鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

磯子 5-5　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０２０５１０Ｄ -15	横浜市磯子区		建付地	（　）	ほぼ正方形	南25.2m市道、中間画地		近商高度6種最高20m (100,300)
b	１０２０５０５Ｄ -2	横浜市磯子区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西21m国道、南西4.5m、角地		近商高度6種最高20m (100,300)
c	１０２０５１０Ｄ -2	横浜市磯子区		建付地	（　）	長方形	北25.2m市道、中間画地		商業高度7種最高31m (100,400)
d	１０２０５０７ -32	横浜市磯子区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東7m市道、北東5m、角地		近商高度5種最高20m (100,200)
e	１０２０５１０ -35	横浜市磯子区		更地	（　）	長方形	北西7.3m市道、中間画地		近商高度6種最高20m (90,282)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 340,716	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 120.0]	286,201	100 [ 92.1]	310,750	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	311,000
b	(　 ) 330,286	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	322,911	100 [ 89.8]	359,589		360,000
c	(　 ) 516,214	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 130.0]	399,470	100 [ 100.0]	399,470		399,000
d	(　 ) 218,124	100 [ 100.0]	[ 100.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	208,153	100 [ 70.1]	296,937		297,000
e	(　 ) 254,582	100 [ 100.0]	[ 100.2] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	255,091	100 [ 74.9]	340,575		341,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 +20.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -9.0	環境　　　　 +5.0
b	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 +30.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -11.0	交通・接近　 -11.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.04	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -11.5	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -11.0	交通・接近　 -10.0	環境　　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.5	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 327,000 円／㎡]

磯子 5-5　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため不採用
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	11,589,943	2,376,334	9,213,609	8,062,000	1,151,609	（　0.9497） 1,093,683	（ 5.0 - 0.2 ） 4.8％
	⑧収益価格	22,785,063 円　　　　（　 177,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

磯子 5-5　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗、事務所兼共同住宅	96.00	ＲＣ5	480.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火高度7種最高31m	100 ％	400 ％	400 ％	129 ㎡	6.5 m x 20.0 m	前面道路：市道　 25.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階はフロア貸しの店舗、２階はフロア貸しの事務所、３階以上は共同住宅を想定

⑦有効率　 84.8 ％
の理由

共用部分等を考慮

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	96.00	80.0	76.80	3,100	238,080	5.0	1,190,400
							0.0	0
2～ 2	事務所	96.00	86.0	82.56	2,635	217,546	3.0	652,638
							0.0	0
3～ 5	住宅	96.00	86.0	82.56	2,325	191,952	1.0	191,952
							1.0	191,952
～

～

計		480.00	84.8	407.04		1,031,482		2,418,894
								575,856

⑨年額支払賃料	1,031,482 円　×　12ヶ月　＝　 12,377,784 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 407.04 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	12,377,784 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 990,223 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	11,387,561 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,418,894 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 22,254 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 575,856 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 180,128 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	11,589,943 円　　　　（　 89,845 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０２０５０５Ｔ　　　　-25	2,929 ( 2,805)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [ 91.2]	100 [105.0]	3,153	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,112 円/㎡　月額支払賃料（　 3,100 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１０２０５０１Ｔ　　　　-27	2,945 ( 2,857)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 98.0]	100 [103.0]	3,071
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

磯子 5-5　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	580,000 円	116,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	371,334 円	12,377,784　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 207,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 986,000 円	116,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	116,000 円	116,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	116,000 円	116,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,376,334 円　（　　　　　　 18,421 円／㎡）　　（経費率　　 20.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

28 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9497

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	116,000,000 円	設計監理料率　 235,000 円／㎡　×　 480.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0695	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0531 ×　 40 ％　＋　0.0657 × 30 ％　＋ 0.0952 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	8,062,000 円（　　　　　 62,496 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	11,589,943 円
②総費用	2,376,334 円
③純収益　①－②	9,213,609 円
④建物等に帰属する純収益	8,062,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,151,609 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,093,683 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 8,478 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 22,785,063 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 177,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出
磯子 5-5　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

磯子 5-5

神奈川県

神奈川第５

氏名

不動産鑑定士　小林　隆志

印

TEL.

鑑定評価額

41,000,000 円

１㎡当たりの価格

318,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和2年1月1日	(4)鑑定評価日	令和2年1月6日	(6) 路線価	[平成31年1月] 路線価又は倍率	255,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和元年12月20日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	横浜市磯子区西町２８３番５｢西町１０－３｣				②地積　(㎡)	129 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 防火（その他）高度7種最高31m (100,400)
	1:3	事務所兼住宅ＲＣ5	中層の事務所ビル、店舗等が多い路線商業地域	北25m市道	水道、ガス、下水	根岸 370m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 40 ｍ、西 30 ｍ、南 0 ｍ、北 0 ｍ

②標準的使用

中層店舗兼事務所、共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 6.5 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 129 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

低層の飲食店舗等も多く混在
する。

街

路

２５ｍ市道

交通

施設

根岸駅西方

370m

法令

規制

商業
(100,400)
防火
高度7種最高31m

⑤地域要因の将
　来予測

小規模の店舗が多く、画地が小さいことから個々の店舗が閉店しても地域の様相が大きく変わりにくい特徴があ
る。したがって、当面は現状のまま、繁華性のやや劣る路線商業地域として推移すると予測する。

(3)最有効使用の判定

標準的使用と同じ中層店舗兼事務所、共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 329,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 185,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、磯子区を中心として幹線道路沿いに形成された路線商業地の圏域。商業地としてのまとまりが低く、繁
華性に劣るが、希少性があることから、安定した需要が見られる。また、まとまった画地がマンション用地として高額
で取引される例も見られる。交通量が多いことから住宅地への転換はほとんど見られない。画地の規模や形状により個
別性が強く、中心となる取引価格水準を把握することは困難だが、㎡当たり３０～３５万円程度と推測する。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

３階以上を共同住宅にして求めた収益価格は、規模が小さく共用部分が占める割合が多いことから、商業地域としては
低く得られた。他方、比準価格は磯子区内で取引された路線商業地の取引事例の中から類似性の高いものに絞って価格
の判定を行ったため、信頼のおける価格が得られたと考える。以上により、収益価格は参考にとどめ、比準価格を中心
とするとともに、対象標準地の時系列的価格推移も踏まえたうえで、上記のとおりに鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    315,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

区内で大規模店舗の出店予定はない。岡村八
丁目にスーパーあおばが開店し、丸山二丁目
でフジスーパーが場所を移転して開店予定。

同じ西町でザ・パークハウスステージ横濱根
岸が分譲される。小規模店舗の多い路線商業
地域への影響は少ない。

間口が狭く、面積が小さいため、商業施設と
して利用するためには競争力が劣る。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+1.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

磯子 5-5　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０２０５１０Ｄ -15	横浜市磯子区		建付地	（　）	ほぼ正方形	南25.2m市道、中間画地		近商高度6種最高20m (100,300)
b	１０２０５０４ -29	横浜市磯子区		貸家建付地	（　）	長方形	西11m市道、北2m、準角地		近商高度5種最高20m (90,200)
c	１０２０５１０Ｄ -14	横浜市磯子区		建付地	（　）	ほぼ長方形	東30m市道、中間画地		商業高度7種最高31m (100,400)
d	１０２０５０５Ｄ -2	横浜市磯子区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西21m国道、南西4.5m、角地		近商高度6種最高20m (100,300)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 340,716	100 [ 100.0]	[ 101.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	345,145	100 [ 103.5]	333,473	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	333,000
b	(　 ) 355,400	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.9]	357,179	100 [ 84.5]	422,697		423,000
c	(　 ) 305,381	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	307,824	100 [ 95.0]	324,025		324,000
d	(　 ) 330,286	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	322,911	100 [ 90.0]	358,790		359,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +15.0
a	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +10.0
b	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 -0.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -20.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -5.0
c	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 329,000 円／㎡]

磯子 5-5　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に所在し、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	11,643,474	2,373,280	9,270,194	8,062,000	1,208,194	（　0.9497） 1,147,422	（ 5.0 - 0.2 ） 4.8％
	⑧収益価格	23,904,625 円　　　　（　 185,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

磯子 5-5　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所、共同住宅	96.00	ＲＣ5	480.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火高度7種最高31m	100 ％	400 ％	400 ％	129 ㎡	6.5 m x 20.0 m	前面道路：市道　 25.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階はフロア貸し店舗、２階はフロア貸し事務所、３～５階は専有面積約４１㎡、２ＤＫのファミリータイプ各階２戸を想定した。

⑦有効率　 84.0 ％
の理由

エレベーター室等共用部分を考慮した。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～	店舗	96.00	80.0	76.80	3,097	238,000	6.0	1,428,000
							1.0	238,000
2～	事務所	96.00	85.0	81.60	2,632	215,000	3.0	645,000
							1.0	215,000
3～ 5	居宅	96.00	85.0	81.60	2,323	190,000	2.0	380,000
							1.0	190,000
～

～

計		480.00	84.0	403.20		1,023,000		3,213,000
								1,023,000

⑨年額支払賃料	1,023,000 円　×　12ヶ月　＝　 12,276,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 403.20 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	12,276,000 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 982,080 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	11,293,920 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	3,213,000 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 29,560 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,023,000 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 319,994 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	11,643,474 円　　　　（　 90,259 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０２０５０５Ｔ　　　　-25	2,929 ( 2,805)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	100 [ 95.0]	3,245	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,200 円/㎡　月額支払賃料（　 3,097 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１０２０５０５Ｔ　　　　-26	2,945 ( 2,857)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 93.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	3,016
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

磯子 5-5　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	580,000 円	116,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	368,280 円	12,276,000　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 207,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 986,000 円	116,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	116,000 円	116,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	116,000 円	116,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,373,280 円　（　　　　　　 18,398 円／㎡）　　（経費率　　 20.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

28 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9497

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	116,000,000 円	設計監理料率　 235,000 円／㎡　×　 480.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0695	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0531 ×　 40 ％　＋　0.0657 × 30 ％　＋ 0.0952 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	8,062,000 円（　　　　　 62,496 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	11,643,474 円
②総費用	2,373,280 円
③純収益　①－②	9,270,194 円
④建物等に帰属する純収益	8,062,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,208,194 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,147,422 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 8,895 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 23,904,625 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 185,000 円／㎡）