鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

港北 5-7　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０２０３１１Ｄ -12	横浜市港北区		更地	（　）	台形	北西45m市道、中間画地		商業高度7種最高31m (100,600)
b	１０２０３０１Ｄ -5	横浜市港北区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南西10m市道、西5.5m、角地		近商高度6種最高20m (90,300)
c	１０２０３１１Ｄ -11	横浜市港北区		建付地	（　）	ほぼ台形	南東15m県道、南西9m、角地		近商高度5種最高20m (90,200)
d	１０２０３０６ -5	横浜市港北区		建付地	（　）	ほぼ長方形	東12m県道、中間画地		近商高度6種最高20m (80,300)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 576,369	100 [ 100.0]	[ 103.4] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	595,966	100 [ 147.8]	403,225	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	411,000
b	(　 ) 513,225	100 [ 100.0]	[ 101.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	507,744	100 [ 119.5]	424,890		433,000
c	(　 ) 304,074	100 [ 100.0]	[ 103.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	307,353	100 [ 82.4]	373,001		380,000
d	(　 ) 344,412	100 [ 100.0]	[ 102.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	351,300	100 [ 99.8]	352,004		359,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.18	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +32.0
a	正常	％／月 +0.18	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +12.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.21	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +9.4	環境　　　　 +15.0
b	正常	％／月 +0.21	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.14	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.5	環境　　　　 -7.0
c	正常	％／月 +0.14	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +5.0
d	正常	％／月 +0.17	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 396,000 円／㎡]

港北 5-7　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	61,446,904	12,676,935	48,769,969	40,716,500	8,053,469	（　0.9504） 7,654,017	（ 5.0 - 0.3 ） 4.7％
	⑧収益価格	162,851,426 円　　　　（　 329,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

港北 5-7　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	408.60	ＲＣ7	2,796.08
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商防火高度6種最高20m	100 ％	400 ％	400 ％	495 ㎡	19.5 m x 25.0 m	前面道路：市道　 30.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗（フロアー貸）、２～７階共同住宅（６５㎡３ＬＤＫ２４戸、３２㎡１ＤＫ６戸）、駐車場６台（建物内、背面道側）

⑦有効率　 70.1 ％
の理由

室内駐車場と内廊下でやや有効率が低い

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	399.44	45.6	182.14	4,056	738,760	10.0	7,387,600
							0.0	0
2～ 2	住宅	399.44	74.2	296.38	2,400	711,312	2.0	1,422,624
							1.0	711,312
3～ 6	住宅	399.44	74.2	296.38	2,448	725,538	2.0	1,451,076
							1.0	725,538
7～ 7	住宅	399.44	74.2	296.38	2,472	732,651	2.0	1,465,302
							1.0	732,651
～

計		2,796.08	70.1	1,960.42		5,084,875		16,079,830
								4,346,115

⑨年額支払賃料	5,084,875 円　×　12ヶ月　＝　 61,018,500 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,960.42 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	18,000 円／台　×　 6 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 1,296,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	61,018,500 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 1,296,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 3,115,725 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	59,198,775 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	16,079,830 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 152,758 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 4,346,115 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 2,095,371 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	61,446,904 円　　　　（　 124,135 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０２０３１３Ｔ　　　　-36	2,123 ( 2,035)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 98.8]	100 [100.0]	2,388	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,506 円/㎡　月額支払賃料（　 2,400 円/㎡）　基準階 2 F B
b	１０２０３１３Ｔ　　　　-38	2,487 ( 2,487)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [ 98.3]	100 [102.0]	2,557
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

港北 5-7　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	3,025,000 円	605,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	1,869,435 円	62,314,500　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,430,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 5,142,500 円	605,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	605,000 円	605,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	605,000 円	605,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 12,676,935 円　（　　　　　　 25,610 円／㎡）　　（経費率　　 20.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

28 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

25 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9504

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	605,000,000 円	設計監理料率　 210,000 円／㎡　×　 2,796.08 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0673	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0523 ×　 40 ％　＋　0.0650 × 35 ％　＋ 0.0946 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	40,716,500 円（　　　　　 82,256 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	61,446,904 円
②総費用	12,676,935 円
③純収益　①－②	48,769,969 円
④建物等に帰属する純収益	40,716,500 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	8,053,469 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	7,654,017 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 15,463 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 162,851,426 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 329,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出
港北 5-7　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

港北 5-7

神奈川県

神奈川第３

氏名

不動産鑑定士　後藤　和明

印

TEL.

鑑定評価額

194,000,000 円

１㎡当たりの価格

392,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和2年1月1日	(4)鑑定評価日	令和2年1月10日	(6) 路線価	[平成31年1月] 路線価又は倍率	295,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和元年12月15日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	横浜市港北区大豆戸町字塚田５０３番３外				②地積　(㎡)	495 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,400) 防火（その他）高度6種最高20m (100,400)
	1:1.2	事務所ＲＣ3	中層事務所、沿道サービス店が多い路線商業地域	北西30m市道、背面道	水道、ガス、下水	菊名 1.0km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 120 ｍ、西 170 ｍ、南 130 ｍ、北 160 ｍ

②標準的使用

中高層店舗兼共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 20.0 ｍ、奥行　約　　 25.0 ｍ、規模　　 500 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

環状２号線沿いの路線商業地
域

街

路

３０ｍ市道

交通

施設

東急東横菊名駅北西方

1.0km

法令

規制

近商
(100,400)
防火
高度6種最高20m

⑤地域要因の将
　来予測

川崎市方面、横浜市都心部への接近性が良好で、マンション、ロードサイド店舗、事務所、大型量売店等が建ち
並ぶ路線商業地域である。現状は低層の店舗等もあるが、高度利用へ移行していくものと予測する。

(3)最有効使用の判定

中高層店舗兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

二方路　　　　　　　　　　　　　 +2.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 398,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 316,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は港北区、都筑区、並びに青葉区等の幹線道路沿いの路線商業地域である。典型的需要者はロードサイド型
ビジネスを指向する法人等であるが、マンションデべロパーの需要もある。中心となる価格帯は事業者の性格によりそ
の投資採算性にバラつきが見られ把握しがたい点もある。概ね１㎡あたり、３０万円～５０万円程度である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域は、環状２号沿いに店舗、店舗兼共同住宅等が建ち並ぶ路線商業地域である。ゆえに収益価格は重要である。
賃貸物件も比較的多いが、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため、収益価格が低位に試算されたものと判
断される。したがって、地価動向、市場の実態を反映し、相対的に信頼性の高い比準価格を標準とし、収益価格を関連
づけ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　港北 5-3 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 310,000 円／㎡

[101.6]
100

100
[102.0]

100
[ 80.4]

[102.0]
100

392,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    384,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

景気は、輸出を中心に弱さが長引いているも
のの、緩やかに回復している。

幹線道路沿いの路線商業地域であり、沿道サ
ービス施設用地としての需要が堅調である。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -5.2
環境　　　　　　  -2.5
行政　　　　　　 -13.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+2.1 ％

％

３　試算価格算定内訳

港北 5-7　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０２０３１０Ｄ -15	横浜市青葉区		更地	（　）	長方形	南西16m市道、中間画地		２中専高度3種最高15m (60,150)
b	１０２０３０５ -30	横浜市都筑区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北22m県道、西3.5m、角地		準工高度5種最高20m (60,200)
c	１０２０３１０ -12	横浜市青葉区		貸家建付地	（　）	不整形	南11.6m市道、北6.5m、二方路		１住居高度4種最高20m (70,200)
d	１０２０３１０Ｄ -5	横浜市青葉区		建付地	（　）	ほぼ台形	西16m市道、中間画地		近商高度5種最高20m (80,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 453,960	100 [ 100.0]	[ 103.1] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	468,033	100 [ 120.0]	390,028	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	398,000
b	(　 ) 309,940	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	311,180	100 [ 79.7]	390,439		398,000
c	(　 ) 281,434	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 90.9]	312,395	100 [ 80.0]	390,494		398,000
d	(　 ) 250,094	100 [ 100.0]	[ 103.7] 100	100 [ 95.0]	100 [ 100.0]	272,997	100 [ 70.2]	388,885		397,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.6	環境　　　　 +28.3
a	正常	％／月 +0.17	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +6.1	環境　　　　 -16.5
b	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.12	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +8.2	環境　　　　 -15.0
c	正常	％／月 +0.12	画地　　　　 -9.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -13.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.6	環境　　　　 -24.0
d	正常	％／月 +0.17	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 398,000 円／㎡]

港北 5-7　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	72,136,441	14,393,546	57,742,895	50,003,900	7,738,995	（　0.9504） 7,355,141	（ 5.0 - 0.3 ） 4.7％
	⑧収益価格	156,492,362 円　　　　（　 316,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

港北 5-7　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
中高層店舗兼共同住宅	408.60	ＲＣ7	2,796.08
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商防火高度6種最高20m	100 ％	400 ％	400 ％	495 ㎡	19.5 m x 25.0 m	前面道路：市道　 30.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階は店舗フロア貸し及び駐車場。２階以上は３ＬＤＫファミリータイプ、１ＤＫ単身用タイプ　計３０部屋の貸室を想定した。

⑦有効率　 70.1 ％
の理由

周辺の標準的な建物の有効率を参考に査定。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	399.44	45.6	182.14	4,145	754,970	8.0	6,039,760
							0.0	0
2～ 3	居宅	399.44	74.2	296.46	2,902	860,327	2.0	1,720,654
							1.0	860,327
4～ 5	居宅	399.44	74.2	296.46	2,943	872,482	2.0	1,744,964
							1.0	872,482
6～ 6	居宅	399.44	74.2	296.46	2,984	884,637	2.0	1,769,274
							1.0	884,637
7～ 7	居宅	399.44	74.2	296.38	3,026	896,846	2.0	1,793,692
							1.0	896,846

計		2,796.08	70.1	1,960.82		6,002,071		16,533,962
								5,247,101

⑨年額支払賃料	6,002,071 円　×　12ヶ月　＝　 72,024,852 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,960.82 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	15,000 円／台　×　 6 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 1,080,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	72,024,852 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 1,080,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 3,655,243 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	69,449,609 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	16,533,962 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 157,073 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 5,247,101 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 2,529,759 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	72,136,441 円　　　　（　 145,730 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０２０３０４Ｔ　　　　-5	6,190 ( 6,000)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [185.0]	100 [ 80.0]	4,403	対象基準階の　月額実質賃料　　 4,173 円/㎡　月額支払賃料（　 4,145 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１０２０３０４Ｔ　　　　-6	6,898 ( 6,665)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [175.0]	100 [100.0]	3,942
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

港北 5-7　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	2,972,000 円	743,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	2,193,146 円	73,104,852　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,426,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 6,315,500 円	743,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	743,000 円	743,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	743,000 円	743,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 14,393,546 円　（　　　　　　 29,078 円／㎡）　　（経費率　　 20.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

28 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

25 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9504

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	743,000,000 円	設計監理料率　 258,000 円／㎡　×　 2,796.08 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0673	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0523 ×　 40 ％　＋　0.0650 × 35 ％　＋ 0.0946 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	50,003,900 円（　　　　　 101,018 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	72,136,441 円
②総費用	14,393,546 円
③純収益　①－②	57,742,895 円
④建物等に帰属する純収益	50,003,900 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	7,738,995 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	7,355,141 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 14,859 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 156,492,362 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 316,000 円／㎡）