別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 横浜金沢 -18　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   横浜金沢 -18 神奈川県 神奈川第５ 氏名  不動産鑑定士　小林　隆志 印  TEL.

鑑定評価額 42,400,000 円  １㎡当たりの価格 163,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月6日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率 130,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和元年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 横浜市金沢区能見台２丁目１７番９ ②地積 　(㎡) 260   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (30,60) （その他） 高度1種最高10m 地区計画等 1.2:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ閑静な新興住 宅地域 南東6.5m市道 水道、ガス、下水 能見台 2.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西   200 ｍ、南   100 ｍ、北   120 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  17.7 ｍ、奥行　約　　  14.7 ｍ、規模　　       260 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 建築協定により画地を１８０ ㎡未満に分割できない。 街 路 基準方位北、６．５ ｍ市道 交通 施設 能見台駅南西方 2.5km 法令 規制 １低専 (30,60) 高度1種最高10m 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 最低敷地面積が１８０㎡と広いため、基本的に画地の分割ができない。したがって、将来も現状のまま、区画整 然とした画地の広い住宅地域として推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 標準的使用と同じ戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    163,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は京浜急行本線沿線の徒歩限界圏からバス圏に広がる住環境の優れる住宅地域の圏域。各画地の面積が広く 、取引総額が高額にならざるを得ないため、需要の中心は、比較的ゆとりのある四十代以降の一次・二次取得者か、二 世帯住宅を建設する二世代の需要者。以前は更地に注文住宅を建設する例が多かったが、このところの取引は品等の高 い古屋付の中古住宅が多く、２５０㎡程度の敷地を有する物件が５０００から６０００万円程度で推移する。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 建築協定によって共同住宅の建築ができず戸建住宅の賃貸需要が少ないことから収益価格は求めなかった。比準価格は 対象標準地と同じ能見台で取引された事例のほか、隣接する富岡西の事例も含めて広域に収集した事例に基づいて地域 の取引価格水準を的確に把握するよう努めたため、信頼の置ける価格が得られたと考える。当該地域では自用の取引が 中心であることに鑑み、比準価格を採用し、代表標準地との検討も踏まえ、上記のとおりに鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　横浜金沢 -19               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    172,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [108.7] [103.0] 100 163,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    164,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口減少、高齢化が続く続く一方で、公務員 住宅の跡地を中心としてマンション分譲も続 くため、郊外の分譲地との格差がさらに広が っている。 居住環境は優れるものの、画地規模が大きく 総額が高額になるため、バス圏にある当該地 域では需要が減退気味と判断した。 南東側で道路に面し日照が優れる。画地の分 割ができないため、競争力はやや劣る。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.5 交通・接近　　　  +5.0 環境　　　　　　  +2.0 行政　　　　　　  +3.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.6 ％  ％