鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

港北 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０２０３１３ -21	横浜市港北区		貸家建付地	（　）	長方形	北西17.8m市道、中間画地		商業高度7種最高31m 高度地区 (100,800)
b	１０２０３０１Ｄ -5	横浜市港北区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南西10m市道、西5.5m、角地		近商高度6種最高20m (90,300)
c	１０２０３０８ -35	川崎市中原区		建付地	（　）	ほぼ台形	北西25m県道、中間画地		準工高度3種最高20m (70,300)
d	１０２０３１１ -22	横浜市港北区		底地	（　）	ほぼ整形	北西6m市道、中間画地		近商高度6種最高20m (80,300)
e	１０２０３１２ -6	横浜市港北区		貸家建付地	（　）	不整形	南東5.3m市道、中間画地		近商高度5種最高20m (80,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 1,260,115	100 [ 100.0]	[ 107.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	1,357,144	100 [ 120.3]	1,128,133	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	1,130,000
b	(　 ) 513,225	100 [ 100.0]	[ 102.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	509,239	100 [ 54.1]	941,292		941,000
c	(　 ) 959,457	100 [ 100.0]	[ 102.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 97.0]	1,016,827	100 [ 79.6]	1,277,421		1,280,000
d	(　 141,831) 709,155	100 [ 100.0]	[ 102.6] 100	100 [ / ]	100 [ 98.0]	742,442	100 [ 58.7]	1,264,807		1,260,000
e	(　 ) 437,765	100 [ 100.0]	[ 102.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 95.0]	470,943	100 [ 52.9]	890,251		890,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.77	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.3	交通・接近　 -6.8	環境　　　　 +25.0
a	正常	％／月 +0.77	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.24	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.6	環境　　　　 -45.0
b	正常	％／月 +0.24	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +7.8	交通・接近　 -7.7	環境　　　　 -20.0
c	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.29	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.9	交通・接近　 -6.1	環境　　　　 -35.0
d	正常	％／月 +0.29	画地　　　　 -2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.24	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.8	交通・接近　 -5.1	環境　　　　 -35.0
e	正常	％／月 +0.24	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 1,130,000 円／㎡]

港北 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内に存し再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	10,188,325	2,159,045	8,029,280	4,560,280	3,469,000	（　0.9534） 3,307,345	（ 4.6 - 0.3 ） 4.3％
	⑧収益価格	76,915,000 円　　　　（　 777,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

港北 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	73.00	ＲＣ4	292.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防高度6種最高20m	90 ％	300 ％	300 ％	99 ㎡	7.5 m x 13.8 m	前面道路：市道　 10.8 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

公法上の規制等を勘案し、１、２階店舗フロア貸し、３階以上事務所フロア貸しを想定。

⑦有効率　 81.5 ％
の理由

標準的な共用部分を考慮したため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	73.00	80.0	58.40	5,950	347,480	10.0	3,474,800
							0.0	0
2～ 2	店舗	73.00	82.0	59.86	3,570	213,700	8.0	1,709,600
							0.0	0
3～ 3	事務所	73.00	82.0	59.86	2,975	178,084	4.0	712,336
							0.0	0
4～ 4	事務所	73.00	82.0	59.86	2,975	178,084	4.0	712,336
							0.0	0
～

計		292.00	81.5	237.98		917,348		6,609,072
								0

⑨年額支払賃料	917,348 円　×　12ヶ月　＝　 11,008,176 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 237.98 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているので計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	11,008,176 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 880,654 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	10,127,522 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	6,609,072 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 60,803 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	10,188,325 円　　　　（　 102,912 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０２０３０８Ｔ　　　　-15	5,733 ( 5,119)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [101.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	5,676	対象基準階の　月額実質賃料　　 6,000 円/㎡　月額支払賃料（　 5,950 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１０２０３０８Ｔ　　　　-16	4,335 ( 3,986)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [107.0]	100 [ 99.0]	100 [ 60.0]	6,821
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

港北 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	346,000 円	69,200,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	330,245 円	11,008,176　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 756,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 588,200 円	69,200,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	69,200 円	69,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	69,200 円	69,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,159,045 円　（　　　　　　 21,809 円／㎡）　　（経費率　　 21.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

28 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9534

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	69,200,000 円	設計監理料率　 230,000 円／㎡　×　 292.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0659	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0490 ×　 40 ％　＋　0.0622 × 30 ％　＋ 0.0920 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	4,560,280 円（　　　　　 46,063 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	10,188,325 円
②総費用	2,159,045 円
③純収益　①－②	8,029,280 円
④建物等に帰属する純収益	4,560,280 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	3,469,000 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	3,307,345 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 33,408 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 76,915,000 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 777,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出
港北 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

港北 5-1

神奈川県

神奈川第３

氏名

不動産鑑定士　多賀　裕史

印

TEL.

鑑定評価額

106,000,000 円

１㎡当たりの価格

1,070,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和2年1月1日	(4)鑑定評価日	令和2年1月10日	(6) 路線価	[平成31年1月] 路線価又は倍率	820,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和元年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	横浜市港北区日吉本町１丁目１８８６番２０｢日吉本町１－２－２｣				②地積　(㎡)	99 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,300) 準防（その他）高度6種最高20m (90,300)
	1:2	店舗兼共同住宅Ｓ5	小売店舗が建ち並ぶ駅前の商業地域	南10.8m市道	水道、ガス、下水	日吉 100m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 60 ｍ、西 90 ｍ、南 50 ｍ、北 70 ｍ

②標準的使用

中層店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 7.0 ｍ、奥行　約　　 14.0 ｍ、規模　　 100 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

駅に近い商業地域で、目黒線
、日比谷線等への利便性によ
る需要が増加している。

街

路

１０．８ｍ市道

交通

施設

日吉駅西方

100m

法令

規制

近商
(90,300)
準防
高度6種最高20m

⑤地域要因の将
　来予測

地下鉄線、みなとみらい線、目黒線、東京副都心線等への接続、延伸により利便性が向上し、投資需要が増大し
ている。

(3)最有効使用の判定

中層店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 1,090,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 813,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、港北区及び周辺区の駅前或いはそれに準ずる商業地域の圏域である。需要者の中心は、横浜市内の法人
及び個人事業主、不動産会社等である。沿線に横浜駅や渋谷駅等の高度商業地があることから買い回り品は流出する傾
向にあるが、良好な背後地と大学の存在も相俟って、飲食店、小売店舗が多く存していて商業地としての繁華性は高い
。需要の中心となる価格帯は、規模によりケースバイケースであり中心となる価格帯は観念し難い。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

対象標準地は比較的に規模が小さく、その需要者は自用目的の個人事業主、中小企業、個人投資家等が中心となってい
る。これらの需要者は、新規に土地を取得して純粋に収益物件を建築するケースは限定的であり、また、収益性を睨み
つつも周辺での取引価格を指標として投資行動をとることが一般的と考えられる。よって、本件評価では比準価格を標
準とし、収益価格を関連づけ、代表標準地との均衡にも留意することにより、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　港北 5-2 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 845,000 円／㎡

[103.7]
100

100
[100.0]

100
[ 81.5]

[100.0]
100

1,080,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,030,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

日銀の量的緩和縮小の継続、消費増税の需要
への波及状況等、今後の金融・資産市場への
影響に注視を要する。

駅周辺部の整備並びに副都心線、目黒線、市
営地下鉄線等の交通利便性の増大により背後
の住宅地の人気が高く、商況は安定的に推移
している。

価格形成に影響を及ぼすような個別的要因の
変動は、特に認められない。当面は現況を維
持するものと予測する。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -3.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 -20.0
行政　　　　　　  +5.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+3.9 ％

％

３　試算価格算定内訳

港北 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０２０３１１ -22	横浜市港北区		底地	（　）	ほぼ整形	北西6m市道、中間画地		近商高度6種最高20m (80,300)
b	１０２０３１３ -21	横浜市港北区		貸家建付地	（　）	長方形	北西17.8m市道、中間画地		商業高度7種最高31m 高度地区 (100,800)
c	１０２０３０７Ｄ -2	横浜市都筑区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	西20m市道、北12m、角地		近商高度6種最高20m 地区計画等 (100,400)
d	１０２０３１１Ｄ -12	横浜市港北区		更地	（　）	台形	北西45m市道、中間画地		商業高度7種最高31m (100,600)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 141,831) 709,155	100 [ 100.0]	[ 102.3] 100	100 [ / ]	100 [ 98.0]	740,271	100 [ 64.5]	1,147,707	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	1,150,000
b	(　 ) 1,260,115	100 [ 100.0]	[ 107.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	1,354,624	100 [ 121.1]	1,118,600		1,120,000
c	(　 ) 891,425	100 [ 100.0]	[ 102.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	870,201	100 [ 60.6]	1,435,975		1,440,000
d	(　 ) 576,369	100 [ 100.0]	[ 106.7] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	614,986	100 [ 62.3]	987,136		987,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -30.0
a	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 -2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.75	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +20.0
b	正常	％／月 +0.75	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.21	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +7.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -45.0
c	正常	％／月 +0.21	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.35	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +7.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 -45.0
d	正常	％／月 +0.35	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +15.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 1,090,000 円／㎡]

港北 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	10,432,020	2,180,844	8,251,176	4,619,590	3,631,586	（　0.9534） 3,462,354	（ 4.6 - 0.3 ） 4.3％
	⑧収益価格	80,519,860 円　　　　（　 813,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

港北 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	74.00	ＲＣ4	296.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防高度6種最高20m	90 ％	300 ％	300 ％	99 ㎡	7.5 m x 13.8 m	前面道路：市道　 10.8 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

店舗兼事務所ビル（１階、２階店舗フロア貸し、３階以上事務所各階フロア貸し）駐車場なし。

⑦有効率　 81.5 ％
の理由

ＥＬＶ・内階段及び内廊下のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	74.00	80.0	59.20	6,010	355,792	10.0	3,557,920
							0.0	0
2～ 2	店舗	74.00	82.0	60.68	3,606	218,812	8.0	1,750,496
							0.0	0
3～ 3	事務所	74.00	82.0	60.68	3,005	182,343	4.0	729,372
							0.0	0
4～ 4	事務所	74.00	82.0	60.68	3,005	182,343	4.0	729,372
							0.0	0
～

計		296.00	81.5	241.24		939,290		6,767,160
								0

⑨年額支払賃料	939,290 円　×　12ヶ月　＝　 11,271,480 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 241.24 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されているため。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	11,271,480 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 901,718 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	10,369,762 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	6,767,160 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 62,258 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	10,432,020 円　　　　（　 105,374 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０２０３０９Ｔ　　　　-13	7,438 ( 7,166)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	7,825	対象基準階の　月額実質賃料　　 6,060 円/㎡　月額支払賃料（　 6,010 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１０２０３０９Ｔ　　　　-14	5,452 ( 5,119)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	6,041
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

港北 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	350,500 円	70,100,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	338,144 円	11,271,480　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 756,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 595,800 円	70,100,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	70,100 円	70,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	70,100 円	70,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,180,844 円　（　　　　　　 22,029 円／㎡）　　（経費率　　 20.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

28 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9534

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	70,100,000 円	設計監理料率　 230,000 円／㎡　×　 296.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0659	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0490 ×　 40 ％　＋　0.0622 × 30 ％　＋ 0.0920 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	4,619,590 円（　　　　　 46,663 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	10,432,020 円
②総費用	2,180,844 円
③純収益　①－②	8,251,176 円
④建物等に帰属する純収益	4,619,590 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	3,631,586 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	3,462,354 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 34,973 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 80,519,860 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 813,000 円／㎡）