鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

横浜中 5-3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０２０４１３ -2	横浜市中区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西14.5m市道、中間画地		商業高度7種最高15m 地区計画等 (100,700)
b	１０２０４１０Ｄ -501	横浜市中区		貸家建付地	（　）	長方形	北西5.9m市道、中間画地		商業高度7種最高31m (100,354)
c	１０２０４０４Ｄ -36	横浜市中区		更地	（　）	ほぼ台形	西13m県道、中間画地		近商高度6種最高20m (80,300)
d	１０２０４１３ -5	横浜市中区		貸家建付地	（　）	不整形	北西7.2m市道、中間画地		近商高度6種最高20m (80,300)
e	１０２０４０６ -36	横浜市西区		更地	（　）	ほぼ長方形	北東22m市道、南西8m、二方路		近商高度6種最高20m (100,300)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 446,872	100 [ 100.0]	[ 104.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	466,534	100 [ 108.0]	431,976	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	432,000
b	(　 ) 378,158	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	382,696	100 [ 79.8]	479,569		480,000
c	(　 ) 264,550	100 [ 100.0]	[ 104.1] 100	100 [ / ]	100 [ 97.0]	283,914	100 [ 63.6]	446,406		446,000
d	(　 ) 242,791	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 90.0]	273,005	100 [ 61.5]	443,911		444,000
e	(　 ) 407,747	100 [ 100.0]	[ 102.3] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	397,262	100 [ 74.3]	534,673		535,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.55	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +5.0
a	正常	％／月 +0.55	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -15.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -6.5	環境　　　　 -20.0
c	正常	％／月 +0.17	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -15.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 -8.5	環境　　　　 -15.0
d	正常	％／月 +0.17	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -15.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -8.0
e	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -15.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 480,000 円／㎡]

横浜中 5-3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地のため、原価法の適用は困難である。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	19,107,939	4,257,028	14,850,911	12,716,000	2,134,911	（　0.9289） 1,983,119	（ 4.8 - 0.3 ） 4.5％
	⑧収益価格	44,069,311 円　　　　（　 364,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

横浜中 5-3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	100.00	ＲＣ6F1B	700.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火高度7種最高31m	100 ％	600 ％	600 ％	121 ㎡	8.0 m x 15.0 m	前面道路：市道　 11.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

地域の標準的使用から各階フロア貸の地下１階付６階建店舗ビルを想定した。

⑦有効率　 67.9 ％
の理由

類似建物の標準的な有効率を考慮した。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
地下 1～ 1	店舗	100.00	70.0	70.00	3,200	224,000	8.0	1,792,000
							0.0	0
1～ 1	店舗	100.00	55.0	55.00	4,370	240,350	10.0	2,403,500
							0.0	0
2～ 2	店舗	100.00	70.0	70.00	3,800	266,000	8.0	2,128,000
							0.0	0
3～ 6	店舗	100.00	70.0	70.00	3,400	238,000	8.0	1,904,000
							0.0	0
～

計		700.00	67.9	475.00		1,682,350		13,939,500
								0

⑨年額支払賃料	1,682,350 円　×　12ヶ月　＝　 20,188,200 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 475.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されているので計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	20,188,200 円　　×　　 6.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,211,292 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	18,976,908 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	13,939,500 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 131,031 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	19,107,939 円　　　　（　 157,917 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０２０４１３Ｔ　　　　-52	4,565 ( 4,433)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	4,706	対象基準階の　月額実質賃料　　 4,406 円/㎡　月額支払賃料（　 4,370 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１０２０４１３Ｔ　　　　-53	3,557 ( 3,402)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	3,704
c	１０２０４１３Ｔ　　　　-54	4,360 ( 4,229)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 96.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	4,542

横浜中 5-3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,122,000 円	187,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	807,528 円	20,188,200　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 364,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,589,500 円	187,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	187,000 円	187,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	187,000 円	187,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 4,257,028 円　（　　　　　　 35,182 円／㎡）　　（経費率　　 22.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

28 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9289

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	187,000,000 円	設計監理料率　 260,000 円／㎡　×　 700.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0680	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0506 ×　 35 ％　＋　0.0636 × 35 ％　＋ 0.0933 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	12,716,000 円（　　　　　 105,091 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	19,107,939 円
②総費用	4,257,028 円
③純収益　①－②	14,850,911 円
④建物等に帰属する純収益	12,716,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,134,911 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,983,119 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 16,389 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 44,069,311 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 364,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出
横浜中 5-3　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

横浜中 5-3

神奈川県

神奈川第４

氏名

不動産鑑定士　落合　繁雄

印

TEL.

鑑定評価額

57,400,000 円

１㎡当たりの価格

474,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和2年1月1日	(4)鑑定評価日	令和2年1月10日	(6) 路線価	[平成31年1月] 路線価又は倍率	360,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和元年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	横浜市中区福富町東通６番４				②地積　(㎡)	121 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,600) 防火（その他）高度7種最高31m (100,600)
	1:2	店舗Ｓ6F1B	飲食店、風俗店舗が建ち並ぶ歓楽街の商業地域	北西11m市道	水道、ガス、下水	関内 500m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 50 ｍ、南 50 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

中層店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 8.0 ｍ、奥行　約　　 15.0 ｍ、規模　　 120 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

飲食店、風俗店等が混在する
やや特殊な商業地域

街

路

１１ｍ市道

交通

施設

関内駅西方

500m

法令

規制

商業
(100,600)
防火
高度7種最高31m

⑤地域要因の将
　来予測

価格形成に大きな影響を及ぼす価格変動要因はなく、将来的にも歓楽街的地域としての地域性が維持されるもの
と思われ、当面は一般的要因の影響を受けつつ、現況のまま推移するものと判断される。

(3)最有効使用の判定

中層店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 488,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 446,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は横浜市中区、西区内の飲食店等を中心とする繁華な商業地域一帯である。風俗店等も混在することから、
一般的商業地域とは性格を異にするものであり、その需要者は賃貸投資目的での法人が中心となっており、一般法人等
の市場参加はあまり期待できない。取引価格にはその個別性が特に強く反映される地域であり、中心価格帯の判定は困
難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域は飲食店、風俗店等を中心とするやや特異な商業地域であり、その取引価格の形成には収益性のみではなく、
個別事情が介在するケースもあり、収益価格の信頼性はやや損なわれているため、より実証的な比準価格を重視すべき
ものと考える。したがって、収益価格との関連にも留意しつつ、比準価格を重視するものとし、更に、代表標準地との
検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通りと決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　横浜中 5-5 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 496,000 円／㎡

[106.5]
100

100
[100.0]

100
[109.5]

[100.0]
100

482,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    451,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

米中貿易摩擦の動向、消費税増税の影響等の
懸念材料は残るが、日本経済に関しては各種
経済指標は全体的に良好であり、堅調推移し
ている。

特に地域要因に変動はない。歓楽街的地域で
あるため、需要は限定的であるが、その特異
性からも一定数の需要は期待できる。

個別的要因による変動は特にない。規模、環
境等も地域において標準的であり、同種不動
産に対する十分な競争力が認められる。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +13.0
行政　　　　　　  -5.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+5.1 ％

％

３　試算価格算定内訳

横浜中 5-3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０２０４１３ -10	横浜市中区		建付地	（　）	台形	北西6m市道、中間画地		商業高度7種最高31m (100,360)
b	１０２０４１０Ｄ -501	横浜市中区		貸家建付地	（　）	長方形	北西5.9m市道、中間画地		商業高度7種最高31m (100,354)
c	１０２０４１０ -503	横浜市中区		貸家建付地	（　）	ほぼ正方形	南東8.1m市道、中間画地		商業高度7種最高31m (100,400)
d	１０２０４１０ -504	横浜市中区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北東25m市道、北西16m、角地		商業高度7種最高31m (100,600)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 549,690	100 [ 100.0]	[ 103.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	567,280	100 [ 80.2]	707,332	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	707,000
b	(　 378,158) 378,158	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	382,696	100 [ 83.6]	457,770		458,000
c	(　 ) 714,818	100 [ 100.0]	[ 104.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	743,411	100 [ 84.6]	878,736		879,000
d	(　 ) 709,052	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	687,443	100 [ 129.8]	529,617		530,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.54	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -7.0
a	正常	％／月 +0.54	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -12.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -3.0
b	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -12.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -5.0
c	正常	％／月 +0.50	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 +20.0
d	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 488,000 円／㎡]

横浜中 5-3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内宅地のため適用困難
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	17,334,009	3,768,960	13,565,049	11,016,000	2,549,049	（　0.9519） 2,426,440	（ 4.8 - 0.3 ） 4.5％
	⑧収益価格	53,920,889 円　　　　（　 446,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

横浜中 5-3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	100.00	ＲＣ6F1B	700.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火高度7種最高31m	100 ％	600 ％	600 ％	121 ㎡	8.0 m x 15.0 m	前面道路：市道　 11.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

中層店舗ビル（全階フロア貸）駐車場なし。

⑦有効率　 67.9 ％
の理由

同種建物の標準的なレンタブル比により査定

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	100.00	55.0	55.00	4,450	244,750	10.0	2,447,500
							0.0	0
2～ 2	店舗	100.00	70.0	70.00	3,200	224,000	10.0	2,240,000
							0.0	0
3～ 6	店舗	100.00	70.0	70.00	3,000	210,000	8.0	1,680,000
							0.0	0
地下 1～ 1	店舗	100.00	70.0	70.00	3,100	217,000	8.0	1,736,000
							0.0	0
～

計		700.00	67.9	475.00		1,525,750		13,143,500
								0

⑨年額支払賃料	1,525,750 円　×　12ヶ月　＝　 18,309,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 475.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	共益費相当分は賃料に含まれているものとして計上せず。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されており、計上不要とした。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	18,309,000 円　　×　　 6.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,098,540 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	17,210,460 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	13,143,500 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 123,549 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	17,334,009 円　　　　（　 143,256 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０２０４１２Ｔ　　　　-53	2,490 ( 2,381)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 82.0]	100 [ 75.8]	100 [100.0]	4,006	対象基準階の　月額実質賃料　　 4,487 円/㎡　月額支払賃料（　 4,450 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１０２０４１２Ｔ　　　　-54	4,466 ( 4,214)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 84.0]	100 [115.0]	100 [100.0]	4,623
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

横浜中 5-3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	972,000 円	162,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	732,360 円	18,309,000　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 363,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,377,000 円	162,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	162,000 円	162,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	162,000 円	162,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 3,768,960 円　（　　　　　　 31,148 円／㎡）　　（経費率　　 21.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

28 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9519

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	162,000,000 円	設計監理料率　 225,000 円／㎡　×　 700.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0680	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0506 ×　 35 ％　＋　0.0636 × 35 ％　＋ 0.0933 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	11,016,000 円（　　　　　 91,041 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	17,334,009 円
②総費用	3,768,960 円
③純収益　①－②	13,565,049 円
④建物等に帰属する純収益	11,016,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,549,049 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,426,440 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 20,053 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 53,920,889 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 446,000 円／㎡）