鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

港北 -21　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０２０３１１Ｄ -3	横浜市港北区		更地	（　）	ほぼ整形	西4.5m市道、南4.5m、角地		１低専高度1種最高10m (50,80)
b	１０２０３０８Ｄ -43	横浜市港北区		更地	（　）	ほぼ長方形	西4m私道、中間画地		１住居高度4種最高20m (60,160)
c	１０２０３１３ -20	横浜市港北区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北4m市道、中間画地		１低専高度1種最高10m (60,100)
d	１０２０３１１Ｄ -15	横浜市港北区		建付地	（　）	ほぼ整形	西4m私道、中間画地		１低専高度1種最高10m (50,100)
e	１０２０３１３ -17	横浜市港北区		更地	（　）	ほぼ台形	東4.3m市道、南4m、角地		１低専高度1種最高10m (70,100)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 259,575	100 [ 100.0]	[ 102.1] 100	100 [ / ]	100 [ 106.1]	249,789	100 [ 87.3]	286,127	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	295,000
b	(　 ) 238,095	100 [ 100.0]	[ 102.3] 100	100 [ / ]	100 [ 101.0]	241,160	100 [ 77.4]	311,576		321,000
c	(　 ) 328,931	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 94.1]	353,050	100 [ 101.0]	349,554		360,000
d	(　 ) 252,427	100 [ 100.0]	[ 103.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	262,019	100 [ 76.9]	340,727		351,000
e	(　 ) 298,983	100 [ 100.0]	[ 101.3] 100	100 [ / ]	100 [ 101.7]	297,807	100 [ 93.1]	319,879		329,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -10.0
a	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 +6.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -21.0
b	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.17	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.17	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -23.0
d	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.22	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -5.0
e	正常	％／月 +0.22	画地　　　　 +1.7	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 340,000 円／㎡]

港北 -21　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,091,824	631,940	3,459,884	1,738,240	1,721,644	（　0.9699） 1,669,823	（ 5.0 - 0.3 ） 4.7％
	⑧収益価格	35,528,149 円　　　　（　 172,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

港北 -21　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	70.00	Ｗ2	140.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１低専高度1種最高10m	40 ％	80 ％	80 ％	206 ㎡	16.0 m x 13.0 m	前面道路：市道　 4.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

共同住宅（平均専有面積　各戸３５㎡）駐車場２台を想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	70.00	100.0	70.00	2,203	154,210	2.0	308,420
							1.0	154,210
2～ 2	住宅	70.00	100.0	70.00	2,247	157,290	2.0	314,580
							1.0	157,290
～

～

～

計		140.00	100.0	140.00		311,500		623,000
								311,500

⑨年額支払賃料	311,500 円　×　12ヶ月　＝　 3,738,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 140.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	15,000 円／台　×　 2 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 360,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されているため。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,738,000 円　　×　　 4.0 ％＋　　　 360,000 円　　×　　 4.0 ％　＝　　 163,920 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,934,080 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	623,000 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 5,981 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 311,500 円　×　　 96.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 151,763 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,091,824 円　　　　（　 19,863 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０２０３０９Ｔ　　　　-9	2,176 ( 2,174)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	100 [102.0]	2,370	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,300 円/㎡　月額支払賃料（　 2,203 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１０２０３０９Ｔ　　　　-10	2,235 ( 2,143)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 94.0]	100 [108.2]	100 [100.0]	2,197
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

港北 -21　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	112,000 円	22,400,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	122,940 円	4,098,000　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 161,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 190,400 円	22,400,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	22,400 円	22,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	22,400 円	22,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 631,940 円　（　　　　　　 3,068 円／㎡）　　（経費率　　 15.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9699

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	22,400,000 円	設計監理料率　 160,000 円／㎡　×　 140.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0776	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0629 ×　 40 ％　＋　0.0837 × 40 ％　＋ 0.0946 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,738,240 円（　　　　　 8,438 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,091,824 円
②総費用	631,940 円
③純収益　①－②	3,459,884 円
④建物等に帰属する純収益	1,738,240 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,721,644 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,669,823 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 8,106 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 35,528,149 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 172,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月10日　提出
港北 -21　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

港北 -21

神奈川県

神奈川第３

氏名

不動産鑑定士　大原　一郎

印

TEL.

鑑定評価額

69,400,000 円

１㎡当たりの価格

337,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和2年1月1日	(4)鑑定評価日	令和2年1月6日	(6) 路線価	[平成31年1月] 路線価又は倍率	265,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和元年12月15日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	横浜市港北区篠原東３丁目１６２４番５｢篠原東３－９－３｣				②地積　(㎡)	206 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１低専 (40,80) （その他）高度1種最高10m
	1.2:1	住宅ＬＳ2	一般住宅のほかにアパートも見られる住宅地域	南4.5m市道	水道、ガス、下水	妙蓮寺 700m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 110 ｍ、西 60 ｍ、南 70 ｍ、北 30 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 16.0 ｍ、奥行　約　　 13.0 ｍ、規模　　 206 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

駅徒歩圏の成熟且つ安定した
住宅地域

街

路

基準方位　北４．５
ｍ市道

交通

施設

妙蓮寺駅北西方

700m

法令

規制

１低専
(40,80)
高度1種最高10m

⑤地域要因の将
　来予測

安定且つ成熟している妙蓮寺駅駅勢の住宅地域であり、当面は現状のまま推移するものと予測する。東急東横線
沿線の住宅地域では需給は概ね堅調であり、地価は今後も上昇基調を維持するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +3.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 343,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 172,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は港北区内の東急東横線沿線の各駅から徒歩圏にある成熟した住宅地域である。近年土地の細分化が進み小
振りの土地取引が多い地域でもある。需要者は東京及び横浜方面に勤務するやや上層の二次取得者が中心であり、都心
部への優れた接近性と沿線のブランド力から、引き続き堅調な住宅需要が認められる。取引の中心価格帯は土地で、４
，５００～７，０００万円程度と幅が大きく、小振りの新築戸建住宅では４，５００～６，０００万円程度である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

市場の特性のとおり、対象標準地は妙蓮寺駅勢にある成熟した住宅地域内に存しており、市場では細分化された土地等
の自用目的の取引が中心となっている。一方、収益物件の取引は少なく、また収益は低位であり価格形成に与える影響
は小さいと判断される。よって本件では、市場性を的確に反映した比準価格を標準として、想定による理論的価格であ
る収益価格を関連付け、代表標準地からの検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　港北 -29 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 320,000 円／㎡

[102.5]
100

100
[100.0]

100
[100.2]

[103.0]
100

337,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    331,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

金融及び財政政策等から、景気動向は改善し
ている。この中で都心にアクセス良好な地域
で住宅需要は引き続き堅調である。

安定した住宅地域にあって、一部敷地の細分
化が進みつつあるが、妙蓮寺駅徒歩圏内で利
便性を備えており、住宅市場は引き続き堅調
に推移している。

地形よく、日照に優れることから、需要者の
選好性は相対的に高い。個別的要因に特段の
変動はなく、引き続き現状を維持していくも
のと想定される。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -0.5
交通・接近　　　  +3.5
環境　　　　　　  -3.7
行政　　　　　　  +1.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+1.8 ％

％

３　試算価格算定内訳

港北 -21　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０２０３０４ -15	横浜市港北区		更地	（　）	ほぼ長方形	北4.5m市道、中間画地		１低専高度1種最高10m (40,80)
b	１０２０３１１Ｄ -3	横浜市港北区		更地	（　）	ほぼ整形	西4.5m市道、南4.5m、角地		１低専高度1種最高10m (50,80)
c	１０２０３１１Ｄ -4	横浜市港北区		建付地	（　）	ほぼ台形	北東4m市道、中間画地		１低専高度1種最高10m (50,100)
d	１０２０３１２ -34	横浜市港北区		建付地	（　）	不整形	南7.5m市道、中間画地		１低専高度1種最高10m (40,80)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 381,927	100 [ 100.0]	[ 102.3] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	390,711	100 [ 111.2]	351,359	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	362,000
b	(　 ) 259,575	100 [ 100.0]	[ 102.1] 100	100 [ / ]	100 [ 106.1]	249,789	100 [ 79.1]	315,789		325,000
c	(　 ) 296,271	100 [ 100.0]	[ 101.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	298,324	100 [ 89.8]	332,209		342,000
d	(　 ) 393,004	100 [ 100.0]	[ 101.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.9]	397,725	100 [ 100.0]	397,725		410,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +8.0
a	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.5	環境　　　　 -18.0
b	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 +6.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -0.5	交通・接近　 +1.5	環境　　　　 -12.0
c	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 -0.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 343,000 円／㎡]

港北 -21　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,971,416	617,436	3,353,980	1,638,360	1,715,620	（　0.9718） 1,667,240	（ 5.0 - 0.3 ） 4.7％
	⑧収益価格	35,473,191 円　　　　（　 172,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

港北 -21　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	66.00	ＬＳ2	132.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１低専高度1種最高10m	40 ％	80 ％	80 ％	206 ㎡	16.0 m x 13.0 m	前面道路：市道　 4.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

公法上の規制、周辺の利用状況等を勘案し、小家族用のファミリータイプの共同住宅（専有面積３３㎡×４戸）を想定。駐車場あり。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外廊下等は床面積不参入のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	居宅	66.00	100.0	66.00	2,250	148,500	2.0	297,000
							1.0	148,500
2～ 2	居宅	66.00	100.0	66.00	2,318	152,988	2.0	305,976
							1.0	152,988
～

～

～

計		132.00	100.0	132.00		301,488		602,976
								301,488

⑨年額支払賃料	301,488 円　×　12ヶ月　＝　 3,617,856 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 132.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	15,000 円／台　×　 2 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 360,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているので計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,617,856 円　　×　　 4.0 ％＋　　　 360,000 円　　×　　 4.0 ％　＝　　 159,114 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,818,742 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	602,976 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 5,789 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 301,488 円　×　　 96.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 146,885 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,971,416 円　　　　（　 19,279 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０２０３０３Ｔ　　　　-25	2,529 ( 2,424)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [104.0]	2,432	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,349 円/㎡　月額支払賃料（　 2,250 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１０２０３０３Ｔ　　　　-26	2,208 ( 2,117)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	2,146
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

港北 -21　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	111,000 円	22,200,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	119,336 円	3,977,856　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 154,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 188,700 円	22,200,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	22,200 円	22,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	22,200 円	22,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特になし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 617,436 円　（　　　　　　 2,997 円／㎡）　　（経費率　　 15.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9718

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	22,200,000 円	設計監理料率　 168,000 円／㎡　×　 132.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0738	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0588 ×　 40 ％　＋　0.0784 × 40 ％　＋ 0.0946 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,638,360 円（　　　　　 7,953 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,971,416 円
②総費用	617,436 円
③純収益　①－②	3,353,980 円
④建物等に帰属する純収益	1,638,360 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,715,620 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,667,240 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 8,093 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 35,473,191 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 172,000 円／㎡）