鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

神奈川 9-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０２０４０３ -25	横浜市中区		建付地	（　）	長方形	南西7m市道、中間画地		工専 (200)
b	１０２０４０５Ｄ -11	横浜市神奈川区		建付地	（　）	ほぼ台形	南9.5m市道、中間画地		工専 (60,200)
c	１０２０４１４Ｄ -32	横浜市金沢区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北32m市道、西19m、角地		工業高度7種最高31m 地区計画等 (70,200)
d	１０２０４１４Ｄ -33	横浜市金沢区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西11m市道、中間画地		工業高度7種最高31m (60,200)
e	１０２０４１４Ｄ -34	横浜市金沢区		建付地	（　）	ほぼ長方形	西22m市道、中間画地		工業高度7種最高31m (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 111,004	100 [ 100.0]	[ 102.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 90.0]	125,805	100 [ 92.9]	135,420	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	135,000
b	(　 ) 159,411	100 [ 100.0]	[ 109.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 115.0]	151,371	100 [ 89.1]	169,889		170,000
c	(　 ) 97,969	100 [ 100.0]	[ 104.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	97,689	100 [ 87.4]	111,772		112,000
d	(　 ) 151,220	100 [ 100.0]	[ 105.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	159,991	100 [ 121.4]	131,788		132,000
e	(　 ) 133,440	100 [ 100.0]	[ 104.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	139,712	100 [ 101.9]	137,107		137,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -12.0	環境　　　　 +10.0
a	正常	％／月 +0.40	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -10.0
b	正常	％／月 +0.40	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 +15.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.36	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -20.0
c	正常	％／月 +0.36	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.36	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +18.0
d	正常	％／月 +0.36	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.36	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.36	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 134,000 円／㎡]

神奈川 9-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	113,332,224	19,181,300	94,150,924	62,904,800	31,246,124	（　0.9498） 29,677,569	（ 4.9 - 0.3 ） 4.6％
	⑧収益価格	645,164,543 円　　　　（　 106,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

神奈川 9-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
倉庫	3,200.00	Ｓ2	6,400.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
工専	60 ％	200 ％	200 ％	6,064 ㎡	53.0 m x 118.0 m	前面道路：市道　 11.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

物流倉庫（専用面積６４００㎡）

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

倉庫の一棟貸しのため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 2	倉庫	6,400.00	100.0	6,400.00	1,600	10,240,000	3.0	30,720,000
							0.0	0
～

～

～

～

計		6,400.00	100.0	6,400.00		10,240,000		30,720,000
								0

⑨年額支払賃料	10,240,000 円　×　12ヶ月　＝　 122,880,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 6,400.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	一棟貸しのため計上しない
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	122,880,000 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 9,830,400 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	113,049,600 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	30,720,000 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 282,624 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	113,332,224 円　　　　（　 18,689 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０２０４１４Ｔ　　　　-33	1,839 ( 1,760)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 92.0]	100 [125.0]	100 [100.0]	1,599	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,604 円/㎡　月額支払賃料（　 1,600 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１０２０４１４Ｔ　　　　-34	2,130 ( 2,066)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 88.0]	100 [115.0]	100 [120.0]	1,754
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

神奈川 9-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	2,868,000 円	956,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	1,228,800 円	122,880,000　×　　　　 1.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 5,046,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 8,126,000 円	956,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	956,000 円	956,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	956,000 円	956,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 19,181,300 円　（　　　　　　 3,163 円／㎡）　　（経費率　　 16.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

50 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9498

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	956,000,000 円	設計監理料率　 145,000 円／㎡　×　 6,400.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0658	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0531 ×　 50 ％　＋　0.0682 × 30 ％　＋ 0.0939 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	62,904,800 円（　　　　　 10,373 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	113,332,224 円
②総費用	19,181,300 円
③純収益　①－②	94,150,924 円
④建物等に帰属する純収益	62,904,800 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	31,246,124 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	29,677,569 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,894 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 645,164,543 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 106,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出
神奈川 9-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

神奈川 9-1

神奈川県

神奈川第４

氏名

不動産鑑定士　岩田　正男

印

TEL.

鑑定評価額

758,000,000 円

１㎡当たりの価格

125,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和2年1月1日	(4)鑑定評価日	令和2年1月10日	(6) 路線価	[平成31年1月] 路線価又は倍率	95,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和元年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	横浜市神奈川区守屋町１丁目１番１４外				②地積　(㎡)	6,064 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		工専 (60,200) （その他）
	1:2	倉庫ＲＣ3	倉庫、工場等が建ち並ぶ工業地域	北東11m市道	水道	子安 340m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 170 ｍ、西 140 ｍ、南 170 ｍ、北 120 ｍ

②標準的使用

倉庫地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 50.0 ｍ、奥行　約　　 120.0 ｍ、規模　　 6,000 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

京浜工業地帯臨海部で、第１
京浜国道背後の工業地域

街

路

１１ｍ市道

交通

施設

子安駅南方

340m

法令

規制

工専
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

倉庫運輸関連の業種を中心に製造業も立地する既存の工業地域であり、都心への接近性に優れているが、幹線道
路へ至る系統連続性がやや劣るため新たな開発は見られ今後も現状を推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

倉庫地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 130,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 105,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、横浜市及び川崎市の物量倉庫業務地域乃至は臨海型工業地域である。主たる需要者は、物流倉庫事業会
社、製造会社、中堅事業会社業、不動産投資会社等が想定される。取引価格は、画地規模、立地条件により異なるため
中心価格帯はみいだし難い。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は、広域的に類似性の高い倉庫工場地の取引事例を収集して試算したもので、市場性を有し実証的である。収
益価格は不動産の収益性を勘案し求められたが、当該地域は賃貸倉庫等の物件は少なく物流業者による自己利用目的の
倉庫利用が主である。したがって、本件では、信頼性のある取引事例より求められた比準価格を標準とし、収益価格を
関連づけて、他の物流系工業地に係る公示価格との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    119,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

景気は、このところ弱さもみられるが、緩や
かな回復基調が続いている。低金利を背景に
不動産に対する需要は根強いが、選別化もみ
られる。

地域要因に特段の変化はなく、一般的要因を
反映して当地域の地価は小幅の上昇にある。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+5.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

神奈川 9-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０２０４０３ -25	横浜市中区		建付地	（　）	長方形	南西7m市道、中間画地		工専 (200)
b	１０２０４０３ -71	横浜市金沢区		建付地	（　）	ほぼ台形	南東12m市道、南西12m、角地		工業 (60,200)
c	１０２０４０３ -72	横浜市金沢区		更地	（　）	ほぼ長方形	東12m市道、中間画地		工業 (60,200)
d	１０２０４０３ -73	横浜市金沢区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東11m市道、中間画地		工業 (60,200)
e	１０２０４０３ -74	横浜市都筑区		建付地	（　）	ほぼ長方形	東5m市道、中間画地		準工 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 111,004	100 [ 100.0]	[ 102.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 90.0]	125,805	100 [ 97.8]	128,635	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	129,000
b	(　 ) 180,090	100 [ 100.0]	[ 108.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 94.5]	205,817	100 [ 155.9]	132,019		132,000
c	(　 ) 174,242	100 [ 100.0]	[ 110.5] 100	100 [ / ]	100 [ 90.0]	213,930	100 [ 160.7]	133,124		133,000
d	(　 ) 166,415	100 [ 100.0]	[ 104.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 95.0]	183,057	100 [ 164.0]	111,620		112,000
e	(　 ) 225,505	100 [ 100.0]	[ 104.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 95.0]	248,056	100 [ 172.4]	143,884		144,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +15.0	交通・接近　 -15.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.40	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +20.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 +23.0
b	正常	％／月 +0.50	画地　　　　 -5.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +10.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +20.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +23.0
c	正常	％／月 +0.50	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +10.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +20.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +23.0
d	正常	％／月 +0.50	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +10.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +15.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +33.0
e	正常	％／月 +0.50	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +15.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 130,000 円／㎡]

神奈川 9-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	113,048,893	19,178,228	93,870,665	62,904,800	30,965,865	（　0.9498） 29,411,379	（ 4.9 - 0.3 ） 4.6％
	⑧収益価格	639,377,804 円　　　　（　 105,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

神奈川 9-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
倉庫	3,200.00	Ｓ2	6,400.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
工専	60 ％	200 ％	200 ％	6,064 ㎡	53.0 m x 118.0 m	前面道路：市道　 11.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

物流倉庫（専用面積６４００㎡）

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

倉庫の１棟貸しであるため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 2	倉庫	6,400.00	100.0	6,400.00	1,596	10,214,400	3.0	30,643,200
							0.0	0
～

～

～

～

計		6,400.00	100.0	6,400.00		10,214,400		30,643,200
								0

⑨年額支払賃料	10,214,400 円　×　12ヶ月　＝　 122,572,800 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 6,400.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	122,572,800 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 9,805,824 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	112,766,976 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	30,643,200 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 281,917 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	113,048,893 円　　　　（　 18,643 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０２０４０４Ｔ　　　　-1	1,839 ( 1,760)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	1,751	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,600 円/㎡　月額支払賃料（　 1,596 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１０２０４０４Ｔ　　　　-38	1,303 ( 1,299)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	1,448
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

神奈川 9-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	2,868,000 円	956,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	1,225,728 円	122,572,800　×　　　　 1.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 5,046,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 8,126,000 円	956,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	956,000 円	956,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	956,000 円	956,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 19,178,228 円　（　　　　　　 3,163 円／㎡）　　（経費率　　 17.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

50 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9498

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	956,000,000 円	設計監理料率　 145,000 円／㎡　×　 6,400.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0658	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0531 ×　 50 ％　＋　0.0682 × 30 ％　＋ 0.0939 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	62,904,800 円（　　　　　 10,373 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	113,048,893 円
②総費用	19,178,228 円
③純収益　①－②	93,870,665 円
④建物等に帰属する純収益	62,904,800 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	30,965,865 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	29,411,379 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,850 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 639,377,804 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 105,000 円／㎡）