鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

港北 -8　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０２０３０７Ｄ -7	横浜市港北区		貸家建付地	（　）	ほぼ正方形	北西5.3m市道、南西4.7m、角地		１住居高度4種最高20m (70,200)
b	１０２０３０７ -20	横浜市港北区		建付地	（　）	ほぼ台形	東5m市道、中間画地		１住居高度4種最高20m (60,200)
c	１０２０３０１ -15	横浜市港北区		貸家建付地	（　）	ほぼ正方形	南東6m市道、中間画地		準工高度5種最高20m (70,200)
d	１０２０３０２ -1	横浜市港北区		貸家建付地	（　）	台形	南東7m市道、中間画地		準工高度5種最高20m (60,200)
e	１０２０３０３ -25	横浜市港北区		建付地	（　）	ほぼ長方形	東12.6m市道、中間画地		準工高度5種最高20m (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 424,021	100 [ 100.0]	[ 102.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	413,925	100 [ 110.0]	376,295	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	384,000
b	(　 ) 337,200	100 [ 100.0]	[ 102.7] 100	100 [ 86.5]	100 [ 100.0]	400,352	100 [ 104.4]	383,479		391,000
c	(　 ) 410,545	100 [ 100.0]	[ 102.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	408,153	100 [ 98.0]	416,483		425,000
d	(　 ) 214,681	100 [ 100.0]	[ 102.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 97.9]	224,549	100 [ 80.5]	278,943		285,000
e	(　 ) 334,239	100 [ 100.0]	[ 105.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	353,291	100 [ 96.7]	365,347		373,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +6.0	環境　　　　 +7.0
a	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +2.5	環境　　　　 +5.0
b	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -17.0
d	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 -2.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +10.0	環境　　　　 -13.0
e	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 383,000 円／㎡]

港北 -8　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

□ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
						（　）	（ - ）％
	⑧収益価格	円　　　　（　円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
■　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由		分譲マンションを想定し開発法を採用したため、収益還元法は適用しなかった。

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　■　する　□　しない

開発法を適用する
場合の理由

最有効使用を分譲マンションの敷地と判定したため。

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）
2,284,977,382	1,541,708,283	13	733,000	3,980.00	320,000	4,770.00
⑧開発法による価格	743,269,099 円　　　　（　 372,000 円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

港北 -8　宅地-6

(4)-2　開発計画

土地

①総面積	②公共潰地(②a～②cの合計)	㎡	③敷地有効面積(①－②)
	②a道路	②b公園		②cその他
1,997 ㎡	㎡		㎡		㎡	1,997.00 ㎡

総面積に対する割合
（ 100.0 ％）	（％）	（％）	（％）	（ 100.0 ％）

建物
①建築面積	②延床面積	③容積率算入床面積	④容積率不算入床面積	⑤分譲可能床面積	⑥建物構造･戸数･標準住戸
985.00 ㎡	4,770.00 ㎡	3,980.00 ㎡	790.00 ㎡	3,980.00 ㎡	ＲＣ・7F ( 55 戸) 72㎡・３ＬＤＫ
敷地有効面積に対する割合				延床面積に対する有効率
（ 49.3 ％）	（ 238.9 ％）	（ 199.3 ％）	（ 39.6 ％）	（ 83.44 ％）

公法上の規制

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	間口･奥行			前面道路、幅員等
準工準防高度5種最高20m 駐車付置義務	80 ％	200 ％	200 ％	間口奥行	38.0 ｍ 58.0 ｍ		前面道路：市道特定道路までの距離：		8.2 ｍｍ

(4)-3収支計画

収入

①a販売単価

住宅

733,000 円／㎡

店舗等

円／㎡

①b販売単価の算定根拠

同一需給圏内の類似地域に所在する取引事例価格等を比較検討して査定

②販売総額

　　　　　　　　　　　　販売単価　　　　　　　　分譲可能床面積　　　　　　　　　　　　　販売総額

住宅

　 733,000 円／㎡　　×　　 3,980.00 ㎡　　＝　　　　 2,917,340,000 円

店舗等

　円／㎡　　×　　㎡　　＝　　　　円

合　計　　　　　　　　 2,917,340,000 円

支出	③a建築工事費(単価)	建築工事単価(単価)　　　　　　　　　設計監理料　 320,000 円／㎡　　×　 (1＋　　 3 ％）　＝　　　　　　　 329,600 円／㎡
	③b建築工事費(単価)の算定根拠	類似建物の建築費等を参考として査定
	④建築工事費(総額)	延床面積　　　　　　　　　　建築工事費(総額) 　 329,600 円／㎡　　×　　　 4,770.00 ㎡　　＝　　　　 1,572,192,000 円
	⑤a開発負担金	円
	⑤b開発負担金の算定根拠	開発指導要綱より査定
	⑥販売管理費	販売総額　　　　　　　販売管理費比率　　　　　　　　　　　販売管理費　　　 2,917,340,000 円　　×　　　　　 11 ％　　＝　　　　 320,907,400 円

支出合計　④+⑤+⑥

1,893,099,400 円

(4)-4　投下資本収益率	13 ％
投下資本収益率の算定根拠	開発事業者の借入金利率・開発利潤率・危険負担率を考慮して査定

(4)-5　開発スケジュール

項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間
準備期間	10 ヶ月	開発負担金	ヶ月	販売管理費(1期目)	9 ヶ月
建築工事(1期目)	10 ヶ月	販売収入(1期目)	19 ヶ月	販売管理費(2期目)	18 ヶ月
建築工事(2期目)	17 ヶ月	販売収入(2期目)	24 ヶ月	販売管理費(3期目)	ヶ月
建築工事(3期目)	24 ヶ月	販売収入(3期目)	26 ヶ月

(4)-6　収支の複利現価

項目		①金額	②販売総額比	③複利現価率	④割引期間(月)	⑤複利現価(①×③)
収入	販売総額(1期)	233,387,200 円	( 8 ％)	×　　0.8241	（ 19 ヶ月）	＝　　 192,334,392 円
	販売総額(2期)	2,100,484,800 円	( 72 ％)	×　　0.7831	（ 24 ヶ月）	＝　　 1,644,889,647 円
	販売総額(3期)	583,468,000 円	( 20 ％)	×　　0.7674	（ 26 ヶ月）	＝　　 447,753,343 円
収入合計		－	－	－	－	2,284,977,382 円
支出	建築工事費(1期)	157,219,200 円	( 10 ％)	×　　0.9032	（ 10 ヶ月）	＝　　 142,000,381 円
	建築工事費(2期)	157,219,200 円	( 10 ％)	×　　0.8410	（ 17 ヶ月）	＝　　 132,221,347 円
	建築工事費(3期)	1,257,753,600 円	( 80 ％)	×　　0.7831	（ 24 ヶ月）	＝　　 984,946,844 円
	開発負担金	円	( ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　円
	販売管理費(1期)	192,544,440 円	( 60 ％)	×　　0.9124	（ 9 ヶ月）	＝　　 175,677,547 円
	販売管理費(2期)	128,362,960 円	( 40 ％)	×　　0.8325	（ 18 ヶ月）	＝　　 106,862,164 円
	販売管理費(3期)	円	( ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　円
支出合計		－	－	－	－	1,541,708,283 円

(4)-7　開発法による価格	収入の現価の総和　　　　　　　　　　　　　支出の現価の総和　　　　　　　　　　　　開発法による価格
	2,284,977,382 円　　－　　　　　　 1,541,708,283 円　　＝　　　　　 743,269,099 円 372,000 円／㎡

別記様式第一

鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出
港北 -8　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

港北 -8

神奈川県

神奈川第３

氏名

不動産鑑定士　多賀　裕史

印

TEL.

鑑定評価額

751,000,000 円

１㎡当たりの価格

376,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和2年1月1日	(4)鑑定評価日	令和2年1月10日	(6) 路線価	[平成31年1月] 路線価又は倍率	230,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和元年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	横浜市港北区綱島東４丁目９８７番｢綱島東４－６－８｣				②地積　(㎡)	1,997 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		準工 (60,200) 準防（その他）高度5種最高20m 駐車付置義務 (80,200)
	台形 1:1.5	共同住宅ＲＣ7	一般住宅、マンション等が混在する住宅地域	北西8.2m市道、背面道	水道、ガス、下水	綱島 1.1km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 140 ｍ、西 200 ｍ、南 260 ｍ、北 110 ｍ

②標準的使用

中層共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 38.0 ｍ、奥行　約　　 55.0 ｍ、規模　　 2,000 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

工場、作業所からマンション
等への移行が進んでいる。

街

路

８．２ｍ市道

交通

施設

綱島駅北東方

1.1km

法令

規制

準工
(70,200)
準防
高度5種最高20m
駐車付置義務

⑤地域要因の将
　来予測

やや駅距離を有するものの周辺地域における大規模開発の影響を受けて、今後は工業地域から住宅地域としての
特性を強めるものと予測する。

(3)最有効使用の判定

中層共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

二方路　　　　　　　　　　　　　 +2.0
台形　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 383,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 / 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 370,000 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は港北区及び隣接区内で、集合住宅の建設がみられる住居系および工業系の地域の圏域。工場跡地など規模
の大きい画地は、小規模戸建分譲や集合住宅の敷地に移行する傾向がある。需要者は、主として同地域内にマンション
を計画する大手デベロッパーや地元事業者等である。分譲価格・建築費の高止まりや駅距離を有する等の要因もあるが
、マンション適地となる規模の物件は希少性があり、人気の東急線沿線の立地からも安定的な需要で推移している。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

当該地域では、分譲マンション、一般住宅等が混在しており、賃貸収益物件の取引は少なく、大規模画地については居
住の快適性や利便性を重視したマンション分譲事業者による取引が市場を牽引している。よって、マンション分譲事業
者において規範性の高い開発法による価格及び多数の取引事例から求め実証的で価格の信頼性も高い比準価格を相互に
関連づけ、他の標準地との均衡のほか単価と総額との関連にも留意して、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    358,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

日銀の量的緩和縮小の継続、消費増税の需要
への波及状況等、今後の金融・資産市場への
影響に注視を要する。

駅からバス便も併用の平坦な住工混在地域。
近年、近隣において大規模小売店舗が出店し
た。

価格形成に影響を及ぼすような個別的要因の
変動は、特に認められない。当面は現況を維
持するものと予測する。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+5.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

港北 -8　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０２０３０５ -5	横浜市港北区		建付地	（　）	長方形	東7.3m市道、中間画地		１住居高度4種最高20m (60,200)
b	１０２０３０８Ｄ -26	横浜市港北区		建付地	（　）	長方形	西11m市道、中間画地		１住居高度4種最高20m (60,200)
c	１０２０３１１ -25	横浜市港北区		更地	（　）	ほぼ整形	南東5.4m市道、北東4.5m、南西1.5m、三方路		１低専高度1種最高10m (60,100)
d	１０２０３０７Ｄ -12	横浜市港北区		貸家建付地	（　）	長方形	東5.5m市道、南7.2m、角地		準工高度5種最高20m (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 311,270	100 [ 100.0]	[ 101.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	315,939	100 [ 80.5]	392,471	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	400,000
b	(　 ) 292,418	100 [ 100.0]	[ 104.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	304,407	100 [ 86.0]	353,962		361,000
c	(　 ) 353,490	100 [ 100.0]	[ 102.3] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	354,530	100 [ 98.9]	358,473		366,000
d	(　 ) 262,168	100 [ 100.0]	[ 103.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	267,359	100 [ 75.1]	356,004		363,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -17.0
a	正常	％／月 +0.17	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -14.0
b	正常	％／月 +0.17	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.26	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +3.0
c	正常	％／月 +0.26	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +8.0	環境　　　　 -29.0
d	正常	％／月 +0.13	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 383,000 円／㎡]

港北 -8　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

□ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
						（　）	（ - ）％
	⑧収益価格	円　　　　（　円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
■　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由		敷地規模が大きく、分譲マンション用地とされ収益になじまない。

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　■　する　□　しない

開発法を適用する
場合の理由

規模が大きく周辺にマンションの分譲が多いため。

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）
2,242,862,136	1,504,442,721	13	720,000	3,980.00	315,000	4,770.00
⑧開発法による価格	738,419,415 円　　　　（　 370,000 円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

港北 -8　宅地-6

(4)-2　開発計画

土地

①総面積	②公共潰地(②a～②cの合計)	㎡	③敷地有効面積(①－②)
	②a道路	②b公園		②cその他
1,997 ㎡	㎡		㎡		㎡	1,997.00 ㎡

総面積に対する割合
（ 100.0 ％）	（％）	（％）	（％）	（ 100.0 ％）

建物
①建築面積	②延床面積	③容積率算入床面積	④容積率不算入床面積	⑤分譲可能床面積	⑥建物構造･戸数･標準住戸
985.00 ㎡	4,770.00 ㎡	3,980.00 ㎡	790.00 ㎡	3,980.00 ㎡	ＲＣ・7F ( 57 戸) 70㎡・３ＬＤＫ
敷地有効面積に対する割合				延床面積に対する有効率
（ 49.3 ％）	（ 238.9 ％）	（ 199.3 ％）	（ 39.6 ％）	（ 83.44 ％）

公法上の規制

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	間口･奥行			前面道路、幅員等
準工準防高度5種最高20m 駐車付置義務	80 ％	200 ％	200 ％	間口奥行	38.0 ｍ 58.0 ｍ		前面道路：市道特定道路までの距離：		8.2 ｍｍ

(4)-3収支計画

収入

①a販売単価

住宅

720,000 円／㎡

店舗等

円／㎡

①b販売単価の算定根拠

同一需給圏内の類似地域に所在する取引事例価格等を比較検討して査定

②販売総額

　　　　　　　　　　　　販売単価　　　　　　　　分譲可能床面積　　　　　　　　　　　　　販売総額

住宅

　 720,000 円／㎡　　×　　 3,980.00 ㎡　　＝　　　　 2,865,600,000 円

店舗等

　円／㎡　　×　　㎡　　＝　　　　円

合　計　　　　　　　　 2,865,600,000 円

支出	③a建築工事費(単価)	建築工事単価(単価)　　　　　　　　　設計監理料　 315,000 円／㎡　　×　 (1＋　　 3 ％）　＝　　　　　　　 324,450 円／㎡
	③b建築工事費(単価)の算定根拠	類似建物の建築費等を参考として査定
	④建築工事費(総額)	延床面積　　　　　　　　　　建築工事費(総額) 　 324,450 円／㎡　　×　　　 4,770.00 ㎡　　＝　　　　 1,547,626,500 円
	⑤a開発負担金	円
	⑤b開発負担金の算定根拠	開発指導要綱により査定
	⑥販売管理費	販売総額　　　　　　　販売管理費比率　　　　　　　　　　　販売管理費　　　 2,865,600,000 円　　×　　　　　 11 ％　　＝　　　　 315,216,000 円

支出合計　④+⑤+⑥

1,862,842,500 円

(4)-4　投下資本収益率	13 ％
投下資本収益率の算定根拠	開発事業者の借入金利率・開発利潤率・危険負担率を考慮して査定

(4)-5　開発スケジュール

項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間
準備期間	10 ヶ月	開発負担金	ヶ月	販売管理費(1期目)	10 ヶ月
建築工事(1期目)	10 ヶ月	販売収入(1期目)	13 ヶ月	販売管理費(2期目)	19 ヶ月
建築工事(2期目)	17 ヶ月	販売収入(2期目)	19 ヶ月	販売管理費(3期目)	ヶ月
建築工事(3期目)	25 ヶ月	販売収入(3期目)	25 ヶ月

(4)-6　収支の複利現価

項目		①金額	②販売総額比	③複利現価率	④割引期間(月)	⑤複利現価(①×③)
収入	販売総額(1期)	143,280,000 円	( 5 ％)	×　　0.8760	（ 13 ヶ月）	＝　　 125,513,280 円
	販売総額(2期)	143,280,000 円	( 5 ％)	×　　0.8241	（ 19 ヶ月）	＝　　 118,077,048 円
	販売総額(3期)	2,579,040,000 円	( 90 ％)	×　　0.7752	（ 25 ヶ月）	＝　　 1,999,271,808 円
収入合計		－	－	－	－	2,242,862,136 円
支出	建築工事費(1期)	154,762,650 円	( 10 ％)	×　　0.9032	（ 10 ヶ月）	＝　　 139,781,625 円
	建築工事費(2期)	154,762,650 円	( 10 ％)	×　　0.8410	（ 17 ヶ月）	＝　　 130,155,389 円
	建築工事費(3期)	1,238,101,200 円	( 80 ％)	×　　0.7752	（ 25 ヶ月）	＝　　 959,776,050 円
	開発負担金	円	( ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　円
	販売管理費(1期)	189,129,600 円	( 60 ％)	×　　0.9032	（ 10 ヶ月）	＝　　 170,821,855 円
	販売管理費(2期)	126,086,400 円	( 40 ％)	×　　0.8241	（ 19 ヶ月）	＝　　 103,907,802 円
	販売管理費(3期)	円	( ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　円
支出合計		－	－	－	－	1,504,442,721 円

(4)-7　開発法による価格	収入の現価の総和　　　　　　　　　　　　　支出の現価の総和　　　　　　　　　　　　開発法による価格
	2,242,862,136 円　　－　　　　　　 1,504,442,721 円　　＝　　　　　 738,419,415 円 370,000 円／㎡