別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）
令和2年1月15日　提出
横浜南 -9　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
横浜南 -9 神奈川県 神奈川第６ 氏名  不動産鑑定士　湯浅　浩 印  TEL.
鑑定評価額 64,400,000 円  １㎡当たりの価格 217,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月8日 (6)
路
線
価		 [平成31年1月]
路線価又は倍率		 165,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和元年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 横浜市南区中村町５丁目３１０番６外
 ②地積
　(㎡)		 297  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準工
(60,200)
準防
（その他）
高度5種最高20m


(80,200)

1:1.5		 共同住宅兼作業所

Ｓ3		 一般住宅、アパート
等が存する住宅地域
 南6m市道、西側道 水道、ガス、下水 吉野町

800m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    30 ｍ、南   100 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特記すべき事項はない 街

路		 基準方位　北　　６
ｍ市道		 交通

施設		 吉野町駅南東方

800m		 法令

規制		 準工
(70,200)
準防 
高度5種最高20m
⑤地域要因の将
　来予測		 特に大きな変動をもたらすような要因は認められず、当面は現状のまま、安定的に推移していくものと予測され
る。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0
角地　　　　　　　　　　　　　　  +3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    232,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    142,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、主に南区内の京急本線及び市営地下鉄ブルーライン各駅を最寄駅とする住宅地域。主たる需要者は市内
または東京都心部への通勤者が大半を占める。ほぼ熟成した住宅地域で、住環境は普通だが生活利便性が比較的高いこ
ともあって需要は堅調である。供給は既存の画地を細分化し総額を抑えたミニ建売住宅が多い。土地単独の取引は少な
く、新築戸建住宅で総額４，５００万円前後が中心価格帯である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 試算価格に開差が認められるが、各手法の適用は妥当であり、資料の信頼性も高い。一般住宅、アパート等が混在する
住宅地域にあり、市場参加者は居住の快適性を重視する自用目的の個人が中心であり、アパートの収益性に着目した需
要が価格に与える影響は小さい。よって、自用取引が中心である市場の特性を反映した比準価格を標準とし、収益価格
を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、単価と総額の関連に留意の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　横浜南 -2                  　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +3.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    283,000 円／㎡		 [102.8]
100		 100
[103.0]		 100
[138.0]		 [106.1]
100		 217,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    215,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 南区の人口はほぼ横ばいだが、高齢化が進み
、人口密度は市内１８区で最も高い。新築住
宅着工数、土地取引件数ともやや減少傾向に
ある。

駅徒歩圏に所在する住宅地として熟成してお
り、特別な変動要因はない。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +3.0
環境　　　　　　 +34.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+0.9 ％  ％
３　試算価格算定内訳 横浜南 -9　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０２０６
１３
-11		 横浜市南区

 建付
地

   
（　          ） 		 台形 南5m市道、
中間画地
近商
高度6種最高20m
(80,300)
b １０２０６
１３
-23		 横浜市南区

 建付
地

   
（　          ） 		 台形 北7.5m市道、
東6m、南東4m、
三方路
近商
高度6種最高20m
(100,300)
c １０２０６
０２Ｄ
-522		 横浜市南区

 更地


   
（　          ） 		 台形 西10m市道、
南6m、角地
近商
高度6種最高20m
(100,300)
d １０２０６
１３
-10		 横浜市南区

 底地


   
（　          ） 		 台形 北西4.5m市道
、中間画地
１住居
高度4種最高20m
(60,180)
e １０２０６
０３
-22		 横浜市南区

 底地


   
（　          ） 		 台形 北西6m市道、
中間画地
近商
高度6種最高20m
(90,300)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
289,806  		 100
[ 100.0]		 [ 100.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 111.0]
262,392 		 100
[ 105.5]
248,713 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +6.1

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 106.1]
　　　　 100
264,000 
b (　           ) 
200,220  		 100
[ 100.0]		 [ 100.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
193,097 		 100
[ 101.5]
190,243 
202,000 
c (　           ) 
232,408  		 100
[ 100.0]		 [ 104.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
235,116 		 100
[ 107.7]
218,306 
232,000 
d (　    111,173) 
277,933  		 100
[ 100.0]		 [ 100.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 107.8]
259,628 		 100
[ 115.8]
224,204 
238,000 
e (　    121,616) 
304,040  		 100
[ 100.0]		 [ 101.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[  98.0]
315,829 		 100
[ 140.0]
225,592 
239,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.07 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +0.5 環境　　　　  +5.0
画地　　　　 +11.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.07 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +0.5 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  +1.5 環境　　　　  +3.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.07 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.5 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　  +7.8 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　 +32.0
画地　　　　  -2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    232,000 円／㎡]  



横浜南 -9　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

9,840,956 
1,715,814 
8,125,142 
6,088,500 
2,036,642 		 （　0.9718）
1,979,209 		 （  5.0 -  0.3 ）
4.7％  
⑧収益価格 　     42,110,830 円　　　　（　    142,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
横浜南 -9　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 180.00 Ｓ3 500.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準工 準防
高度5種最高20m
 80 ％   200 ％   200 ％   297 ㎡     14.0 m x   23.7 m  前面道路：市道     　   6.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 標準的仕様のアパートで、１住戸４５～４８㎡程度の２ＤＫタイプ計９戸を想定 ⑦有効率　  83.2 ％
の理由		 内階段のため。標準的な有効率を採用。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
180.00 
80.0 
144.00 
1,897 
273,168 		 1.0  273,168 
1.0  273,168 

 2～ 2		 住宅
160.00 
85.0 
136.00 
1,936 
263,296 		 1.0  263,296 
1.0  263,296 

 3～ 3		 住宅
160.00 
85.0 
136.00 
1,936 
263,296 		 1.0  263,296 
1.0  263,296 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
500.00 
83.2 
416.00 

799,760 		 799,760 
799,760 
⑨年額支払賃料        799,760 円　×　12ヶ月　＝　       9,597,120 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     416.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  10,000 円／台　×　   2 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         240,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         9,597,120 円　　×　　   4.0 ％                          
＋　　　         240,000 円　　×　　   4.0 ％　＝　　       393,485 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 9,443,635 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           799,760 円　×　　  96.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           7,678 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          799,760 円　×　　  96.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         389,643 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       9,840,956 円　　　　（　        33,135 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １０２０６１３
Ｔ
　　　　-6		 2,196  
(   2,105) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[105.0]		 100
[100.0]
2,091 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,020 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,936 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b １０２０６１３
Ｔ
　　　　-7		 1,960  
(   1,879) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[105.0]		 100
[ 95.0]		 100
[101.0]
1,945 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
横浜南 -9　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 412,500 円  　　　　     82,500,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 295,114 円  　　　        9,837,120　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      142,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      701,200 円  　　　　     82,500,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        82,500 円  　　　　     82,500,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        82,500 円  　　　　     82,500,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,715,814 円　（　　　　　　         5,777 円／㎡）　　（経費率　　  17.4 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 35 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 20 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9718    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 82,500,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 165,000 円／㎡　×　     500.00 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0738     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0588 ×　 40 ％　＋　0.0784 ×  40 ％　＋ 0.0946 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 6,088,500 円  
（　　　　　        20,500 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 9,840,956 円      
②総費用 1,715,814 円      
③純収益　①－② 8,125,142 円      
④建物等に帰属する純収益 6,088,500 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 2,036,642 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,979,209 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        6,664 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     42,110,830 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     142,000 円／㎡）
別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）
令和2年1月15日　提出
横浜南 -9　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
横浜南 -9 神奈川県 神奈川第６ 氏名  不動産鑑定士　石崎　俊司 印  TEL.
鑑定評価額 64,400,000 円  １㎡当たりの価格 217,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月10日 (6)
路
線
価		 [平成31年1月]
路線価又は倍率		 165,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和元年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 横浜市南区中村町５丁目３１０番６外
 ②地積
　(㎡)		 297  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準工
(60,200)
準防
（その他）
高度5種最高20m


(80,200)

1:1.5		 共同住宅兼作業所

Ｓ3		 一般住宅、アパート
等が存する住宅地域
 南6m市道、西側道 水道、ガス、下水 吉野町

800m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    30 ｍ、南   100 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特記すべき事項はない 街

路		 基準方位　北　　６
ｍ市道		 交通

施設		 吉野町駅南東方

800m		 法令

規制		 準工
(70,200)
準防 
高度5種最高20m
⑤地域要因の将
　来予測		 特段の変動要因はなく、当分は現状のまま推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0
角地　　　　　　　　　　　　　　  +3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    232,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    148,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は南区及び隣接区内、各線各駅より概ね徒歩圏内の戸建住宅、共同住宅等が混在する地域。需要者は都内又
は横浜中心部への通勤者層が中心であり圏外からの転入者も見受けられる。敷地の細分化による宅地開発、建売住宅や
中古住宅の供給が中心である。細分化後の土地の標準規模では㎡あたり２５万円から３０万円程度が需要の中心である
。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 戸建住宅、共同住宅等が建ち並ぶ混在地域であるが、収益性より住環境等快適性が重視される地域内の対象標準地であ
る。共同住宅等も散見されるものの土地価格に見合う収益性は得づらい地域であり、取引の大半も自己居住を目的とす
る。拠って本件では市場の実勢を反映した比準価格を標準とし、収益価格を比較衡量するとともに代表標準地からの規
準価格との均衡に留意し、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　横浜南 -2                  　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +3.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    283,000 円／㎡		 [102.8]
100		 100
[103.0]		 100
[138.0]		 [106.1]
100		 217,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    215,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 緩和的な金融環境や政府支出による下支えな
どを背景に国内需要は増加基調である。区内
人口は横ばいであるが世帯数の増加傾向が認
められる。

最寄駅より徒歩圏内の従来から一般住宅、マ
ンション、事業所等が混在する地域であり、
特段の変動は認められない。


南西角地で日照・通風等優れる。変動は特に
無い。

 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +3.0
環境　　　　　　 +34.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+0.9 ％  ％
３　試算価格算定内訳 横浜南 -9　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０２０６
０３
-1		 横浜市南区

 建付
地

   
（　          ） 		 台形 北東4.5m市道
、中間画地
１住居
高度4種最高20m
(70,180)
b １０２０６
０３
-3		 横浜市南区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南2.5m市道、
西2.5m、角地
準工
高度5種最高20m
(70,200)
c １０２０６
０３
-21		 横浜市南区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ正方形 北東4.5m私道
、中間画地
１住居
高度4種最高20m
(70,180)
d １０２０６
０６
-8		 横浜市南区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南西4.5m市道
、中間画地
１住居
高度4種最高20m
(70,180)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
209,628  		 100
[ 100.0]		 [ 102.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
212,326 		 100
[  99.0]
214,471 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +6.1

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 106.1]
　　　　 100
228,000 
b (　           ) 
235,449  		 100
[ 100.0]		 [ 102.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 108.2]
222,175 		 100
[  96.9]
229,283 
243,000 
c (　           ) 
242,215  		 100
[ 100.0]		 [ 101.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 111.1]
220,195 		 100
[  97.0]
227,005 
241,000 
d (　           ) 
229,885  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 122.4]
187,815 		 100
[  90.2]
208,221 
221,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.23 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.23 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +8.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.13 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　 +11.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -7.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　 +22.4 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    232,000 円／㎡]  



横浜南 -9　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  再調達原価が把握できない既成市街地に所在するため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

10,389,633 
1,809,744 
8,579,889 
6,457,500 
2,122,389 		 （　0.9718）
2,062,538 		 （  5.0 -  0.3 ）
4.7％  
⑧収益価格 　     43,883,787 円　　　　（　    148,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
横浜南 -9　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 180.00 Ｓ3 500.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準工 準防
高度5種最高20m
 80 ％   200 ％   200 ％   297 ㎡     14.0 m x   23.7 m  前面道路：市道     　   6.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 平均専有面積４５㎡程度、ファミリータイプ２ＤＫ計９戸を想定、駐車場有り。 ⑦有効率　  83.2 ％
の理由		 同種建物の標準的な有効率を採用。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
180.00 
80.0 
144.00 
1,992 
286,848 		 1.0  286,848 
1.0  286,848 

 2～ 2		 住宅
160.00 
85.0 
136.00 
2,033 
276,488 		 1.0  276,488 
1.0  276,488 

 3～ 3		 住宅
160.00 
85.0 
136.00 
2,074 
282,064 		 1.0  282,064 
1.0  282,064 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
500.00 
83.2 
416.00 

845,400 		 845,400 
845,400 
⑨年額支払賃料        845,400 円　×　12ヶ月　＝　      10,144,800 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     416.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  10,000 円／台　×　   2 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         240,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等で担保されているので計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        10,144,800 円　　×　　   4.0 ％                          
＋　　　         240,000 円　　×　　   4.0 ％　＝　　       415,392 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 9,969,408 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           845,400 円　×　　  96.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           8,116 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          845,400 円　×　　  96.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         411,879 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）     24,000 円　×　　  96.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　　           230 円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      10,389,633 円　　　　（　        34,982 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １０２０６０６
Ｔ
　　　　-2		 1,973  
(   1,891) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[ 98.0]		 100
[105.0]
2,130 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,121 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,033 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b １０２０６１３
Ｔ
　　　　-7		 1,960  
(   1,879) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 88.0]		 100
[105.0]		 100
[100.0]
2,121 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
横浜南 -9　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 437,500 円  　　　　     87,500,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 311,544 円  　　　       10,384,800　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      142,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      743,700 円  　　　　     87,500,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        87,500 円  　　　　     87,500,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        87,500 円  　　　　     87,500,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,809,744 円　（　　　　　　         6,093 円／㎡）　　（経費率　　  17.4 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 35 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 20 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9718    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 87,500,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 175,000 円／㎡　×　     500.00 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0738     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0588 ×　 40 ％　＋　0.0784 ×  40 ％　＋ 0.0946 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 6,457,500 円  
（　　　　　        21,742 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 10,389,633 円      
②総費用 1,809,744 円      
③純収益　①－② 8,579,889 円      
④建物等に帰属する純収益 6,457,500 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 2,122,389 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 2,062,538 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        6,945 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     43,883,787 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     148,000 円／㎡）