別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 横浜金沢 9-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   横浜金沢 9-1 神奈川県 神奈川第５ 氏名  不動産鑑定士　小林　隆志 印  TEL.

鑑定評価額 250,000,000 円  １㎡当たりの価格 126,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月6日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率 94,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和元年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 横浜市金沢区鳥浜町３番４ ②地積 　(㎡) 1,983   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工業 (60,200) （その他） 高度7種最高31m 特別用途地区 1:2 倉庫兼事務所 Ｓ2 中規模の工場、倉庫 等が建ち並ぶ臨海工 業地域 南東20m市道 水道、ガス、下水 鳥浜 650m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南   150 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 倉庫兼事務所地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  33.0 ｍ、奥行　約　　  60.0 ｍ、規模　　     1,983 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 鳥浜工業団地の一画。臨港地 区を除いて小規模経営の製造 業や倉庫が多く集まる。 街 路 ２０ｍ市道 交通 施設 鳥浜駅北西方 650m 法令 規制 工業 (60,200) 高度7種最高31m 特別用途地区 ⑤地域要因の将 　来予測 隣接する幸浦・福浦は昨年９月の台風１５号によって被害を受けたが鳥浜はほとんど被害がなかった。製造業が 減退傾向にあることが懸念材料だが、中小工場を中心とした希少な工業団地であり現状を維持すると予測する。 (3)最有効使用の判定 標準的使用と同じ倉庫兼事務所地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    134,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     80,600 円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は市内湾岸地域に形成された工業団地の圏域。当該地域はシーサイドラインが乗り入れるほか高速道路等の 幹線道路が近い上、横浜南線の開通によって県央への接近性が向上することも期待されているため、中小の事業者を中 心に安定した需要がある。近年、その希少性と将来への期待から取引価格水準が急激に上昇し、㎡当たり２０万円を超 える取引も見られ、中心となる価格帯を把握することは困難だが、㎡当たり１３～１５万円程度と判定した。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 倉庫兼事務所の一棟貸しを想定した収益価格は、安定した需要を反映して比較的高めに得られた。一方比準価格は、平 成３０年に取引された事例に基づいて査定したため、製造業の業況や台風１５号の影響を直接に反映していない点が劣 る。しかし護岸の復旧工事や事業者への迅速な補償により、様子見があった需要の回復は早いと判断し、対象標準地の 時系列的な価格推移と比準価格を関連づけるとともに収益価格も参考とし、上記のとおりに鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    118,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 区内の工業地域は、シーサイドラインと京急 線が金沢八景駅で連絡したこと、進行中の環 状南線の開通を控え、安定した需要を維持す る。 昨年９月にはブランチ横濱南部市場がオープ ン、本年４月にはアウトレットパークが再開 する等の好材料があるが、台風被害による様 子見が見られた。 鳥浜町入口バス停まで徒歩２分程度と交通利 便性も高く、競争力は高いものと考える。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +6.8 ％  ％