鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

港北 5-3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０２０３１０ -25	横浜市港北区		更地	（　）	ほぼ長方形	南西16.5m県道、中間画地		近商高度6種最高20m (90,300)
b	１０２０３１１ -8	横浜市港北区		建付地	（　）	ほぼ台形	南西20m県道、中間画地		準住居高度4種最高20m (60,200)
c	１０２０３０７ -20	横浜市港北区		建付地	（　）	ほぼ台形	東5m市道、中間画地		１住居高度4種最高20m (60,200)
d	１０２０３０３ -25	横浜市港北区		建付地	（　）	ほぼ長方形	東12.6m市道、中間画地		準工高度5種最高20m (60,200)
e	１０２０３０６ -5	横浜市港北区		建付地	（　）	ほぼ長方形	東12m県道、中間画地		近商高度6種最高20m (80,300)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 271,739	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	273,913	100 [ 87.3]	313,761	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	320,000
b	(　 ) 337,698	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	341,750	100 [ 108.0]	316,435		323,000
c	(　 ) 337,200	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ 86.5]	100 [ 100.0]	394,505	100 [ 95.9]	411,371		420,000
d	(　 ) 334,239	100 [ 100.0]	[ 102.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	335,877	100 [ 105.9]	317,164		324,000
e	(　 ) 344,411	100 [ 100.0]	[ 101.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 110.0]	318,111	100 [ 101.9]	312,180		318,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -10.0
a	正常	％／月 +0.13	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +8.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.13	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.13	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.13	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +7.0	環境　　　　 +2.0
d	正常	％／月 +0.13	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.13	画地　　　　 +10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 321,000 円／㎡]

港北 5-3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に所在し土地の再調達原価が求められないため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	12,020,353	2,192,671	9,827,682	7,356,400	2,471,282	（　0.9504） 2,348,706	（ 5.0 - 0.3 ） 4.7％
	⑧収益価格	49,972,468 円　　　　（　 199,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

港北 5-3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
中層店舗兼共同住宅	120.00	Ｓ4	480.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準住居準防高度4種最高20m	80 ％	200 ％	200 ％	251 ㎡	15.0 m x 17.0 m	前面道路：市道　 22.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

店舗兼共同住宅で、１階は店舗２階以上は９戸の住戸、各戸は３６㎡、駐車場なし。

⑦有効率　 88.8 ％
の理由

通路等を除くため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	120.00	85.0	102.00	3,139	320,178	3.0	960,534
							1.0	320,178
2～ 2	住宅	120.00	90.0	108.00	2,230	240,840	2.0	481,680
							1.0	240,840
3～ 3	住宅	120.00	90.0	108.00	2,230	240,840	2.0	481,680
							1.0	240,840
4～ 4	住宅	120.00	90.0	108.00	2,230	240,840	2.0	481,680
							1.0	240,840
～

計		480.00	88.8	426.00		1,042,698		2,405,574
								1,042,698

⑨年額支払賃料	1,042,698 円　×　12ヶ月　＝　 12,512,376 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 426.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	12,512,376 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,000,990 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	11,511,386 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,405,574 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 22,131 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,042,698 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 486,836 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	12,020,353 円　　　　（　 47,890 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０２０３１４Ｔ　　　　-3	2,610 ( 2,470)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 75.0]	100 [106.0]	100 [100.0]	3,283	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,280 円/㎡　月額支払賃料（　 3,139 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１０２０３１４Ｔ　　　　-4	2,724 ( 2,649)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 75.0]	100 [115.0]	100 [100.0]	3,158
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

港北 5-3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	530,000 円	106,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	375,371 円	12,512,376　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 174,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 901,000 円	106,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	106,000 円	106,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	106,000 円	106,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,192,671 円　（　　　　　　 8,736 円／㎡）　　（経費率　　 18.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

28 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9504

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	106,000,000 円	設計監理料率　 215,000 円／㎡　×　 480.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0694	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0523 ×　 35 ％　＋　0.0650 × 35 ％　＋ 0.0946 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	7,356,400 円（　　　　　 29,308 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	12,020,353 円
②総費用	2,192,671 円
③純収益　①－②	9,827,682 円
④建物等に帰属する純収益	7,356,400 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,471,282 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,348,706 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 9,357 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 49,972,468 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 199,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月10日　提出
港北 5-3　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

港北 5-3

神奈川県

神奈川第３

氏名

不動産鑑定士　高橋　悟郎

印

TEL.

鑑定評価額

79,100,000 円

１㎡当たりの価格

315,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和2年1月1日	(4)鑑定評価日	令和2年1月6日	(6) 路線価	[平成31年1月] 路線価又は倍率	240,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和元年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	横浜市港北区師岡町字表谷戸９１２番２				②地積　(㎡)	251 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		準住居 (60,200) 準防（その他）高度4種最高20m (80,200)
	台形 1:1.2	店舗兼共同住宅ＲＣ4	店舗兼共同住宅、沿道施設が多い路線商業地域	北西22m市道、背面道	水道、ガス、下水	大倉山 1.8km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 100 ｍ、西 160 ｍ、南 90 ｍ、北 90 ｍ

②標準的使用

中層店舗兼共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 15.0 ｍ、奥行　約　　 17.0 ｍ、規模　　 255 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

環状２号線沿いの路線商業地
域

街

路

２２ｍ市道

交通

施設

大倉山駅東方

1.8km

法令

規制

準住居
(70,200)
準防
高度4種最高20m

⑤地域要因の将
　来予測

交通量が比較的多い路線商業地域であるが、店舗等の集積度、商業繁華性は高いとはいえず、当面は商住混在の
特性を維持しながら推移していくものと予測される。

(3)最有効使用の判定

中層店舗兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

二方路　　　　　　　　　　　　　 +2.0
形状　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 332,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 192,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、概ね港北区を中心とした横浜市北部の路線商業地域等である。需要者は一部を賃貸に供することを目的
とした地元の事業者や不動産会社等を中心に、個人または法人投資家等も想定される。高い商業繁華性は形成されてい
ないが、新横浜駅前に続く幹線道路沿いに位置しており、店舗や営業所等の事業用地、賃貸マンション用地等としては
一定の需要が見込まれる。立地条件、画地規模、需要動機等による差が大きく、中心価格帯の把握は困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

対象標準地は交通量が比較的多い幹線道路沿いに存しているが、当地域は個人も需要者となり得る中小規模の店舗兼共
同住宅や低層の沿道施設を主体として形成されており、市場では収益性を踏まえつつも、主として代替、競争関係にあ
る他の土地の取引価格との比較の観点から価値判断がなされる傾向が強い。したがって、本件では市場性を的確に反映
した比準価格を標準として、収益価格を考量し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    310,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

景気の緩やかな回復が続く中、低金利による
良好な資金調達環境が継続しており、不動産
市場は総じて強含みの動きとなっている。

周辺に大規模ショッピングセンターが開業し
て１０年以上が経過するが、近隣地域付近の
路線商業地域としての熟成度等に特段の変化
は見られない。

二方路であり、画地利用上の利便性が高い点
で優位性が認められる。個別的要因に特段の
変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+1.6 ％

％

３　試算価格算定内訳

港北 5-3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０２０３０８Ｄ -39	横浜市港北区		更地	（　）	ほぼ台形	北西22m市道、南西6m、角地		準住居高度4種最高20m (70,200)
b	１０２０３０６ -5	横浜市港北区		建付地	（　）	ほぼ長方形	東12m県道、中間画地		近商高度6種最高20m (80,300)
c	１０２０３１１Ｄ -11	横浜市港北区		建付地	（　）	ほぼ台形	南東15m県道、南西9m、角地		近商高度5種最高20m (90,200)
d	１０２０３１３ -22	横浜市港北区		更地	（　）	長方形	西5m市道、中間画地		近商高度5種最高20m (90,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 353,074	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	348,961	100 [ 106.1]	328,898	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	335,000
b	(　 ) 344,412	100 [ 100.0]	[ 101.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	349,923	100 [ 122.4]	285,885		292,000
c	(　 ) 304,074	100 [ 100.0]	[ 102.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	303,779	100 [ 85.5]	355,297		362,000
d	(　 ) 409,567	100 [ 100.0]	[ 101.3] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	414,891	100 [ 114.8]	361,403		369,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +6.1	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.13	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.6	交通・接近　 +4.9	環境　　　　 +10.0
b	正常	％／月 +0.13	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +10.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.3	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 -15.0
c	正常	％／月 +0.13	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -12.2	交通・接近　 +9.0	環境　　　　 +20.0
d	正常	％／月 +0.13	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 332,000 円／㎡]

港北 5-3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内に存し再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	11,692,462	2,148,622	9,543,840	7,155,200	2,388,640	（　0.9504） 2,270,163	（ 5.0 - 0.3 ） 4.7％
	⑧収益価格	48,301,340 円　　　　（　 192,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

港北 5-3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	120.00	Ｓ4	480.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準住居準防高度4種最高20m	80 ％	200 ％	200 ％	251 ㎡	15.0 m x 17.0 m	前面道路：市道　 22.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

公法上の規制等を勘案し、１階店舗フロア貸し、２階以上共同住宅（専有面積５１㎡×６戸）を想定。

⑦有効率　 87.3 ％
の理由

標準的な共用部分を考慮したため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	120.00	85.0	102.00	3,409	347,718	4.0	1,390,872
							0.0	0
2～ 2	住宅	120.00	88.0	105.60	2,045	215,952	2.0	431,904
							1.0	215,952
3～ 3	住宅	120.00	88.0	105.60	2,079	219,542	2.0	439,084
							1.0	219,542
4～ 4	住宅	120.00	88.0	105.60	2,114	223,238	2.0	446,476
							1.0	223,238
～

計		480.00	87.3	418.80		1,006,450		2,708,336
								658,732

⑨年額支払賃料	1,006,450 円　×　12ヶ月　＝　 12,077,400 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 418.80 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているので計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	12,077,400 円　　×　　 6.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 724,644 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	11,352,756 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,708,336 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 25,458 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 658,732 円　×　　 94.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 314,248 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	11,692,462 円　　　　（　 46,584 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０２０３０８Ｔ　　　　-17	2,735 ( 2,649)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [100.7]	100 [ 90.0]	3,550	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,420 円/㎡　月額支払賃料（　 3,409 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１０２０３０８Ｔ　　　　-18	2,621 ( 2,470)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 82.0]	100 [ 98.8]	100 [100.0]	3,235
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

港北 5-3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	520,000 円	104,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	362,322 円	12,077,400　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 174,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 884,000 円	104,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	104,000 円	104,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	104,000 円	104,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,148,622 円　（　　　　　　 8,560 円／㎡）　　（経費率　　 18.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

28 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9504

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	104,000,000 円	設計監理料率　 210,000 円／㎡　×　 480.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0688	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0523 ×　 40 ％　＋　0.0650 × 30 ％　＋ 0.0946 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	7,155,200 円（　　　　　 28,507 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	11,692,462 円
②総費用	2,148,622 円
③純収益　①－②	9,543,840 円
④建物等に帰属する純収益	7,155,200 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,388,640 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,270,163 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 9,044 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 48,301,340 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 192,000 円／㎡）