別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月10日　提出 港北 5-9　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   港北 5-9 神奈川県 神奈川第３ 氏名  不動産鑑定士　松岡　聡 印  TEL.

鑑定評価額 744,000,000 円  １㎡当たりの価格 385,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月6日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率 290,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和元年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 横浜市港北区北新横浜１丁目５番７外 ②地積 　(㎡) 1,933   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 商業 (80,400) 防火 （その他） 高度7種最高31m 地区計画等 (100,400) 1:1.5 店舗兼事務所 Ｓ8F1B 高層事務所、病院等 が見られる商業地域 南25m市道、東側道 水道、ガス、下水 北新横浜 350m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   170 ｍ、西    80 ｍ、南     0 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 中層店舗事務所併用地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  35.6 ｍ、奥行　約　　  53.0 ｍ、規模　　     1,933 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 新横浜長島地区地区計画にお いて、業務商業地区に位置付 けられた商業地域 街 路 ２５ｍ市道 交通 施設 北新横浜駅南東方 350m 法令 規制 商業 (100,400) 防火  高度7種最高31m 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 地区計画に基づいた新横浜都心にふさわしい街づくりが図られる商業地域で、横浜環状北線新横浜出入口の完成 により交通接近条件も改善されているが、当面商業地域としての大きな変動はないものと予測する。 (3)最有効使用の判定 中層店舗事務所併用地 (4)対象標準地の 　個別的要因 角地　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    404,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　    252,000 円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、主に地下鉄ブルーライン及びグリーンライン沿線を中心とする都筑区、港北区の業務色の強い商業地域 である。需要者の中心は、医療、福祉関係のサービス施設用地を物色する事業法人、金融機関等であると思料する。港 北ニュータウンと新横浜地区の狭間にあるが、両エリアとの代替競争関係は希薄で、広い商圏を有するエリアとは言え ず、目立った需要の強さはない。周辺には取引件数が少なく、需要の中心となる価格帯を把握するのは困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 標準地は地区計画により商業・業務・サービス施設を中心とした街づくりが計画されている業務商業地区に位置付けら れているが収益性が高いとは言えない商業地域にあり、自用目的での取引が中心で収益目的での取引は少ない。そこで 同一需給圏の類似地域における取引事例より求めた比準価格を標準とし、収益性に着目した収益価格を関連づけ、類似 の周辺標準地との検討を踏まえ、さらに単価と総額との関連性にも留意の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　■標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　港北 5-7                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    384,000 円／㎡ [102.2] 100 100 [102.0] 100 [104.7] [103.0] 100 379,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    383,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 消費増税の影響による振れを伴いつつ個人消 費は緩やかに持ち直している。百貨店売上は 弱く、スーパー売上も弱め、家電販売額は持 ち直している。 土地区画整理事業により整備され、新横浜都 心に位置付けられた業務商業地区であるが、 商業地域としての大きな変動要因はない。 規模が大きく総額が張るが、業務商業地区内 の物件として市場性は充分認められる。角地 としての優位性を有する。個別的要因に特に 変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +0.5 交通・接近　　　  -7.0 環境　　　　　　 +12.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.5 ％  ％