鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

港北 5-10　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０２０３１１ -8	横浜市港北区		建付地	（　）	ほぼ台形	南西20m県道、中間画地		準住居高度4種最高20m (60,200)
b	１０２０３０１Ｄ -5	横浜市港北区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南西10m市道、西5.5m、角地		近商高度6種最高20m (90,300)
c	１０２０４１２ -25	横浜市神奈川区		建付地	（　）	長方形	西10m県道、中間画地		商業 (100,400)
d	１０２０６１３ -506	横浜市南区		建付地	（　）	長方形	北西25m国道、中間画地		商業 (100,500)
e	１０２０７１０ -18	横浜市戸塚区		貸家建付地	（　）	不整形	西18m県道、北16.5m、北東3m、三方路		商業高度6種最高20m (90,400)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 337,698	100 [ 100.0]	[ 102.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	345,465	100 [ 67.7]	510,288	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	510,000
b	(　 ) 513,225	100 [ 100.0]	[ 102.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	509,737	100 [ 98.0]	520,140		520,000
c	(　 ) 446,468	100 [ 100.0]	[ 101.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	452,272	100 [ 88.5]	511,042		511,000
d	(　 ) 427,485	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	431,760	100 [ 87.5]	493,440		493,000
e	(　 ) 580,034	100 [ 100.0]	[ 102.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	565,671	100 [ 107.1]	528,171		528,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -28.0
a	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -14.0
c	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -22.0
d	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +10.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 513,000 円／㎡]

港北 5-10　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地にあって、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	39,611,418	8,078,516	31,532,902	23,154,000	8,378,902	（　0.9278） 7,773,945	（ 4.9 - 0.3 ） 4.6％
	⑧収益価格	168,998,804 円　　　　（　 358,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

港北 5-10　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	340.00	ＲＣ4	1,360.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防高度6種最高20m	90 ％	300 ％	300 ％	472 ㎡	19.3 m x 25.0 m	前面道路：県道　 12.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

周辺の土地利用等より、１階店舗、２～４階事務所を想定した

⑦有効率　 83.8 ％
の理由

同種建物の標準的な有効率を採用した

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～	店舗	340.00	80.0	272.00	3,719	1,011,568	10.0	10,115,680
							0.0	0
2～	事務所	340.00	85.0	289.00	2,975	859,775	5.0	4,298,875
							0.0	0
3～	事務所	340.00	85.0	289.00	2,603	752,267	3.0	2,256,801
							0.0	0
4～	事務所	340.00	85.0	289.00	2,603	752,267	3.0	2,256,801
							0.0	0
～

計		1,360.00	83.8	1,139.00		3,375,877		18,928,157
								0

⑨年額支払賃料	3,375,877 円　×　12ヶ月　＝　 40,510,524 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,139.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	20,000 円／台　×　 6 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 1,440,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	40,510,524 円　　×　　 6.0 ％＋　　　 1,440,000 円　　×　　 6.0 ％　＝　　 2,517,031 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	39,433,493 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	18,928,157 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 177,925 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	39,611,418 円　　　　（　 83,922 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０２０３０２Ｔ　　　　-501	3,929 ( 3,799)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [102.0]	100 [105.0]	4,076	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,750 円/㎡　月額支払賃料（　 3,719 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１０２０３０２Ｔ　　　　-507	3,700 ( 3,683)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 92.0]	100 [ 98.0]	100 [110.0]	3,731
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

港北 5-10　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,700,000 円	340,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	1,258,516 円	41,950,524　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,550,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,890,000 円	340,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	340,000 円	340,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	340,000 円	340,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 8,078,516 円　（　　　　　　 17,116 円／㎡）　　（経費率　　 20.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

28 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9278

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	340,000,000 円	設計監理料率　 250,000 円／㎡　×　 1,360.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0681	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0515 ×　 40 ％　＋　0.0643 × 30 ％　＋ 0.0939 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	23,154,000 円（　　　　　 49,055 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	39,611,418 円
②総費用	8,078,516 円
③純収益　①－②	31,532,902 円
④建物等に帰属する純収益	23,154,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	8,378,902 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	7,773,945 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 16,470 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 168,998,804 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 358,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月10日　提出
港北 5-10　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

港北 5-10

神奈川県

神奈川第３

氏名

不動産鑑定士　大原　一郎

印

TEL.

鑑定評価額

240,000,000 円

１㎡当たりの価格

508,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和2年1月1日	(4)鑑定評価日	令和2年1月6日	(6) 路線価	[平成31年1月] 路線価又は倍率	390,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和元年12月15日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	横浜市港北区菊名６丁目７３５番外｢菊名６－３－１４｣				②地積　(㎡)	472 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,300) 準防（その他）高度6種最高20m
	台形 1:1.5	事務所ＲＣ4F1B	中低層店舗ビル等が建ち並ぶ商業地域	西12m県道	水道、ガス、下水	菊名 200m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 20 ｍ、西 50 ｍ、南 50 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

中低層店舗事務所住宅併用地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 19.3 ｍ、奥行　約　　 25.0 ｍ、規模　　 472 ㎡程度、形状　台形

④地域的特性

特記

事項

敷地内に一部都市計画道路予
定地（３・４・２１東京丸子
横浜線）を含む。

街

路

１２ｍ県道

交通

施設

菊名駅北方

200m

法令

規制

近商
(80,300)
準防
高度6種最高20m

⑤地域要因の将
　来予測

ＪＲ横浜線と東急東横線の乗り換え駅である菊名駅に至近の幹線道路沿いにあって、一定の商業繁華性を有して
おり、今後とも同環境は継続・維持されて行くものと予測される。

(3)最有効使用の判定

中低層店舗事務所住宅併用地

(4)対象標準地の
　個別的要因

台形　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 515,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 374,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、港北区内の近隣商業地域及び路線商業地域と認めた。需要者は投資目的の不動産業者や一般法人又は個
人事業主等で、規模によりマンションデベロッパーも想定される。商業地の取引は少なく、良好な事例は得難い状況に
あって、同一需給圏は広いエリアとすることも肝要である。また、菊名駅は東横線の特急停車駅として利便性は益々向
上しており、需要は堅調に推移している。取引の中心価格帯は捉え難いものの、概ね１㎡当たり５０万円前後である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

対象標準地は最寄駅に近い近隣商業地にあり、自用の店舗や営業所等の取得が中心であることから、比準価格は実証的
で客観性を有し規範性が高い。需要者は自用の場合の外、貸家の取得が見られるが、近隣商業地等では中低層階の利用
が多く、収益性はやや低い傾向にある。また想定要素が多く収益価格は流動的である。よって比準価格を重視し、理論
的な価格である収益価格を斟酌し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　港北 5-4 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 461,000 円／㎡

[102.6]
100

100
[100.0]

100
[ 93.1]

[100.0]
100

508,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    493,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

金融及び財政政策等から、景気動向は改善し
ている。この中で商業地のビルの需給環境は
引き続き堅調である。

東急東横線沿線の商業地は、景気動向の良さ
から引き続き堅調に推移しており、特に利便
性の高い地域は顕著である。

個別的要因に特段の変化要因は認められない
。駅至近距離の立地、地積及び道路付け等地
域での競争力は高い。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -4.3
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　  +6.0
行政　　　　　　 -10.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+3.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

港北 5-10　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０２０３０４ -11	横浜市港北区		更地	（　）	袋地等	東5.5m私道、中間画地		近商高度5種最高20m (80,200)
b	１０２０３１２ -6	横浜市港北区		貸家建付地	（　）	不整形	南東5.3m市道、中間画地		近商高度5種最高20m (80,200)
c	１０２０３０８Ｄ -39	横浜市港北区		更地	（　）	ほぼ台形	北西22m市道、南西6m、角地		準住居高度4種最高20m (70,200)
d	１０２０３１１Ｄ -11	横浜市港北区		建付地	（　）	ほぼ台形	南東15m県道、南西9m、角地		近商高度5種最高20m (90,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 554,740	100 [ 100.0]	[ 102.0] 100	100 [ / ]	100 [ 108.3]	522,470	100 [ 71.6]	729,707	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	730,000
b	(　 ) 437,765	100 [ 100.0]	[ 102.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 87.3]	512,982	100 [ 79.6]	644,450		644,000
c	(　 ) 353,074	100 [ 100.0]	[ 103.5] 100	100 [ / ]	100 [ 90.8]	402,458	100 [ 83.4]	482,564		483,000
d	(　 ) 304,074	100 [ 100.0]	[ 105.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 96.9]	331,061	100 [ 79.2]	418,006		418,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.0	交通・接近　 -9.0	環境　　　　 -5.0
a	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 +11.6	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -5.0
b	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 -12.7	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +6.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 -6.0
c	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 -9.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +6.0	交通・接近　 -9.5	環境　　　　 -8.3
d	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 -3.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 515,000 円／㎡]

港北 5-10　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に所在し再調達原価の把握が困難なため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	40,508,422	8,135,116	32,373,306	23,835,000	8,538,306	（　0.9512） 8,121,637	（ 4.9 - 0.3 ） 4.6％
	⑧収益価格	176,557,326 円　　　　（　 374,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

港北 5-10　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	340.00	ＲＣ4	1,360.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防高度6種最高20m	90 ％	300 ％	300 ％	472 ㎡	19.3 m x 25.0 m	前面道路：県道　 12.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

ＲＣ４階建の店舗事務所ビル、１階を店舗、２～４階を事務所とし、夫々フロアー貸しとした。外に駐車場６台を賃貸する。

⑦有効率　 82.9 ％
の理由

地域の標準的な有効率を採用。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	340.00	76.5	260.00	3,800	988,000	10.0	9,880,000
							0.0	0
2～ 2	事務所	340.00	85.0	289.00	3,000	867,000	6.0	5,202,000
							0.0	0
3～ 3	事務所	340.00	85.0	289.00	2,700	780,300	4.0	3,121,200
							0.0	0
4～ 4	事務所	340.00	85.0	289.00	2,700	780,300	4.0	3,121,200
							0.0	0
～

計		1,360.00	82.9	1,127.00		3,415,600		21,324,400
								0

⑨年額支払賃料	3,415,600 円　×　12ヶ月　＝　 40,987,200 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,127.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	20,000 円／台　×　 6 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 1,440,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	40,987,200 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 1,440,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 2,121,360 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	40,305,840 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	21,324,400 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 202,582 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	40,508,422 円　　　　（　 85,823 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０２０３０３Ｔ　　　　-31	5,318 ( 5,000)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [120.0]	100 [ 98.0]	100 [115.0]	100 [100.0]	3,932	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,832 円/㎡　月額支払賃料（　 3,800 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１０２０３０３Ｔ　　　　-32	3,925 ( 3,799)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [110.0]	100 [ 83.0]	100 [115.0]	100 [100.0]	3,738
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

港北 5-10　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,750,000 円	350,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	1,272,816 円	42,427,200　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,437,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,975,000 円	350,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	350,000 円	350,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	350,000 円	350,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特になし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 8,135,116 円　（　　　　　　 17,235 円／㎡）　　（経費率　　 20.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

28 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9512

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	350,000,000 円	設計監理料率　 250,000 円／㎡　×　 1,360.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0681	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0515 ×　 40 ％　＋　0.0643 × 30 ％　＋ 0.0939 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	23,835,000 円（　　　　　 50,498 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	40,508,422 円
②総費用	8,135,116 円
③純収益　①－②	32,373,306 円
④建物等に帰属する純収益	23,835,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	8,538,306 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	8,121,637 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 17,207 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 176,557,326 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 374,000 円／㎡）