鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

神奈川 5-6　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０２０４０４Ｄ -34	横浜市神奈川区		更地	（　）	ほぼ長方形	南東15m市道、中間画地		商業高度地区 (100,400)
b	１０２０４１４Ｄ -12	横浜市神奈川区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北22m国道、南6m、二方路		近商高度地区 (100,300)
c	１０２０４０４Ｄ -33	横浜市神奈川区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北西42m国道、中間画地		商業高度地区 (80,400)
d	１０２０４１４Ｄ -19	横浜市神奈川区		貸家建付地	（　）	不整形	北西25m市道、中間画地		準工高度地区 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 387,397	100 [ 100.0]	[ 106.1] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	411,028	100 [ 128.8]	319,121	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	326,000
b	(　 ) 345,238	100 [ 100.0]	[ 104.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	357,544	100 [ 116.7]	306,379		313,000
c	(　 ) 326,984	100 [ 100.0]	[ 108.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	354,451	100 [ 118.8]	298,359		304,000
d	(　 ) 264,954	100 [ 100.0]	[ 105.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 98.0]	285,772	100 [ 84.6]	337,792		345,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.38	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +15.0
a	正常	％／月 +0.38	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +12.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.42	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +10.0
b	正常	％／月 +0.42	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.42	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +5.0
c	正常	％／月 +0.42	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +12.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.27	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -9.0	環境　　　　 -7.0
d	正常	％／月 +0.27	画地　　　　 -2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 322,000 円／㎡]

神奈川 5-6　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	28,113,992	5,728,391	22,385,601	16,932,000	5,453,601	（　0.9519） 5,191,283	（ 4.8 - 0.3 ） 4.5％
	⑧収益価格	115,361,844 円　　　　（　 254,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

神奈川 5-6　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	294.49	ＲＣ4	1,065.92
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商防火高度5種最高20m	100 ％	200 ％	200 ％	454 ㎡	16.3 m x 28.0 m	前面道路：国道　 25.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

現況利用、賃貸市場の需給動向等を考慮し、店舗兼共同住宅（１階店舗、２階以上共同住宅　専用面積５９㎡１２戸）を想定。

⑦有効率　 84.4 ％
の理由

同種建物の標準的な有効率を採用。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	277.46	67.0	185.76	3,104	576,599	6.0	3,459,594
							0.0	0
2～ 2	住宅	262.82	90.5	237.82	2,483	590,507	2.0	1,181,014
							1.0	590,507
3～ 3	住宅	262.82	90.5	237.82	2,483	590,507	2.0	1,181,014
							1.0	590,507
4～ 4	住宅	262.82	90.5	237.82	2,638	627,369	2.0	1,254,738
							1.0	627,369
～

計		1,065.92	84.4	899.22		2,384,982		7,076,360
								1,808,383

⑨年額支払賃料	2,384,982 円　×　12ヶ月　＝　 28,619,784 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 899.22 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	25,000 円／台　×　 1 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 300,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されており、計上不要とした。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	28,619,784 円　　×　　 6.0 ％＋　　　 300,000 円　　×　　 6.0 ％　＝　　 1,735,187 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	27,184,597 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	7,076,360 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 66,518 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,808,383 円　×　　 94.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 862,689 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	20,000 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　　 188 円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	28,113,992 円　　　　（　 61,925 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０２０４０５Ｔ　　　　-13	2,814 ( 2,689)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	2,962	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,120 円/㎡　月額支払賃料（　 3,104 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１０２０４１４Ｔ　　　　-27	3,117 ( 2,868)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	3,281
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

神奈川 5-6　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,494,000 円	249,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	1,156,791 円	28,919,784　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 463,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,116,500 円	249,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	249,000 円	249,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	249,000 円	249,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 5,728,391 円　（　　　　　　 12,618 円／㎡）　　（経費率　　 20.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

28 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9519

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	249,000,000 円	設計監理料率　 227,000 円／㎡　×　 1,065.92 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0680	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0506 ×　 35 ％　＋　0.0636 × 35 ％　＋ 0.0933 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	16,932,000 円（　　　　　 37,295 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	28,113,992 円
②総費用	5,728,391 円
③純収益　①－②	22,385,601 円
④建物等に帰属する純収益	16,932,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	5,453,601 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	5,191,283 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 11,435 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 115,361,844 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 254,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出
神奈川 5-6　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

神奈川 5-6

神奈川県

神奈川第４

氏名

不動産鑑定士　落合　繁雄

印

TEL.

鑑定評価額

138,000,000 円

１㎡当たりの価格

305,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和2年1月1日	(4)鑑定評価日	令和2年1月10日	(6) 路線価	[平成31年1月] 路線価又は倍率	230,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和元年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	横浜市神奈川区新子安１丁目３３番２外｢新子安１－３３－２３｣				②地積　(㎡)	454 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,200) 防火（その他）高度5種最高20m (100,200)
	1:2	店舗兼共同住宅Ｓ5	店舗兼共同住宅、店舗等が混在する路線商業地域	北西25m国道、背面道	水道、ガス、下水	新子安 500m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 60 ｍ、西 40 ｍ、南 30 ｍ、北 0 ｍ

②標準的使用

中層店舗兼共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 18.0 ｍ、奥行　約　　 25.0 ｍ、規模　　 450 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

交通量の多い幹線道路沿いで
はあるが、繁華性にやや欠け
る路線商業地域

街

路

２５ｍ国道

交通

施設

新子安駅北方

500m

法令

規制

近商
(100,200)
防火
高度5種最高20m

⑤地域要因の将
　来予測

価格形成に大きな影響を及ぼす価格変動要因はなく、繁華性にも変化がないため、当面は用途の多様化を示しつ
つ、ほぼ現況のままでの推移が予測される。

(3)最有効使用の判定

中層店舗兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

二方路　　　　　　　　　　　　　 +2.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 314,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 273,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は神奈川区及び隣接区内の幹線道路沿いの路線商業地域一帯である。一般的な繁華性に乏しい地域も多く、
全体的に商業地域としては地域性は横ばいないし衰退傾向にあるが、マンション地域としての有効性が高い地域が多い
ことから、大中規模のマンション適地においては店舗等併用マンション等が増加傾向にある。圏内不動産は地域性、規
模等による差異が多いため、取引の中心価格帯の判定は困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域は投資用不動産としての需要のほか、マンション等の居住目的用地としての需要も予測される地域であるため
、投資採算性のみに着目した収益価格は必ずしも地域の実情を反映した価格ではないと考える。したがって、収益価格
との関連にも留意しつつ、より地域の取引実態を反映している実証的な比準価格を重視すべきと判定し、更に、代表標
準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通りと決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　神奈川 5-5 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 433,000 円／㎡

[106.9]
100

100
[100.0]

100
[155.5]

[102.0]
100

304,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    293,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

米中貿易摩擦の動向、消費税増税の影響等の
懸念材料は残るが、日本経済に関しては各種
経済指標は全体的に良好であり、堅調推移し
ている。

特に地域要因に変動はない。商業性の向上は
期待できないが、住宅用地としての需要も認
められ、総じて、需要は堅調である。

個別的要因による変動は特にない。規模によ
る用途の多様性も有し、広範な需要も期待で
き、競争力は標準的である。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　 +40.0
行政　　　　　　 +10.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+4.1 ％

％

３　試算価格算定内訳

神奈川 5-6　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０２０４１２ -7	横浜市神奈川区		更地	（　）	長方形	東11m県道、中間画地		商業 (100,400)
b	１０２０４０３ -11	横浜市神奈川区		建付地	（　）	不整形	南西22m市道、中間画地		商業 (100,400)
c	１０２０４１０Ｄ -506	横浜市神奈川区		貸家建付地	（　）	ほぼ台形	北西27m国道、中間画地		近商高度6種最高20m (100,300)
d	１０２０４０４Ｄ -33	横浜市神奈川区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北西42m国道、中間画地		商業高度7種最高31m (80,400)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 357,762	100 [ 100.0]	[ 102.5] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	366,706	100 [ 114.1]	321,390	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	328,000
b	(　 ) 477,360	100 [ 120.0]	[ 104.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 95.0]	435,905	100 [ 126.1]	345,682		353,000
c	(　 418,180) 418,180	100 [ 100.0]	[ 102.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 120.0]	357,892	100 [ 116.3]	307,732		314,000
d	(　 326,984) 326,984	100 [ 100.0]	[ 108.4] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	354,451	100 [ 120.2]	294,884		301,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.42	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +7.0
a	正常	％／月 +0.42	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +10.0	その他　　　 0.0
b	限定価格	％／月 +0.45	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +17.0
b	限定価格	％／月 +0.45	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +10.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +13.0
c	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 +20.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.42	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +5.0
d	正常	％／月 +0.42	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +10.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 314,000 円／㎡]

神奈川 5-6　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内宅地のため適用困難
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	28,369,011	5,705,994	22,663,017	16,796,000	5,867,017	（　0.9519） 5,584,813	（ 4.8 - 0.3 ） 4.5％
	⑧収益価格	124,106,956 円　　　　（　 273,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

神奈川 5-6　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	294.49	ＲＣ4	1,065.92
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商防火高度5種最高20m	100 ％	200 ％	200 ％	454 ㎡	16.3 m x 28.0 m	前面道路：国道　 25.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

店舗兼共同住宅（１階店舗、２階以上共同住宅　専用面積５９㎡１２戸）を想定。駐車場１台

⑦有効率　 84.4 ％
の理由

同種建物の標準的なレンタブル比により査定

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	277.46	67.0	185.76	3,100	575,856	5.0	2,879,280
							0.0	0
2～ 2	住宅	262.82	90.5	237.82	2,550	606,441	2.0	1,212,882
							1.0	606,441
3～ 3	住宅	262.82	90.5	237.82	2,550	606,441	2.0	1,212,882
							1.0	606,441
4～ 4	住宅	262.82	90.5	237.82	2,600	618,332	2.0	1,236,664
							1.0	618,332
～

計		1,065.92	84.4	899.22		2,407,070		6,541,708
								1,831,214

⑨年額支払賃料	2,407,070 円　×　12ヶ月　＝　 28,884,840 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 899.22 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	共益費相当分は賃料に含まれているものとして計上せず。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	25,000 円／台　×　 1 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 300,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されており、計上不要とした。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	28,884,840 円　　×　　 6.0 ％＋　　　 300,000 円　　×　　 6.0 ％　＝　　 1,751,090 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	27,433,750 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	6,541,708 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 61,492 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,831,214 円　×　　 94.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 873,581 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	20,000 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　　 188 円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	28,369,011 円　　　　（　 62,487 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０２０４０２Ｔ　　　　-1	2,160 ( 2,071)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 80.0]	100 [104.0]	100 [103.0]	2,521	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,662 円/㎡　月額支払賃料（　 2,550 円/㎡）　基準階 2 F B
b	１０２０４１３Ｔ　　　　-22	2,158 ( 2,068)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 71.0]	100 [103.0]	100 [103.0]	2,865
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

神奈川 5-6　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,482,000 円	247,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	1,167,394 円	29,184,840　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 463,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,099,500 円	247,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	247,000 円	247,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	247,000 円	247,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 5,705,994 円　（　　　　　　 12,568 円／㎡）　　（経費率　　 20.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

28 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9519

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	247,000,000 円	設計監理料率　 225,000 円／㎡　×　 1,065.92 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0680	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0506 ×　 35 ％　＋　0.0636 × 35 ％　＋ 0.0933 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	16,796,000 円（　　　　　 36,996 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	28,369,011 円
②総費用	5,705,994 円
③純収益　①－②	22,663,017 円
④建物等に帰属する純収益	16,796,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	5,867,017 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	5,584,813 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 12,301 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 124,106,956 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 273,000 円／㎡）