鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

港北 -14　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０２０３０３ -16	横浜市港北区		建付地	（　）	台形	東4.3m市道、北4m、角地		１低専高度1種最高10m (60,100)
b	１０２０３１３ -17	横浜市港北区		更地	（　）	ほぼ台形	東4.3m市道、南4m、角地		１低専高度1種最高10m (70,100)
c	１０２０３１２ -17	横浜市港北区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北4m市道、北東4m、角地		１低専高度1種最高10m (60,100)
d	１０２０３０４ -15	横浜市港北区		更地	（　）	ほぼ長方形	北4.5m市道、中間画地		１低専高度1種最高10m (40,80)
e	１０２０３０７Ｄ -19	横浜市港北区		更地	（　）	袋地等	東8m市道、中間画地		１住居高度4種最高20m (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 313,925	100 [ 100.0]	[ 101.6] 100	100 [ 95.5]	100 [ 102.0]	327,428	100 [ 100.9]	324,507	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	328,000
b	(　 ) 298,983	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ / ]	100 [ 101.7]	298,101	100 [ 90.7]	328,667		332,000
c	(　 ) 329,011	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.7]	326,128	100 [ 94.1]	346,576		350,000
d	(　 ) 381,927	100 [ 100.0]	[ 103.5] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	395,294	100 [ 103.9]	380,456		384,000
e	(　 ) 273,523	100 [ 100.0]	[ 102.5] 100	100 [ / ]	100 [ 95.9]	292,347	100 [ 87.0]	336,031		339,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.23	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +4.0
a	正常	％／月 +0.23	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.23	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -5.5	環境　　　　 -4.0
b	正常	％／月 +0.23	画地　　　　 +1.7	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.23	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -0.5	交通・接近　 -3.5	環境　　　　 -2.0
c	正常	％／月 +0.23	画地　　　　 +2.7	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.23	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +6.0
d	正常	％／月 +0.23	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.23	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -3.5	環境　　　　 -15.0
e	正常	％／月 +0.23	画地　　　　 -4.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 347,000 円／㎡]

港北 -14　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,559,934	552,264	3,007,670	1,586,700	1,420,970	（　0.9718） 1,380,899	（ 5.0 - 0.3 ） 4.7％
	⑧収益価格	29,380,830 円　　　　（　 199,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

港北 -14　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	65.00	ＬＳ2	130.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１低専準防高度1種最高10m	60 ％	100 ％	100 ％	148 ㎡	11.8 m x 12.5 m	前面道路：市道　 4.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

周辺の土地利用、敷地規模等から共同住宅（ファミリータイプ、３ＬＤＫ、２戸、平均６５㎡）を想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	65.00	100.0	65.00	2,254	146,510	2.0	293,020
							1.0	146,510
2～ 2	住宅	65.00	100.0	65.00	2,300	149,500	2.0	299,000
							1.0	149,500
～

～

～

計		130.00	100.0	130.00		296,010		592,020
								296,010

⑨年額支払賃料	296,010 円　×　12ヶ月　＝　 3,552,120 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 130.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,552,120 円　　×　　 4.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 142,085 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,410,035 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	592,020 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 5,683 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 296,010 円　×　　 96.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 144,216 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,559,934 円　　　　（　 24,054 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０２０３０７Ｔ　　　　-25	2,124 ( 2,036)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [ 96.9]	100 [100.0]	2,237	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,401 円/㎡　月額支払賃料（　 2,300 円/㎡）　基準階 2 F B
b	１０２０３０７Ｔ　　　　-26	2,115 ( 2,113)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 93.0]	100 [ 91.2]	100 [ 98.0]	2,545
c	１０２０３０７Ｔ　　　　-27	1,620 ( 1,619)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 78.0]	100 [ 87.3]	100 [ 98.0]	2,428

港北 -14　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	107,500 円	21,500,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	106,564 円	3,552,120　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 112,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 182,700 円	21,500,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	21,500 円	21,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	21,500 円	21,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 552,264 円　（　　　　　　 3,732 円／㎡）　　（経費率　　 15.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9718

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	21,500,000 円	設計監理料率　 165,000 円／㎡　×　 130.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0738	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0588 ×　 40 ％　＋　0.0784 × 40 ％　＋ 0.0946 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,586,700 円（　　　　　 10,721 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,559,934 円
②総費用	552,264 円
③純収益　①－②	3,007,670 円
④建物等に帰属する純収益	1,586,700 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,420,970 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,380,899 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 9,330 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 29,380,830 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 199,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月10日　提出
港北 -14　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

港北 -14

神奈川県

神奈川第３

氏名

不動産鑑定士　矢島　正喜

印

TEL.

鑑定評価額

51,100,000 円

１㎡当たりの価格

345,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和2年1月1日	(4)鑑定評価日	令和2年1月6日	(6) 路線価	[平成31年1月] 路線価又は倍率	270,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和元年12月6日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	横浜市港北区菊名２丁目３７番２４｢菊名２－１０－９｣				②地積　(㎡)	148 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１低専 (50,100) 準防（その他）高度1種最高10m (60,100)
	1:1	住宅Ｗ2	中規模一般住宅が多い閑静な高台の住宅地域	西4.5m市道	水道、ガス、下水	妙蓮寺 300m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 70 ｍ、西 60 ｍ、南 160 ｍ、北 70 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 12.0 ｍ、奥行　約　　 12.0 ｍ、規模　　 148 ㎡程度、形状　ほぼ正方形

④地域的特性

特記

事項

東急東横線「妙蓮寺」駅東側
に所在する住宅地域

街

路

基準方位北４．５ｍ
市道

交通

施設

妙蓮寺駅東方

300m

法令

規制

１低専
(60,100)
準防
高度1種最高10m

⑤地域要因の将
　来予測

最寄り駅に近く、宅地利用率はほぼ１００％で、現況を維持して推移している。今後も現況維持で推移すること
が予想される。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +1.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 347,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 208,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給は東急東横線沿線駅の最寄り駅に近い住宅地域である。需要層は都心に通勤する勤労者世帯で市内及び都内か
らの転入も見られ、高所得層の比率は高い。土地の利用率が高いため、供給はタイトで地価は上昇基調にある。１５０
㎡の土地で約５０００万円、新築戸建で約６５００万円～７０００万円となるが新築戸建の供給はまれで、中古住宅の
取引が主流である。近隣地域等には面積規模の大きな画地が所在するため、分割による宅地供給が予想される。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

最寄り駅に近いことからアパートが立地する。自用の住宅取得のための取引が地価水準を形成してきたが経緯があり、
比準価格の優位性は揺るがない。収益価格は、相続等のため有効活用の手段として土地所有者が収益不動産として土地
活用を行うもので、一方市場賃料は独自に賃貸市場を形成する。以上から比準価格を重視し、収益価格を参酌し、代表
標準地との検討を行い、鑑定評価額を上記のとおりに決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　港北 -29 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 320,000 円／㎡

[102.5]
100

100
[100.0]

100
[ 96.0]

[101.0]
100

345,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    338,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

国内景気は、雇用は比較的順調で、消費低迷
が景気の足を引っ張っている。港北区は若い
世代に人気があり地価は徒歩圏内では上昇機
運にある。

最寄り駅に近い住宅地で、宅地利用率は高く
需要は堅調で、この傾向は今後も続くものと
思料される。

西側で幅員４．５ｍの道路に面し、画地規模
については住宅地として概ね標準的であり、
市場競争力はある。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　  -2.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+2.1 ％

％

３　試算価格算定内訳

港北 -14　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０２０３１１ -21	横浜市港北区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西5.4m市道、中間画地		１低専高度1種最高10m (70,100)
b	１０２０３１３ -12	横浜市港北区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南4m市道、中間画地		１低専高度1種最高10m (60,100)
c	１０２０３０１ -11	横浜市港北区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北4.5m市道、中間画地		１低専高度1種最高10m (40,80)
d	１０２０３１４ -6	横浜市港北区		更地	（　）	不整形	北東3.7m市道、中間画地		１低専高度1種最高10m (50,100)
e	１０２０３１３ -27	横浜市港北区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東4m私道、中間画地		１低専高度1種最高10m (60,100)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 361,488	100 [ 100.0]	[ 101.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	365,464	100 [ 107.1]	341,236	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	345,000
b	(　 ) 310,100	100 [ 100.0]	[ 101.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	304,982	100 [ 89.3]	341,525		345,000
c	(　 ) 314,505	100 [ 100.0]	[ 102.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	321,739	100 [ 93.2]	345,214		349,000
d	(　 ) 323,073	100 [ 100.0]	[ 101.6] 100	100 [ / ]	100 [ 90.9]	361,102	100 [ 105.2]	343,253		347,000
e	(　 ) 310,922	100 [ 100.0]	[ 101.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.0]	319,088	100 [ 99.8]	319,727		323,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.18	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +6.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.18	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.18	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -5.0
b	正常	％／月 +0.18	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.18	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -3.0
c	正常	％／月 +0.18	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.18	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +13.0	環境　　　　 -5.0
d	正常	％／月 +0.18	画地　　　　 -9.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.18	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +12.0	環境　　　　 -10.0
e	正常	％／月 +0.18	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 347,000 円／㎡]

港北 -14　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に所在し土地の再調達原価が求められないため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,636,764	558,850	3,077,914	1,586,700	1,491,214	（　0.9718） 1,449,162	（ 5.0 - 0.3 ） 4.7％
	⑧収益価格	30,833,234 円　　　　（　 208,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

港北 -14　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	65.00	ＬＳ2	130.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１低専準防高度1種最高10m	60 ％	100 ％	100 ％	148 ㎡	11.8 m x 12.5 m	前面道路：市道　 4.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

３ＬＤＫ、２戸の２階建てアパートを想定

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段を想定したため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	65.00	100.0	65.00	2,288	148,720	1.0	148,720
							1.0	148,720
2～ 2	住宅	65.00	100.0	65.00	2,368	153,920	1.0	153,920
							1.0	153,920
～

～

～

計		130.00	100.0	130.00		302,640		302,640
								302,640

⑨年額支払賃料	302,640 円　×　12ヶ月　＝　 3,631,680 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 130.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,631,680 円　　×　　 4.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 145,267 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,486,413 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	302,640 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,905 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 302,640 円　×　　 96.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 147,446 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,636,764 円　　　　（　 24,573 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０２０３１４Ｔ　　　　-13	2,363 ( 2,179)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 99.0]	100 [ 97.0]	100 [100.0]	2,461	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,470 円/㎡　月額支払賃料（　 2,368 円/㎡）　基準階 2 F B
b	１０２０３１４Ｔ　　　　-14	2,927 ( 2,806)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [120.0]	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [100.0]	2,515
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

港北 -14　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	107,500 円	21,500,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	108,950 円	3,631,680　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 116,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 182,700 円	21,500,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	21,500 円	21,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	21,500 円	21,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 558,850 円　（　　　　　　 3,776 円／㎡）　　（経費率　　 15.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9718

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	21,500,000 円	設計監理料率　 165,000 円／㎡　×　 130.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0738	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0588 ×　 40 ％　＋　0.0784 × 40 ％　＋ 0.0946 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,586,700 円（　　　　　 10,721 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,636,764 円
②総費用	558,850 円
③純収益　①－②	3,077,914 円
④建物等に帰属する純収益	1,586,700 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,491,214 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,449,162 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 9,792 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 30,833,234 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 208,000 円／㎡）