鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

保土ケ谷 -26　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０２０６０２Ｄ -15	横浜市保土ケ谷区		建付地	（　）	ほぼ正方形	南東6m市道、中間画地		１低専高度1種最高10m 風致地区 (40,80)
b	１０２０６０５Ｄ -77	横浜市保土ケ谷区		更地	（　）	袋地等	東3.2m市道、中間画地		１低専高度1種最高10m (60,100)
c	１０２０６０９ -43	横浜市保土ケ谷区		建付地	（　）	袋地等	南東2.3m市道、中間画地		１低専高度1種最高10m (60,100)
d	１０２０６０９ -7	横浜市保土ケ谷区		建付地	（　）	ほぼ台形	南西4.5m私道、中間画地		１低専高度1種最高10m (60,100)
e	１０２０６０９ -13	横浜市保土ケ谷区		更地	（　）	ほぼ長方形	南西2.7m市道、中間画地		１中専高度3種最高15m (70,150)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 167,747	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	162,861	100 [ 91.1]	178,772	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	179,000
b	(　 ) 187,018	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 90.0]	207,798	100 [ 94.0]	221,062		221,000
c	(　 ) 149,405	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 90.6]	165,566	100 [ 90.3]	183,351		183,000
d	(　 ) 165,121	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	163,340	100 [ 89.3]	182,912		183,000
e	(　 ) 196,958	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	195,027	100 [ 94.1]	207,255		207,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 -9.4	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 194,000 円／㎡]

保土ケ谷 -26　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,460,839	561,480	2,899,359	1,986,560	912,799	（　0.9699） 885,324	（ 5.0 - 0.3 ） 4.7％
	⑧収益価格	18,836,681 円　　　　（　 129,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

保土ケ谷 -26　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	80.00	Ｗ2	160.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居準防高度4種最高20m	70 ％	200 ％	200 ％	146 ㎡	16.0 m x 10.5 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

周辺の土地利用等より、２階建共同住宅を想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	共同住宅	80.00	100.0	80.00	1,770	141,600	1.0	141,600
							1.0	141,600
2～ 2	共同住宅	80.00	100.0	80.00	1,830	146,400	1.0	146,400
							1.0	146,400
～

～

～

計		160.00	100.0	160.00		288,000		288,000
								288,000

⑨年額支払賃料	288,000 円　×　12ヶ月　＝　 3,456,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 160.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,456,000 円　　×　　 4.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 138,240 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,317,760 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	288,000 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,765 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 288,000 円　×　　 96.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 140,314 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,460,839 円　　　　（　 23,704 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０２０６０１Ｔ　　　　-11	1,931 ( 1,931)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 99.0]	100 [100.0]	1,951	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,909 円/㎡　月額支払賃料（　 1,830 円/㎡）　基準階 2 F B
b	１０２０６０２Ｔ　　　　-13	1,942 ( 1,862)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [103.0]	100 [100.0]	1,885
c	１０２０６０４Ｔ　　　　-3	2,347 ( 2,250)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	2,235

保土ケ谷 -26　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	128,000 円	25,600,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	103,680 円	3,456,000　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 61,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 217,600 円	25,600,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	25,600 円	25,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	25,600 円	25,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 561,480 円　（　　　　　　 3,846 円／㎡）　　（経費率　　 16.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9699

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	25,600,000 円	設計監理料率　 160,000 円／㎡　×　 160.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0776	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0629 ×　 40 ％　＋　0.0837 × 40 ％　＋ 0.0946 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,986,560 円（　　　　　 13,607 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,460,839 円
②総費用	561,480 円
③純収益　①－②	2,899,359 円
④建物等に帰属する純収益	1,986,560 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	912,799 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	885,324 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 6,064 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 18,836,681 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 129,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出
保土ケ谷 -26　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

保土ケ谷 -26

神奈川県

神奈川第６

氏名

不動産鑑定士　渡辺　康男

印

TEL.

鑑定評価額

28,000,000 円

１㎡当たりの価格

192,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和2年1月1日	(4)鑑定評価日	令和2年1月7日	(6) 路線価	[平成31年1月] 路線価又は倍率	150,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和元年12月17日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	横浜市保土ケ谷区仏向町字前耕地２３９番１				②地積　(㎡)	146 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１住居 (60,200) 準防（その他）高度4種最高20m (70,200)
	台形 1.5:1	住宅Ｗ2	住宅、アパート、店舗等が混在する既成住宅地域	北西6m市道	水道、ガス、下水	和田町 480m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 20 ｍ、西 80 ｍ、南 10 ｍ、北 70 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 15.0 ｍ、奥行　約　　 10.5 ｍ、規模　　 146 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

駅に近いバス通り背後の既成
住宅街で店舗も見られる

街

路

基準方位　北　　６
．０ｍ市道

交通

施設

和田町駅西方

480m

法令

規制

１住居
(70,200)
準防
高度4種最高20m

⑤地域要因の将
　来予測

一般住宅が建ち並ぶ既成住宅街として熟成しており、現在の住環境を概ね維持するものと予測。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 0.0
台形　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 200,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 130,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、相鉄本線沿線を主として保土ケ谷区北部の圏域に存する住宅地域。需要者は、都心及び市内への通勤者
を中心とした第一次及び第二次取得者が多くを占める。近隣地域は、一般住宅、アパート、店舗等が混在する住宅地域
で、駅至近のため圏外からの転入者も認められるが、主に地縁者が中心である。市場での需要の中心価格帯は土地は標
準規模で２，５００～３，０００万円程度、新築戸建住宅では４，０００万円～４，５００万円程度である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

標準地は、一般住宅、アパート、店舗等が混在する住宅地域であり市場においては、居住の快適性を重視した自己使用
目的の取引が中心である。アパートは見られるが主に資産活用を目的とし、経営リスク等から収益獲得による投資需要
は少ない。よって、市場との適合性が高い実証的な比準価格を重視し、収益価格を参酌して、代表標準地との検討を踏
まえ、単価と総額との関連にも留意し、鑑定評価額を表記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　保土ケ谷 -12 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 259,000 円／㎡

[103.1]
100

100
[102.0]

100
[129.5]

[100.0]
100

202,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    188,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

投資資金の流入、空室率・利回りの低下、雇
用・所得環境の改善傾向から、利便性、繁華
性、希少性の高い地域を中心に需要は堅調で
推移している。

区北部に位置する駅至近の住宅街。バス通り
背後の住宅地で店舗等も見られる。駅接近性
から需要は堅調。環境要因に大きな変動は無
い。

個別的要因に変動はない。形状は台形である
が利用効率等の減価には至らない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　  -1.3
環境　　　　　　 +38.0
行政　　　　　　  -3.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+2.1 ％

％

３　試算価格算定内訳

保土ケ谷 -26　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０２０６０２Ｄ -15	横浜市保土ケ谷区		建付地	（　）	ほぼ正方形	南東6m市道、中間画地		１低専高度1種最高10m 風致地区 (40,80)
b	１０２０６１０ -14	横浜市保土ケ谷区		更地	（　）	ほぼ長方形	南西4m市道、中間画地		１低専高度1種最高10m (60,100)
c	１０２０６０９ -7	横浜市保土ケ谷区		建付地	（　）	ほぼ台形	南西4.5m私道、中間画地		１低専高度1種最高10m (60,100)
d	１０２０６０９ -16	横浜市保土ケ谷区		建付地	（　）	台形	東3.6m市道、中間画地		１中専高度3種最高15m (70,150)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 167,747	100 [ 100.0]	[ 101.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	165,467	100 [ 84.4]	196,051	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	196,000
b	(　 ) 170,291	100 [ 100.0]	[ 101.6] 100	100 [ / ]	100 [ 112.2]	154,203	100 [ 78.8]	195,689		196,000
c	(　 ) 165,121	100 [ 100.0]	[ 101.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	164,473	100 [ 85.7]	191,917		192,000
d	(　 ) 238,834	100 [ 100.0]	[ 102.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 112.2]	217,122	100 [ 100.6]	215,827		216,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.18	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -6.5	環境　　　　 -5.0
a	正常	％／月 +0.18	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.18	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 -10.0
b	正常	％／月 +0.18	画地　　　　 +12.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.18	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.5	交通・接近　 -6.5	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.18	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.18	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -0.2	環境　　　　 +5.0
d	正常	％／月 +0.18	画地　　　　 +12.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 200,000 円／㎡]

保土ケ谷 -26　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成の住宅地域にあり、適用が困難である。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,518,519	592,308	2,926,211	2,007,360	918,851	（　0.9718） 892,939	（ 5.0 - 0.3 ） 4.7％
	⑧収益価格	18,998,702 円　　　　（　 130,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

保土ケ谷 -26　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	80.00	ＬＳ2	160.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居準防高度4種最高20m	70 ％	200 ％	200 ％	146 ㎡	16.0 m x 10.5 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

平均専有面積約４０㎡（１ＬＤＫ、各階２戸）の共同住宅を想定した

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外廊下等は床面積に未算入のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	80.00	100.0	80.00	1,802	144,160	1.0	144,160
							1.0	144,160
2～ 2	住宅	80.00	100.0	80.00	1,858	148,640	1.0	148,640
							1.0	148,640
～

～

～

計		160.00	100.0	160.00		292,800		292,800
								292,800

⑨年額支払賃料	292,800 円　×　12ヶ月　＝　 3,513,600 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 160.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,513,600 円　　×　　 4.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 140,544 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,373,056 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	292,800 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,811 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 292,800 円　×　　 96.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 142,652 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,518,519 円　　　　（　 24,099 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０２０６０１Ｔ　　　　-15	1,631 ( 1,563)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,919	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,940 円/㎡　月額支払賃料（　 1,858 円/㎡）　基準階 2 F B
b	１０２０６０１Ｔ　　　　-16	1,725 ( 1,654)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 86.0]	100 [102.0]	100 [100.0]	1,966
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

保土ケ谷 -26　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	136,000 円	27,200,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	105,408 円	3,513,600　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 65,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 231,200 円	27,200,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	27,200 円	27,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	27,200 円	27,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 592,308 円　（　　　　　　 4,057 円／㎡）　　（経費率　　 16.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9718

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	27,200,000 円	設計監理料率　 170,000 円／㎡　×　 160.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0738	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0588 ×　 40 ％　＋　0.0784 × 40 ％　＋ 0.0946 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,007,360 円（　　　　　 13,749 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,518,519 円
②総費用	592,308 円
③純収益　①－②	2,926,211 円
④建物等に帰属する純収益	2,007,360 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	918,851 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	892,939 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 6,116 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 18,998,702 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 130,000 円／㎡）