鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

保土ケ谷 5-5　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０２０６０１Ｄ -505	横浜市保土ケ谷区		更地	（　）	長方形	南西22m国道、中間画地		近商高度6種最高20m (100,400)
b	１０２０６０２Ｄ -515	横浜市保土ケ谷区		更地	（　）	長方形	南西22m国道、中間画地		近商高度6種最高20m (100,300)
c	１０２０６０２Ｄ -509	横浜市保土ケ谷区		貸家建付地	（　）	長方形	南東8m市道、南西6m、角地		近商高度6種最高20m (90,300)
d	１０２０６０１Ｄ -504	横浜市保土ケ谷区		建付地	（　）	台形	南西9.3m市道、北西2.7m、角地		１住居高度4種最高20m (80,200)
e	１０２０６０５Ｄ -508	横浜市西区		建付地	（　）	ほぼ台形	南8m市道、中間画地		近商高度6種最高20m (80,300)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 631,266	100 [ 100.0]	[ 106.7] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	673,561	100 [ 95.0]	709,012	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	723,000
b	(　 ) 439,216	100 [ 100.0]	[ 102.6] 100	100 [ / ]	100 [ 120.0]	375,530	100 [ 98.8]	380,091		388,000
c	(　 ) 323,668	100 [ 100.0]	[ 106.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	334,666	100 [ 91.2]	366,958		374,000
d	(　 ) 352,403	100 [ 100.0]	[ 105.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 116.1]	319,014	100 [ 83.8]	380,685		388,000
e	(　 ) 442,779	100 [ 100.0]	[ 102.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	452,520	100 [ 115.2]	392,813		401,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.35	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -5.0
a	正常	％／月 +0.35	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +5.0
b	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +20.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.31	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -3.0
c	正常	％／月 +0.31	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -5.0
d	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 +16.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.31	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +25.0
e	正常	％／月 +0.31	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 381,000 円／㎡]

保土ケ谷 5-5　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	52,334,015	10,190,411	42,143,604	35,517,900	6,625,704	（　0.9278） 6,147,328	（ 4.9 - 0.3 ） 4.6％
	⑧収益価格	133,637,565 円　　　　（　 270,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

保土ケ谷 5-5　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗・事務所兼共同住宅	380.00	ＲＣ5F1B	2,280.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商防火高度6種最高20m	100 ％	400 ％	400 ％	495 ㎡	21.5 m x 23.5 m	前面道路：国道　 22.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗、２階事務所、３～５階共同住宅（専有面積５０㎡程度）地下１階自走式駐車場の店舗・事務所兼共同住宅を想定。

⑦有効率　 66.8 ％
の理由

当該地域の標準的なレンタブル比を採用

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	380.00	82.6	314.00	3,758	1,180,012	8.0	9,440,096
							0.0	0
2～ 2	事務所	380.00	85.8	326.00	2,945	960,070	3.0	2,880,210
							0.0	0
3～ 3	住宅	380.00	77.4	294.00	2,400	705,600	1.0	705,600
							1.0	705,600
4～ 5	住宅	380.00	77.4	294.00	2,420	711,480	1.0	711,480
							1.0	711,480
地下 1～ 1	駐車場	380.00

計		2,280.00	66.8	1,522.00		4,268,642		14,448,866
								2,128,560

⑨年額支払賃料	4,268,642 円　×　12ヶ月　＝　 51,223,704 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,522.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	22,000 円／台　×　 10 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 2,640,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	51,223,704 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 2,640,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 2,693,185 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	51,170,519 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	14,448,866 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 137,264 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 2,128,560 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 1,026,232 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	52,334,015 円　　　　（　 105,725 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０２０６０８Ｔ　　　　-501	4,088 ( 3,927)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 94.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	3,954	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,783 円/㎡　月額支払賃料（　 3,758 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１０２０６０１Ｔ　　　　-502	3,371 ( 3,224)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	3,735
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

保土ケ谷 5-5　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	2,585,000 円	517,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	1,615,911 円	53,863,704　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 561,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 4,394,500 円	517,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	517,000 円	517,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	517,000 円	517,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 10,190,411 円　（　　　　　　 20,587 円／㎡）　　（経費率　　 19.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

28 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9278

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	517,000,000 円	設計監理料率　 220,000 円／㎡　×　 2,280.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0687	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0515 ×　 35 ％　＋　0.0643 × 35 ％　＋ 0.0939 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	35,517,900 円（　　　　　 71,753 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	52,334,015 円
②総費用	10,190,411 円
③純収益　①－②	42,143,604 円
④建物等に帰属する純収益	35,517,900 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	6,625,704 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	6,147,328 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 12,419 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 133,637,565 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 270,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出
保土ケ谷 5-5　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

保土ケ谷 5-5

神奈川県

神奈川第６

氏名

不動産鑑定士　浅尾　嘉之

印

TEL.

鑑定評価額

174,000,000 円

１㎡当たりの価格

351,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和2年1月1日	(4)鑑定評価日	令和2年1月10日	(6) 路線価	[平成31年1月] 路線価又は倍率	260,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和元年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	横浜市保土ケ谷区峰岡町１丁目２０番３				②地積　(㎡)	495 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,400) 防火（その他）高度6種最高20m (100,400)
	1:1	店舗兼共同住宅ＲＣ5F1B	店舗付共同住宅等が多い国道沿いの商業地域	南西22m国道、背面道	水道、ガス、下水	星川 450m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 75 ｍ、西 75 ｍ、南 0 ｍ、北 0 ｍ

②標準的使用

中層店舗付共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 25.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 500 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特記すべき事項はない

街

路

２２ｍ国道　　　

交通

施設

星川駅北東方

450m

法令

規制

近商
(100,400)
防火
高度6種最高20m

⑤地域要因の将
　来予測

特に大きな変動をもたらすような要因は認められず、当面は現状のまま、安定的に推移していくものと予測され
る。

(3)最有効使用の判定

中層店舗兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

二方路　　　　　　　　　　　　　 +2.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 377,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 267,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、保土ヶ谷区、旭区等隣接区のうち、相鉄線及びＪＲ横須賀線等の各駅を最寄りとする商業地域である。
需要者は投資目的の法人・個人、地縁性のある事業者等が中心である。規模の大きな画地は、マンション事業者、投資
法人等の参入も考えられ希少性が高く底堅い。近年は取引件数が少ないうえ、画地規模により異なるため価格水準の把
握は難しいが、取引の中心となる価格帯は土地価格で１㎡あたり３０～５０万円台程度である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域は、星川駅から徒歩圏の国道１６号線沿いにあり中層の店舗兼共同住宅が多い地域であるが、収益価格はやや
低位となった。土地価格に相応な賃料水準が形成されていないものと思料する。比準価格の査定では、類似地域におい
て規範性の高い事例を得た。よって、市場の実態を反映し信頼性の高い比準価格を標準とし、収益価格を関連づけ、代
表標準地からの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　保土ケ谷 5-3 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 299,000 円／㎡

[102.3]
100

100
[100.0]

100
[ 89.1]

[102.0]
100

350,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    337,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

当区の人口は概ね横ばい、世帯数は増加傾向
。土地取引件数は堅調で、不動産需要は底堅
い。Ｒ１年相鉄・ＪＲ直通線開通。東急線と
の直通化整備中。

国道１６号線沿いの商業地域であるが、駅に
近いことから商業用途より利便性に着目した
マンション用地としての需要が底堅く、地価
は上昇している。

特段の変化は認められない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　 -12.0
交通・接近　　　 +11.0
環境　　　　　　  -4.0
行政　　　　　　  -5.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+4.2 ％

％

３　試算価格算定内訳

保土ケ谷 5-5　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０２０６０２Ｄ -509	横浜市保土ケ谷区		貸家建付地	（　）	長方形	南東8m市道、南西6m、角地		近商高度6種最高20m (90,300)
b	１０２０６０２Ｄ -519	横浜市保土ケ谷区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南西11m市道、中間画地		近商高度6種最高20m (80,300)
c	１０２０６０２Ｄ -502	横浜市保土ケ谷区		更地	（　）	ほぼ長方形	南10.1m市道、北2.4m、二方路		１住居高度4種最高20m (70,200)
d	１０２０６０１Ｄ -501	横浜市旭区		更地	（　）	ほぼ長方形	北9m県道、中間画地		近商高度6種最高20m 都市計画道路 (90,300)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 323,668	100 [ 100.0]	[ 104.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	327,439	100 [ 96.4]	339,667	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	346,000
b	(　 ) 471,726	100 [ 100.0]	[ 104.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 125.0]	393,986	100 [ 98.5]	399,986		408,000
c	(　 ) 267,348	100 [ 100.0]	[ 102.0] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	259,709	100 [ 72.0]	360,707		368,000
d	(　 ) 321,406	100 [ 100.0]	[ 102.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	327,834	100 [ 86.8]	377,689		385,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +9.0	環境　　　　 -5.0
a	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +8.0
b	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +25.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -20.0
c	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.18	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +6.0	環境　　　　 -12.0
d	正常	％／月 +0.18	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 377,000 円／㎡]

保土ケ谷 5-5　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地にあり、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	52,242,909	10,177,962	42,064,947	35,517,900	6,547,047	（　0.9278） 6,074,350	（ 4.9 - 0.3 ） 4.6％
	⑧収益価格	132,051,087 円　　　　（　 267,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

保土ケ谷 5-5　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗・共同住宅	380.00	ＲＣ5F1B	2,280.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商防火高度6種最高20m	100 ％	400 ％	400 ％	495 ㎡	21.5 m x 23.5 m	前面道路：国道　 22.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗、２～５階共同住宅（２ＤＫ各階６室、計２４室）、地下１階駐車場

⑦有効率　 65.4 ％
の理由

標準的な共用部分を考慮した。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	380.00	82.6	314.00	3,775	1,185,350	8.0	9,482,800
							0.0	0
2～ 2	住宅	380.00	77.4	294.00	2,600	764,400	1.0	764,400
							1.0	764,400
3～ 3	住宅	380.00	77.4	294.00	2,600	764,400	1.0	764,400
							1.0	764,400
4～ 5	住宅	380.00	77.4	294.00	2,600	764,400	1.0	764,400
							1.0	764,400
地下 1～ 1	駐車場	380.00

計		2,280.00	65.4	1,490.00		4,242,950		12,540,400
								3,057,600

⑨年額支払賃料	4,242,950 円　×　12ヶ月　＝　 50,915,400 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,490.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	20,000 円／台　×　 10 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 2,400,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されているので計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	50,915,400 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 2,400,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 2,665,770 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	50,649,630 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	12,540,400 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 119,134 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 3,057,600 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 1,474,145 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	52,242,909 円　　　　（　 105,541 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０２０６０２Ｔ　　　　-501	2,764 ( 2,664)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 80.0]	100 [102.0]	100 [100.0]	3,387	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,800 円/㎡　月額支払賃料（　 3,775 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１０２０６０２Ｔ　　　　-502	4,949 ( 4,840)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [124.8]	100 [100.0]	3,966
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

保土ケ谷 5-5　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	2,585,000 円	517,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	1,599,462 円	53,315,400　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 565,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 4,394,500 円	517,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	517,000 円	517,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	517,000 円	517,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 10,177,962 円　（　　　　　　 20,562 円／㎡）　　（経費率　　 19.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

28 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9278

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	517,000,000 円	設計監理料率　 220,000 円／㎡　×　 2,280.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0687	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0515 ×　 35 ％　＋　0.0643 × 35 ％　＋ 0.0939 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	35,517,900 円（　　　　　 71,753 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	52,242,909 円
②総費用	10,177,962 円
③純収益　①－②	42,064,947 円
④建物等に帰属する純収益	35,517,900 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	6,547,047 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	6,074,350 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 12,271 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 132,051,087 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 267,000 円／㎡）