３０３Ｄ -6	横浜市港北区		建付地	（　）	長方形	南東4.5m市道、中間画地		近商高度5種最高20m (80,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 576,369	100 [ 100.0]	[ 107.6] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	620,173	100 [ 98.9]	627,071	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	627,000
b	(　 ) 864,234	100 [ 100.0]	[ 109.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	947,200	100 [ 146.2]	647,880		648,000
c	(　 ) 554,740	100 [ 100.0]	[ 102.4] 100	100 [ / ]	100 [ 110.4]	514,541	100 [ 73.1]	703,886		704,000
d	(　 ) 409,567	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	413,663	100 [ 73.2]	565,113		565,000
e	(　 ) 483,687	100 [ 100.0]	[ 101.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 120.0]	408,312	100 [ 71.8]	568,680		569,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.1	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.40	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +4.4	環境　　　　 +40.0
b	正常	％／月 +0.40	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -1.6	環境　　　　 -15.0
c	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 +13.8	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -8.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +2.6	環境　　　　 -20.0
d	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -8.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 +1.6	環境　　　　 -20.0
e	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +20.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -8.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 638,000 円／㎡]

港北 5-12　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	97,320,124	20,813,649	76,506,475	61,983,300	14,523,175	（　0.9289） 13,490,577	（ 4.8 - 0.3 ） 4.5％
	⑧収益価格	299,790,600 円　　　　（　 473,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

港北 5-12　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗付事務所	494.09	Ｓ8	3,803.97
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火高度7種最高31m 駐車場整備地区	100 ％	600 ％	600 ％	634 ㎡	27.4 m x 23.2 m	前面道路：市道　 45.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗、２～８階事務所フロア貸し、機械式駐車場１５台を想定。

⑦有効率　 86.3 ％
の理由

８階建店舗事務所ビルとしては標準的。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	480.02	45.1	216.49	3,349	725,025	10.0	7,250,250
							0.0	0
2～ 8	事務所	474.85	92.3	438.29	2,481	1,087,397	5.0	5,436,985
							1.0	1,087,397
～

～

～

計		3,803.97	86.3	3,284.52		8,336,804		45,309,145
								7,611,779

⑨年額支払賃料	8,336,804 円　×　12ヶ月　＝　 100,041,648 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 3,284.52 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	15,000 円／台　×　 15 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 2,700,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	100,041,648 円　　×　　 8.0 ％＋　　　 2,700,000 円　　×　　 8.0 ％　＝　　 8,219,332 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	94,522,316 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	45,309,145 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 416,844 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 7,611,779 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 2,380,964 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	97,320,124 円　　　　（　 153,502 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０２０３０５Ｔ　　　　-15	2,695 ( 2,614)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	2,450	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,562 円/㎡　月額支払賃料（　 2,481 円/㎡）　基準階 2 F B
b	１０２０３０５Ｔ　　　　-16	2,941 ( 2,931)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	2,674
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

港北 5-12　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	5,526,000 円	921,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	3,082,249 円	102,741,648　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 2,534,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 7,828,500 円	921,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	921,000 円	921,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	921,000 円	921,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 20,813,649 円　（　　　　　　 32,829 円／㎡）　　（経費率　　 21.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

28 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9289

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	921,000,000 円	設計監理料率　 235,000 円／㎡　×　 3,803.97 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0673	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0506 ×　 40 ％　＋　0.0636 × 30 ％　＋ 0.0933 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	61,983,300 円（　　　　　 97,765 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	97,320,124 円
②総費用	20,813,649 円
③純収益　①－②	76,506,475 円
④建物等に帰属する純収益	61,983,300 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	14,523,175 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	13,490,577 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 21,279 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 299,790,600 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 473,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月10日　提出
港北 5-12　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

港北 5-12

神奈川県

神奈川第３

氏名

不動産鑑定士　関谷　道昭

印

TEL.

鑑定評価額

398,000,000 円

１㎡当たりの価格

628,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和2年1月1日	(4)鑑定評価日	令和2年1月6日	(6) 路線価	[平成31年1月] 路線価又は倍率	480,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和元年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	横浜市港北区新横浜１丁目１７番１２				②地積　(㎡)	634 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,600) 防火（その他）高度7種最高31m 駐車場整備地区 (100,600)
	1.2:1	店舗兼事務所Ｓ8	事務所ビル、マンション等が混在する商業地域	南東45m市道	水道、ガス、下水	新横浜 900m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 30 ｍ、南 20 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

高層店舗事務所併用地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 27.5 ｍ、奥行　約　　 23.0 ｍ、規模　　 634 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

環状２号線に面し、事務所、
共同住宅等が混在する商業地
域。

街

路

４５ｍ市道

交通

施設

新横浜駅南西方

900m

法令

規制

商業
(100,600)
防火
高度7種最高31m
駐車場整備地区

⑤地域要因の将
　来予測

新横浜駅周辺の中規模の事務所ビル等を中心とする商業地域で、空室率の改善、賃料上昇等の波及効果により地
価上昇傾向がみられ、当面は同様の傾向が持続していくものと予測される。

(3)最有効使用の判定

高層店舗事務所併用地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 645,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 491,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、新横浜駅をはじめ横浜市内主要鉄道駅周辺の商業地域である。需要者の中心は、地元企業が自社ビル使
用の目的や、一部店舗、事務所併用マンション等の利用を目的として、また大型の複合不動産ではＲＥＩＴなどの投資
用不動産としての需要も多く、土地の供給が少ないこともあり需要は堅調に推移している。商業地の取引は個別性が強
く、また複合不動産での取引も多く立地条件や画地規模等により開差があり、中心的な価格帯の把握は難しい。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

商業地の取引事例は限られるが比準価格は多様な取引動機を持った現実の取引市場を反映した価格である。商業地の市
場特性や市場参加者の属性から、収益価格主体の価格が形成される傾向もあるが、一方で収益資料の制約から想定要素
を多く含んでいるという限界がある。従って、取引実態を反映した比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、単価と総
額との関連性等にも留意し、新横浜エリアの他の標準地との検証を踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　■標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　港北 5-6 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 980,000 円／㎡

[109.2]
100

100
[100.0]

100
[169.8]

[100.0]
100

630,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    600,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

米中貿易問題の影響により景況感には不透明
感が見られるが、インバウンド効果やオフィ
ス需要に支えられ商業地への土地需要は引続
き旺盛である。

地域要因に特段の変動要因はなく、幹線道路
に面して事務所ビルやマンション等も多くみ
られ、空室率の改善、賃料上昇等もあり需要
は堅調である。

個別的要因の変動は特にない。幹線道路に面
する画地で、近隣地域内での選好性は標準的
である。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +5.0
環境　　　　　　 +47.0
行政　　　　　　 +10.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+4.7 ％

％

３　試算価格算定内訳

港北 5-12　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０２０３１１Ｄ -12	横浜市港北区		更地	（　）	台形	北西45m市道、中間画地		商業高度7種最高31m (100,600)
b	１０２０３０７Ｄ -17	横浜市港北区		更地	（　）	長方形	北西18m市道、中間画地		商業高度7種最高31m (100,800)
c	１０２０３１３ -21	横浜市港北区		貸家建付地	（　）	長方形	北西17.8m市道、中間画地		商業高度7種最高31m 高度地区 (100,800)
d	１０２０３０１Ｄ -5	横浜市港北区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南西10m市道、西5.5m、角地		近商高度6種最高20m (90,300)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 576,369	100 [ 100.0]	[ 107.4] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	619,020	100 [ 96.0]	644,813	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	645,000
b	(　 ) 1,021,909	100 [ 100.0]	[ 108.3] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	1,106,727	100 [ 169.8]	651,783		652,000
c	(　 ) 1,260,115	100 [ 100.0]	[ 107.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	1,354,624	100 [ 179.0]	756,773		757,000
d	(　 ) 513,225	100 [ 100.0]	[ 102.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	511,232	100 [ 79.7]	641,445		641,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.39	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -3.0
a	正常	％／月 +0.39	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.75	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 +47.0
b	正常	％／月 +0.75	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +10.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.75	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 +55.0
c	正常	％／月 +0.75	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +10.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.29	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 -7.0
d	正常	％／月 +0.29	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -15.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 645,000 円／㎡]

港北 5-12　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	99,881,086	19,050,752	80,830,334	65,752,100	15,078,234	（　0.9289） 14,006,172	（ 4.8 - 0.3 ） 4.5％
	⑧収益価格	311,248,267 円　　　　（　 491,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

港北 5-12　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗付事務所	494.09	ＲＣ8	3,796.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火高度7種最高31m 駐車場整備地区	100 ％	600 ％	600 ％	634 ㎡	27.4 m x 23.2 m	前面道路：市道　 45.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

周辺の土地利用、敷地規模等を勘案し、１階店舗、２階以上事務所（フロアー貸）を想定した。機械式駐車場１５台。

⑦有効率　 85.9 ％
の理由

類似する規模のテナントビルとして標準的。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	387.00	77.0	298.00	3,500	1,043,000	10.0	10,430,000
							0.0	0
2～ 8	事務所	487.00	86.9	423.00	2,492	1,054,116	5.0	5,270,580
							0.0	0
～

～			81.7

～			81.7

計		3,796.00	85.9	3,259.00		8,421,812		47,324,060
								0

⑨年額支払賃料	8,421,812 円　×　12ヶ月　＝　 101,061,744 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 3,259.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	20,000 円／台　×　 15 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 3,600,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	101,061,744 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 3,600,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 5,233,087 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	99,428,657 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	47,324,060 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 449,579 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	300,000 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　　 2,850 円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	99,881,086 円　　　　（　 157,541 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０２０３０７Ｔ　　　　-38	3,025 ( 3,010)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [129.6]	100 [105.0]	2,470	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,502 円/㎡　月額支払賃料（　 2,492 円/㎡）　基準階 2 F B
b	１０２０３０７Ｔ　　　　-40	3,050 ( 3,025)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [128.4]	100 [105.0]	2,514
c	１０２０３０７Ｔ　　　　-41	2,664 ( 2,646)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [117.3]	100 [100.0]	2,523

港北 5-12　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	2,931,000 円	977,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	3,139,852 円	104,661,744　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 2,721,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 8,304,500 円	977,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	977,000 円	977,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	977,000 円	977,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 19,050,752 円　（　　　　　　 30,049 円／㎡）　　（経費率　　 19.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

28 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9289

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	977,000,000 円	設計監理料率　 250,000 円／㎡　×　 3,796.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0673	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0506 ×　 40 ％　＋　0.0636 × 30 ％　＋ 0.0933 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	65,752,100 円（　　　　　 103,710 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	99,881,086 円
②総費用	19,050,752 円
③純収益　①－②	80,830,334 円
④建物等に帰属する純収益	65,752,100 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	15,078,234 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	14,006,172 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 22,092 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 311,248,267 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 491,000 円／㎡）