鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

横浜西 5-7　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０２０４０３ -12	横浜市神奈川区		建付地	（　）	長方形	西15m市道、中間画地		商業その他 (100,600)
b	１０２０４０６ -33	横浜市西区		貸家建付地	（　）	台形	北東27m県道、北西6m、南西4m、三方路		商業高度7種最高31m (100,500)
c	１０２０４１３ -24	横浜市西区		建付地	（　）	長方形	南西27m市道、北東27m、二方路		商業高度7種最高31m (100,600)
d	１０２０４０１ -17	横浜市中区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北東25m市道、南東13m、角地		商業高度7種最高31m 特別用途地区 (100,800)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 3,018,655	100 [ 100.0]	[ 113.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 125.0]	2,728,864	100 [ 128.6]	2,121,978	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	2,120,000
b	(　 ) 1,665,239	100 [ 100.0]	[ 101.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.7]	1,649,024	100 [ 79.0]	2,087,372		2,090,000
c	(　 ) 1,625,356	100 [ 100.0]	[ 101.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	1,607,998	100 [ 80.3]	2,002,488		2,000,000
d	(　 ) 2,538,652	100 [ 100.0]	[ 107.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 110.0]	2,478,647	100 [ 110.8]	2,237,046		2,240,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +1.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +1.30	画地　　　　 +25.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 +20.0
b	正常	％／月 +0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 -20.0
b	正常	％／月 +0.17	画地　　　　 +2.7	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.31	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -25.0
c	正常	％／月 +0.31	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.67	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -5.0
d	正常	％／月 +0.67	画地　　　　 +10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +10.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 2,100,000 円／㎡]

横浜西 5-7　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であるため、土地の再調達原価の把握が困難で適用しない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	60,661,801	11,923,211	48,738,590	24,740,800	23,997,790	（　0.9541） 22,896,291	（ 4.5 - 0.3 ） 4.2％
	⑧収益価格	545,149,786 円　　　　（　 1,880,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

横浜西 5-7　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗付事務所ビル	225.00	ＲＣ7	1,450.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火高度7種最高31m 特別用途地区	100 ％	500 ％	500 ％	290 ㎡	10.9 m x 27.0 m	前面道路：市道　 8.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階、２階は店舗、３～７階は事務所を想定

⑦有効率　 81.7 ％
の理由

標準的なレンタブル比を想定

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	225.00	72.0	162.00	5,850	947,700	12.0	11,372,400
							0.0	0
2～ 2	店舗	225.00	77.0	173.25	4,973	861,572	6.0	5,169,432
							0.0	0
3～ 7	事務所	200.00	85.0	170.00	4,095	696,150	6.0	4,176,900
							0.0	0
～

～

計		1,450.00	81.7	1,185.25		5,290,022		37,426,332
								0

⑨年額支払賃料	5,290,022 円　×　12ヶ月　＝　 63,480,264 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,185.25 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	63,480,264 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 3,174,013 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	60,306,251 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	37,426,332 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 355,550 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	60,661,801 円　　　　（　 209,179 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０２０４０９Ｔ　　　　-19	6,368 ( 5,978)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [104.9]	100 [100.0]	6,390	対象基準階の　月額実質賃料　　 5,909 円/㎡　月額支払賃料（　 5,850 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１０２０４１０Ｔ　　　　-504	6,096 ( 6,060)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [111.9]	100 [100.0]	5,734
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

横浜西 5-7　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	2,256,000 円	376,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	2,539,211 円	63,480,264　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 3,180,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 3,196,000 円	376,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	376,000 円	376,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	376,000 円	376,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 11,923,211 円　（　　　　　　 41,115 円／㎡）　　（経費率　　 19.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

28 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9541

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	376,000,000 円	設計監理料率　 252,000 円／㎡　×　 1,450.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0658	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0482 ×　 35 ％　＋　0.0615 × 35 ％　＋ 0.0914 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	24,740,800 円（　　　　　 85,313 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	60,661,801 円
②総費用	11,923,211 円
③純収益　①－②	48,738,590 円
④建物等に帰属する純収益	24,740,800 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	23,997,790 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	22,896,291 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 78,953 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 545,149,786 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,880,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出
横浜西 5-7　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

横浜西 5-7

神奈川県

神奈川第４

氏名

不動産鑑定士　市川　修一

印

TEL.

鑑定評価額

592,000,000 円

１㎡当たりの価格

2,040,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和2年1月1日	(4)鑑定評価日	令和2年1月10日	(6) 路線価	[平成31年1月] 路線価又は倍率	1,480,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和元年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	横浜市西区南幸２丁目９番１３｢南幸２－９－１９｣				②地積　(㎡)	290 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,500) 防火（その他）高度7種最高31m 特別用途地区 (100,500)
	1:2.5	店舗兼事務所ＳＲＣ7	中小規模の店舗、事務所ビル等が多い商業地域	北東8.0m市道	水道、ガス、下水	横浜 400m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 20 ｍ、南 50 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

高層店舗事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 10.9 ｍ、奥行　約　　 27.0 ｍ、規模　　 290 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

ヨコハマパルナード背後の飲
食店等が多い商業地域

街

路

８ｍ市道

交通

施設

横浜駅南西方

400m

法令

規制

商業
(100,500)
防火
高度7種最高31m
特別用途地区

⑤地域要因の将
　来予測

横浜市の中心商業地域の一角を占め、中小規模の店舗・事務所ビル等が多い商業地域である。格別の変動要因は
なく、当分の間現状を維持し、不動産市場の状況等を反映して地価は当分の間上昇傾向で推移すると予測する。

(3)最有効使用の判定

高層店舗事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 2,130,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 1,840,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、横浜駅を中心に、桜木町・みなとみらい、関内等の駅周辺の高度・準高度商業地域である。中心となる
需要者は賃貸収入を目的とする不動産業者、個人投資家等で、規模によっては機関投資家等も含まれる。賃貸収入が目
的であることから更地取引は少なく、需給が限定的であること、取引が行われる事情の把握が困難であること等から、
市場における需要の中心となる価格帯を把握することは困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は同一需給圏内に所在する取引事例をもとに試算されたもので、市場の実態を反映した実証的な価格であり、
収益価格は対象標準地の投資採算性を示している。近隣地域は収益獲得を目的とする取引が多い地域で、両価格の規範
性は同等であり、市場の実態を反映した比準価格も収益性を反映していると考えられることから、比準価格を中心に収
益価格を関連付け、更に代表標準地から検討した価格との均衡を考慮のうえ、上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　横浜西 5-8 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 1,690,000 円／㎡

[112.4]
100

100
[100.0]

100
[ 93.9]

[100.0]
100

2,020,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,850,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

景気は緩やかな回復基調で推移しており、低
金利の影響もあって不動産投資は好調で、都
市部を中心に地価の上昇傾向が継続している
。

供給は極めて限定的であるが、賃貸需要は路
面店を中心に堅調に推移しており、地域要因
に格別の変動はない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +5.0
交通・接近　　　  -2.0
環境　　　　　　 -17.0
行政　　　　　　 +10.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+10.3 ％

％

３　試算価格算定内訳

横浜西 5-7　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０２０４０９Ｄ -1	横浜市西区		貸家建付地	（　）	長方形	北西25.0m市道、中間画地		商業高度7種最高31m 駐車付置義務 (100,700)
b	１０２０４１３ -24	横浜市西区		建付地	（　）	長方形	南西27.0m市道、北東27.0m、二方路		商業高度7種最高31m (100,600)
c	１０２０４１０ -501	横浜市中区		貸家建付地	（　）	不整形	北東15.0m市道、南西3.0m、二方路		商業高度7種最高31m (100,500)
d	１０２０４０６ -33	横浜市西区		貸家建付地	（　）	台形	北東27.0m県道、北西6.0m、南西4.0m、三方路		商業高度7種最高31m (100,500)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 1,708,145	100 [ 100.0]	[ 116.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	1,989,989	100 [ 92.3]	2,156,001	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	2,160,000
b	(　 ) 1,625,356	100 [ 100.0]	[ 101.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	1,607,998	100 [ 78.6]	2,045,799		2,050,000
c	(　 ) 1,638,896	100 [ 100.0]	[ 104.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	1,719,202	100 [ 80.3]	2,140,974		2,140,000
d	(　 ) 1,665,239	100 [ 100.0]	[ 101.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.7]	1,649,024	100 [ 77.6]	2,125,031		2,130,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +1.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +7.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -20.0
a	正常	％／月 +1.03	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +10.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.31	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +7.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -30.0
b	正常	％／月 +0.31	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.54	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +7.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -25.0
c	正常	％／月 +0.54	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +7.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 -22.0
d	正常	％／月 +0.17	画地　　　　 +2.7	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 2,130,000 円／㎡]

横浜西 5-7　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	61,103,858	12,132,700	48,971,158	25,530,400	23,440,758	（　0.9541） 22,364,827	（ 4.5 - 0.3 ） 4.2％
	⑧収益価格	532,495,881 円　　　　（　 1,840,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

横浜西 5-7　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	225.00	ＲＣ7	1,450.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火高度7種最高31m 特別用途地区	100 ％	500 ％	500 ％	290 ㎡	10.9 m x 27.0 m	前面道路：市道　 8.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１・２階が店舗、３階以上が事務所の高層複合ビルを想定した。

⑦有効率　 81.9 ％
の理由

高層複合ビルの標準的な有効率を採用した。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 2	店舗	225.00	75.0	168.75	5,700	961,875	12.0	11,542,500
							0.0	0
3～ 7	事務所	200.00	85.0	170.00	4,000	680,000	6.0	4,080,000
							0.0	0
～

～

～

計		1,450.00	81.9	1,187.50		5,323,750		43,485,000
								0

⑨年額支払賃料	5,323,750 円　×　12ヶ月　＝　 63,885,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,187.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	63,885,000 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 3,194,250 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	60,690,750 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	43,485,000 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 413,108 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	61,103,858 円　　　　（　 210,703 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０２０４１０Ｔ　　　　-504	6,096 ( 6,060)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [107.0]	100 [100.0]	5,697	対象基準階の　月額実質賃料　　 5,757 円/㎡　月額支払賃料（　 5,700 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１０２０４１２Ｔ　　　　-37	6,368 ( 5,978)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [108.0]	100 [100.0]	5,896
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

横浜西 5-7　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	2,328,000 円	388,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	2,555,400 円	63,885,000　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 3,175,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 3,298,000 円	388,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	388,000 円	388,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	388,000 円	388,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 12,132,700 円　（　　　　　　 41,837 円／㎡）　　（経費率　　 19.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

28 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9541

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	388,000,000 円	設計監理料率　 260,000 円／㎡　×　 1,450.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0658	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0482 ×　 35 ％　＋　0.0615 × 35 ％　＋ 0.0914 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	25,530,400 円（　　　　　 88,036 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	61,103,858 円
②総費用	12,132,700 円
③純収益　①－②	48,971,158 円
④建物等に帰属する純収益	25,530,400 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	23,440,758 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	22,364,827 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 77,120 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 532,495,881 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,840,000 円／㎡）