鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

横浜中 5-22　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０２０４０４Ｄ -35	横浜市中区		建付地	（　）	ほぼ長方形	東8m市道、中間画地		近商高度地区 (80,300)
b	１０２０４０１ -19	横浜市中区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西4m市道、中間画地		近商高度地区 (80,240)
c	１０２０４０５Ｄ -9	横浜市中区		更地	（　）	ほぼ正方形	北東6m市道、中間画地		近商高度地区 (80,300)
d	１０２０４０５Ｄ -8	横浜市中区		建付地	（　）	不整形	北11m市道、南東9m、角地		１中専高度地区 (70,150)
e	１０２０４０４Ｄ -36	横浜市中区		更地	（　）	ほぼ台形	西13m県道、中間画地		近商高度地区 (80,300)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 414,580	100 [ 100.0]	[ 102.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 120.0]	353,775	100 [ 97.7]	362,103	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	362,000
b	(　 ) 265,677	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	269,396	100 [ 79.8]	337,589		338,000
c	(　 ) 322,269	100 [ 100.0]	[ 102.3] 100	100 [ / ]	100 [ 101.0]	326,417	100 [ 93.7]	348,364		348,000
d	(　 ) 367,426	100 [ 100.0]	[ 103.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 95.8]	397,342	100 [ 113.1]	351,319		351,000
e	(　 ) 264,550	100 [ 100.0]	[ 104.1] 100	100 [ / ]	100 [ 87.3]	315,460	100 [ 102.1]	308,972		309,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 +20.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.18	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -12.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 -12.0
b	正常	％／月 +0.18	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -5.0
c	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +11.0	環境　　　　 +5.0
d	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 -4.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +8.0	環境　　　　 -10.0
e	正常	％／月 +0.17	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 350,000 円／㎡]

横浜中 5-22　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	36,968,535	7,318,881	29,649,654	21,692,000	7,957,654	（　0.9519） 7,574,891	（ 4.8 - 0.3 ） 4.5％
	⑧収益価格	168,330,911 円　　　　（　 256,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

横浜中 5-22　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	320.00	ＲＣ4	1,280.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準住居防火高度4種最高20m	80 ％	200 ％	200 ％	658 ㎡	22.0 m x 30.0 m	前面道路：市道　 27.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

現況利用、賃貸市場の需給動向等を考慮し、１階店舗、２～４階は各階３ＤＫ（平均約６０㎡）５戸計１５戸、駐車場７台を想定。

⑦有効率　 92.5 ％
の理由

店舗兼共同住宅の標準的な有効率を採用。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	320.00	85.0	272.00	3,100	843,200	6.0	5,059,200
							0.0	0
2～ 4	住宅	320.00	95.0	304.00	2,480	753,920	2.0	1,507,840
							1.0	753,920
～

～

～

計		1,280.00	92.5	1,184.00		3,104,960		9,582,720
								2,261,760

⑨年額支払賃料	3,104,960 円　×　12ヶ月　＝　 37,259,520 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,184.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	20,000 円／台　×　 7 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 1,680,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	37,259,520 円　　×　　 8.0 ％＋　　　 1,680,000 円　　×　　 8.0 ％　＝　　 3,115,162 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	35,824,358 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	9,582,720 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 88,161 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 2,261,760 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 1,056,016 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	36,968,535 円　　　　（　 56,183 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０２０４０５Ｔ　　　　-20	2,683 ( 2,603)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	3,073	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,116 円/㎡　月額支払賃料（　 3,100 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１０２０４０８Ｔ　　　　-18	3,379 ( 3,333)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 93.0]	100 [115.0]	100 [100.0]	3,159
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

横浜中 5-22　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,914,000 円	319,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	1,557,581 円	38,939,520　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 497,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,711,500 円	319,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	319,000 円	319,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	319,000 円	319,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 7,318,881 円　（　　　　　　 11,123 円／㎡）　　（経費率　　 19.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

28 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9519

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	319,000,000 円	設計監理料率　 242,000 円／㎡　×　 1,280.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0680	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0506 ×　 35 ％　＋　0.0636 × 35 ％　＋ 0.0933 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	21,692,000 円（　　　　　 32,967 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	36,968,535 円
②総費用	7,318,881 円
③純収益　①－②	29,649,654 円
④建物等に帰属する純収益	21,692,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	7,957,654 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	7,574,891 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 11,512 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 168,330,911 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 256,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出
横浜中 5-22　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

横浜中 5-22

神奈川県

神奈川第４

氏名

不動産鑑定士　峰崎　泰生

印

TEL.

鑑定評価額

223,000,000 円

１㎡当たりの価格

339,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和2年1月1日	(4)鑑定評価日	令和2年1月10日	(6) 路線価	[平成31年1月] 路線価又は倍率	265,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和元年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	横浜市中区本牧和田２６番２｢本牧和田２６－２０｣				②地積　(㎡)	658 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		準住居 (60,200) 防火（その他）高度4種最高20m (80,200)
	1:1.5	医院兼共同住宅ＲＣ6	マンション、店舗等が建ち並ぶ路線商業地域	南27m市道、背面道	水道、ガス、下水	石川町 3.8km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 200 ｍ、西 200 ｍ、南 0 ｍ、北 30 ｍ

②標準的使用

中層店舗兼共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 20.0 ｍ、奥行　約　　 30.0 ｍ、規模　　 600 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

郊外型店舗の他、店舗兼共同
住宅等が建ち並ぶ路線商業地
域

街

路

２７ｍ市道　　　二
方路

交通

施設

石川町駅南東方

3.8km

法令

規制

準住居
(80,200)
防火
高度4種最高20m

⑤地域要因の将
　来予測

中層の店舗兼共同住宅、郊外型店舗等が建ち並ぶ路線商業地域として熟成しており、地域要因に特段の変動は見
られず当面は現状程度で推移するものと考えられる。

(3)最有効使用の判定

中層店舗兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

二方路　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 349,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 277,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

①同一需給圏は横浜市中区、西区及び磯子区の東部を含む路線商業地域を中心とする商業地である。②主たる需要者は
地元に地縁的選好性を有する個人事業主や法人が中心だが、画地規模によってはマンションデベロッパー、複合不動産
については投資家も需要者となる。③商業地としては広域的な集客力にやや欠け大きな商況の回復は見られていないが
住宅需要が堅調であり地価は微増傾向である。④取引規模にばらつきが大きく総額の中心価格帯は見出し難い。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

類似地域の事例を多数検討の上、より説得力の高いと判断される事例を標準に試算した比準価格は市場実態を適切に反
映している。収益価格は地価水準に対する賃料の遅行性から店舗や共同住宅の賃料水準がさほどの伸びを見せていない
ことも反映してやや低位に試算された。以上から比準価格がより市場実態を反映しているものと判断し、比準価格を標
準に、収益価格を比較考量し、代表標準地との比較検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　横浜中 5-5 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 496,000 円／㎡

[106.5]
100

100
[100.0]

100
[156.6]

[100.0]
100

337,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    332,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

マンション等の住宅需要は依然として堅調で
あるが、店舗の商況はやや厳しさが残る。

マンション用地としての土地利用も可能であ
り建築規制をクリアしやすいことから路線商
業地域に対する需要は堅調で地価の上昇傾向
が継続している。

特段個別的要因の変動は見られない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　 -3.0
交通・接近　　　 +15.0
環境　　　　　　 +20.0
行政　　　　　　 +17.0
その他　　　　　 0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+2.1 ％

％

３　試算価格算定内訳

横浜中 5-22　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０２０４０４Ｄ -35	横浜市中区		建付地	（　）	ほぼ長方形	東8m市道、中間画地		近商高度6種最高20m (80,300)
b	１０２０４１３ -5	横浜市中区		貸家建付地	（　）	不整形	北西7.2m市道、中間画地		近商高度6種最高20m (80,300)
c	１０２０４０８ -9	横浜市中区		建付地	（　）	長方形	西18.5m市道、北5.9m、角地		１住居高度4種最高20m 緑化地域 (70,200)
d	１０２０４０６ -50	横浜市中区		建付地	（　）	長方形	西18m市道、北12m、角地		１住居高度4種最高20m (80,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 414,580	100 [ 100.0]	[ 101.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 130.0]	324,967	100 [ 95.6]	339,924	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	340,000
b	(　 ) 242,791	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 90.0]	273,005	100 [ 80.1]	340,830		341,000
c	(　 ) 284,458	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	278,106	100 [ 78.7]	353,375		353,000
d	(　 ) 249,901	100 [ 100.0]	[ 101.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 108.1]	233,719	100 [ 77.9]	300,024		300,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -9.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 +30.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -10.0	交通・接近　 +6.0	環境　　　　 -20.0
b	正常	％／月 +0.17	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.12	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -18.0
c	正常	％／月 +0.12	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.21	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -18.0
d	正常	％／月 +0.21	画地　　　　 +8.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 349,000 円／㎡]

横浜中 5-22　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に所在し再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	37,395,019	7,288,507	30,106,512	21,488,000	8,618,512	（　0.9519） 8,203,962	（ 4.8 - 0.3 ） 4.5％
	⑧収益価格	182,310,267 円　　　　（　 277,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

横浜中 5-22　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	320.00	ＲＣ4	1,280.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準住居防火高度4種最高20m	80 ％	200 ％	200 ％	658 ㎡	22.0 m x 30.0 m	前面道路：市道　 27.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

店舗兼共同住宅（１階店舗、２階以上共同住宅　専用面積４５㎡６戸）を想定。駐車場７台

⑦有効率　 91.0 ％
の理由

同種建物の標準的なレンタブル比により査定

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	320.00	85.0	272.00	3,350	911,200	6.0	5,467,200
							0.0	0
2～ 2	住宅	320.00	93.0	297.60	2,479	737,750	2.0	1,475,500
							1.0	737,750
3～ 3	住宅	320.00	93.0	297.60	2,479	737,750	2.0	1,475,500
							1.0	737,750
4～ 4	住宅	320.00	93.0	297.60	2,546	757,690	2.0	1,515,380
							1.0	757,690
～

計		1,280.00	91.0	1,164.80		3,144,390		9,933,580
								2,233,190

⑨年額支払賃料	3,144,390 円　×　12ヶ月　＝　 37,732,680 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,164.80 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	20,000 円／台　×　 7 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 1,680,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されており、計上不要とした。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	37,732,680 円　　×　　 8.0 ％＋　　　 1,680,000 円　　×　　 8.0 ％　＝　　 3,153,014 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	36,259,666 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	9,933,580 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 91,389 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 2,233,190 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 1,042,676 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	140,000 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　　 1,288 円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	37,395,019 円　　　　（　 56,831 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０２０４１４Ｔ　　　　-49	2,261 ( 2,164)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 91.0]	100 [ 75.0]	100 [100.0]	3,313	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,367 円/㎡　月額支払賃料（　 3,350 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１０２０４１４Ｔ　　　　-50	1,867 ( 1,813)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 89.0]	100 [ 70.0]	100 [ 85.0]	3,526
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

横浜中 5-22　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,896,000 円	316,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	1,576,507 円	39,412,680　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 498,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,686,000 円	316,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	316,000 円	316,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	316,000 円	316,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 7,288,507 円　（　　　　　　 11,077 円／㎡）　　（経費率　　 19.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

28 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9519

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	316,000,000 円	設計監理料率　 240,000 円／㎡　×　 1,280.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0680	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0506 ×　 35 ％　＋　0.0636 × 35 ％　＋ 0.0933 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	21,488,000 円（　　　　　 32,657 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	37,395,019 円
②総費用	7,288,507 円
③純収益　①－②	30,106,512 円
④建物等に帰属する純収益	21,488,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	8,618,512 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	8,203,962 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 12,468 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 182,310,267 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 277,000 円／㎡）