鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

横浜西 5-12　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０２０４１２ -25	横浜市神奈川区		建付地	（　）	長方形	西10m県道、中間画地		商業高度地区6種最高 (100,400)
b	１０２０４０１ -10	横浜市西区		底地	（　）	ほぼ長方形	北西11m市道、中間画地		商業高度7種最高31m (90,400)
c	１０２０４０６ -36	横浜市西区		更地	（　）	ほぼ長方形	北東22m市道、南西8m、二方路		近商高度6種最高20m (100,300)
d	１０２０４１４Ｄ -11	横浜市神奈川区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南8m市道、中間画地		近商高度6種最高20m 不燃化推進地域 (90,300)
e	１０２０４１４Ｄ -22	横浜市西区		更地	（　）	ほぼ長方形	北東8.2m市道、中間画地		近商高度6種最高20m (90,300)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 446,468	100 [ 100.0]	[ 101.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	454,951	100 [ 121.8]	373,523	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +5.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 105.0] 　　　　 100	392,000
b	(　 119,685) 299,213	100 [ 100.0]	[ 102.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	305,796	100 [ 85.0]	359,760		378,000
c	(　 ) 407,747	100 [ 100.0]	[ 105.0] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	407,747	100 [ 90.2]	452,048		475,000
d	(　 ) 388,795	100 [ 100.0]	[ 102.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	398,904	100 [ 96.9]	411,666		432,000
e	(　 ) 374,844	100 [ 100.0]	[ 104.4] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	391,337	100 [ 90.4]	432,895		455,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.38	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +23.0
a	正常	％／月 +0.38	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.28	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -15.0
b	正常	％／月 +0.28	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.55	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -5.0
c	正常	％／月 +0.55	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.24	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +3.0
d	正常	％／月 +0.24	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.21	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -3.0
e	正常	％／月 +0.21	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 426,000 円／㎡]

横浜西 5-12　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であるため、土地の再調達原価の把握が困難で適用しない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	36,100,737	7,514,600	28,586,137	23,120,000	5,466,137	（　0.9519） 5,203,216	（ 4.8 - 0.3 ） 4.5％
	⑧収益価格	115,627,022 円　　　　（　 371,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

横浜西 5-12　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
事務所兼共同住宅	200.00	ＲＣ6	1,200.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防高度7種最高31m	100 ％	400 ％	400 ％	312 ㎡	17.0 m x 18.0 m	前面道路：市道　 11.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階フロア貸し事務所、２～６階は４５㎡程度のファミリータイプの１ＬＤＫを想定。平置駐車場２台を想定。

⑦有効率　 86.7 ％
の理由

標準的なレンタブル比を想定

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	事務所	200.00	70.0	140.00	4,300	602,000	8.0	4,816,000
							0.0	0
2～ 6	住宅	200.00	90.0	180.00	2,795	503,100	1.0	503,100
							1.0	503,100
～

～

～

計		1,200.00	86.7	1,040.00		3,117,500		7,331,500
								2,515,500

⑨年額支払賃料	3,117,500 円　×　12ヶ月　＝　 37,410,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,040.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	20,000 円／台　×　 2 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 480,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	37,410,000 円　　×　　 8.0 ％＋　　　 480,000 円　　×　　 8.0 ％　＝　　 3,031,200 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	34,858,800 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	7,331,500 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 67,450 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 2,515,500 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 1,174,487 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	36,100,737 円　　　　（　 115,707 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０２０４０５Ｔ　　　　-16	3,944 ( 3,775)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 97.9]	100 [100.0]	4,029	対象基準階の　月額実質賃料　　 4,329 円/㎡　月額支払賃料（　 4,300 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１０２０４０６Ｔ　　　　-35	4,535 ( 3,697)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [107.1]	100 [100.0]	4,457
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

横浜西 5-12　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	2,040,000 円	340,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	1,515,600 円	37,890,000　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 389,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,890,000 円	340,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	340,000 円	340,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	340,000 円	340,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 7,514,600 円　（　　　　　　 24,085 円／㎡）　　（経費率　　 20.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

28 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9519

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	340,000,000 円	設計監理料率　 275,000 円／㎡　×　 1,200.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0680	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0506 ×　 35 ％　＋　0.0636 × 35 ％　＋ 0.0933 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	23,120,000 円（　　　　　 74,103 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	36,100,737 円
②総費用	7,514,600 円
③純収益　①－②	28,586,137 円
④建物等に帰属する純収益	23,120,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	5,466,137 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	5,203,216 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 16,677 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 115,627,022 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 371,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出
横浜西 5-12　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

横浜西 5-12

神奈川県

神奈川第４

氏名

不動産鑑定士　冨来　功

印

TEL.

鑑定評価額

128,000,000 円

１㎡当たりの価格

410,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和2年1月1日	(4)鑑定評価日	令和2年1月14日	(6) 路線価	[平成31年1月] 路線価又は倍率	290,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年1月6日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	横浜市西区平沼１丁目１２８番１｢平沼１－２１－２０｣				②地積　(㎡)	312 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 準防（その他）高度7種最高31m (100,400)
	1:1	店舗兼共同住宅ＲＣ8	中高層の事務所兼共同住宅等が多い商業地域	北西11m市道、北東側道	水道、ガス、下水	平沼橋 200m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 100 ｍ、南 30 ｍ、北 30 ｍ

②標準的使用

中高層事務所兼共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 17.0 ｍ、奥行　約　　 18.0 ｍ、規模　　 300 ㎡程度、形状　正方形

④地域的特性

特記

事項

特にない。

街

路

１１ｍ市道

交通

施設

平沼橋駅東方

200m

法令

規制

商業
(90,400)
準防
高度7種最高31m

⑤地域要因の将
　来予測

中高層の事務所兼共同住宅、店舗兼共同住宅が多い商業地域で、格別の変動要因はなく、当分は現状を維持する
ものと予測する。

(3)最有効使用の判定

中高層事務所兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

角地　　　　　　　　　　　　　　 +5.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 428,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 380,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、ＪＲ京浜東北・根岸線、京浜急行線、地下鉄ブルーライン、相鉄本線沿線で、西区、中区、南区、神奈
川区に至る圏域の商業地域である。需要者は、賃貸経営または不動産投資を行う法人及び個人などが中心である。横浜
中心部に近い商業地域では、マンション用地としての需要もあり、需要は堅調である。需給の中心となる価格帯は、土
地価格で１㎡あたり４０万円前後から５０万円台程度である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域は、中高層の事務所兼共同住宅等が多い地域で、横浜駅からも徒歩圏である。比準価格は、土地取引の実態を
反映した価格で、手法の各過程は適切であり規範性が高い。収益価格は、賃貸物件が多いものの、土地価格に見合う賃
料水準が形成されていないため低位に試算された。したがって、市場の実態を反映し相対的に信頼性の高い比準価格を
標準とし、収益価格を関連づけ、代表標準地からの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　横浜西 5-16 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 376,000 円／㎡

[103.2]
100

100
[100.0]

100
[ 99.9]

[105.0]
100

408,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    382,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

景気は、一部に不安定要素があるものの、緩
やかな回復基調を続けており、条件のよい不
動産に対する需要は堅調である。

横浜駅からも徒歩圏の商業地域で、マンショ
ン用地としての需要も多く、地価は上昇傾向
で推移している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +3.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　  -3.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+7.3 ％

％

３　試算価格算定内訳

横浜西 5-12　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０２０４１３ -14	横浜市西区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南8m市道、中間画地		近商高度6種最高20m (90,300)
b	１０２０４０１ -10	横浜市西区		底地	（　）	ほぼ長方形	北西11m市道、中間画地		商業高度7種最高31m (90,400)
c	１０２０４０６ -36	横浜市西区		更地	（　）	ほぼ長方形	北東22m市道、南西8m、二方路		近商高度6種最高20m (100,300)
d	１０２０４１０Ｄ -501	横浜市中区		貸家建付地	（　）	長方形	北西5.9m市道、中間画地		商業高度7種最高31m (100,354)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 351,920	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	355,439	100 [ 83.9]	423,646	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +5.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 105.0] 　　　　 100	445,000
b	(　 119,685) 299,213	100 [ 100.0]	[ 102.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	305,796	100 [ 75.0]	407,728		428,000
c	(　 ) 407,747	100 [ 100.0]	[ 102.3] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	397,262	100 [ 94.8]	419,053		440,000
d	(　 378,158) 378,158	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	382,696	100 [ 99.9]	383,079		402,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -8.0
a	正常	％／月 +0.17	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.28	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -25.0
b	正常	％／月 +0.28	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -5.0
c	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +4.0
d	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 428,000 円／㎡]

横浜西 5-12　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	36,231,935	7,511,235	28,720,700	23,120,000	5,600,700	（　0.9519） 5,331,306	（ 4.8 - 0.3 ） 4.5％
	⑧収益価格	118,473,467 円　　　　（　 380,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

横浜西 5-12　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
事務所兼共同住宅	200.00	ＲＣ6	1,200.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防高度7種最高31m	100 ％	400 ％	400 ％	312 ㎡	17.0 m x 18.0 m	前面道路：市道　 11.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階事務所、２～５階共同住宅（ファミリータイプ、平均専用面積４５㎡）

⑦有効率　 86.7 ％
の理由

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	事務所	200.00	70.0	140.00	4,371	611,940	8.0	4,895,520
							0.0	0
2～ 6	住宅	200.00	90.0	180.00	2,797	503,460	1.0	503,460
							1.0	503,460
～

～

～

計		1,200.00	86.7	1,040.00		3,129,240		7,412,820
								2,517,300

⑨年額支払賃料	3,129,240 円　×　12ヶ月　＝　 37,550,880 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,040.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	20,000 円／台　×　 2 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 480,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて担保

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	37,550,880 円　　×　　 8.0 ％＋　　　 480,000 円　　×　　 8.0 ％　＝　　 3,042,470 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	34,988,410 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	7,412,820 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 68,198 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 2,517,300 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 1,175,327 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	36,231,935 円　　　　（　 116,128 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０２０４０６Ｔ　　　　-38	3,799 ( 3,327)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 80.0]	100 [115.0]	100 [100.0]	4,129	対象基準階の　月額実質賃料　　 4,400 円/㎡　月額支払賃料（　 4,371 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１０２０４１０Ｔ　　　　-508	4,775 ( 4,735)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [120.0]	100 [100.0]	4,681
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

横浜西 5-12　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	2,040,000 円	340,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	1,521,235 円	38,030,880　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 380,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,890,000 円	340,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	340,000 円	340,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	340,000 円	340,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 7,511,235 円　（　　　　　　 24,074 円／㎡）　　（経費率　　 20.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

28 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9519

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	340,000,000 円	設計監理料率　 275,000 円／㎡　×　 1,200.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0680	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0506 ×　 35 ％　＋　0.0636 × 35 ％　＋ 0.0933 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	23,120,000 円（　　　　　 74,103 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	36,231,935 円
②総費用	7,511,235 円
③純収益　①－②	28,720,700 円
④建物等に帰属する純収益	23,120,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	5,600,700 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	5,331,306 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 17,088 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 118,473,467 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 380,000 円／㎡）