鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

横浜鶴見 -17　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０２０４１１ -31	横浜市鶴見区		更地	（　）	ほぼ長方形	北東5m市道、北西4m、角地		２中専高度3種最高15m (70,150)
b	１０２０４１４ -9	横浜市鶴見区		更地	（　）	不整形	北西6m市道、南東3.7m、二方路		２中専高度3種最高15m (70,150)
c	１０２０４０５ -14	横浜市鶴見区		貸家建付地	（　）	ほぼ台形	西4.3m市道、中間画地		１住居高度4種最高20m (60,172)
d	１０２０４１５ -6	横浜市鶴見区		建付地	（　）	ほぼ台形	南西3m市道、中間画地		２中専高度3種最高15m (60,150)
e	１０２０４１１ -8	横浜市鶴見区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南4m私道、中間画地		２中専高度3種最高15m (60,150)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 249,926	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ / ]	100 [ 104.0]	242,476	100 [ 99.0]	244,925	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	252,000
b	(　 ) 210,500	100 [ 100.0]	[ 101.5] 100	100 [ / ]	100 [ 90.0]	237,397	100 [ 108.2]	219,406		226,000
c	(　 ) 270,807	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	270,003	100 [ 118.8]	227,275		234,000
d	(　 ) 176,406	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	174,677	100 [ 81.2]	215,119		222,000
e	(　 ) 168,696	100 [ 100.0]	[ 101.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 74.2]	230,763	100 [ 98.5]	234,277		241,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.22	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +3.0
b	正常	％／月 +0.22	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +20.0
c	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -1.5	環境　　　　 -15.0
d	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.21	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +0.5	環境　　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.21	画地　　　　 -25.8	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 234,000 円／㎡]

横浜鶴見 -17　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,671,235	779,354	3,891,881	2,483,870	1,408,011	（　0.9703） 1,366,193	（ 4.9 - 0.3 ） 4.6％
	⑧収益価格	29,699,848 円　　　　（　 169,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

横浜鶴見 -17　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	95.00	Ｗ2	190.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
２中専準防高度3種最高15m	70 ％	150 ％	150 ％	176 ㎡	13.1 m x 14.1 m	前面道路：市道　 4.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

木造２階建てのアパートを想定。４７．５㎡の２ＤＫタイプが４戸。駐車場は１台。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	95.00	100.0	95.00	1,983	188,385	1.0	188,385
							1.0	188,385
2～ 2	住宅	95.00	100.0	95.00	2,023	192,185	1.0	192,185
							1.0	192,185
～

～

～

計		190.00	100.0	190.00		380,570		380,570
								380,570

⑨年額支払賃料	380,570 円　×　12ヶ月　＝　 4,566,840 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 190.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	8,500 円／台　×　 1 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 102,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,566,840 円　　×　　 4.0 ％＋　　　 102,000 円　　×　　 4.0 ％　＝　　 186,754 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,482,086 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	380,570 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 3,653 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 380,570 円　×　　 96.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 185,414 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	8,500 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　　 82 円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,671,235 円　　　　（　 26,541 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０２０４１１Ｔ　　　　-18	2,677 ( 2,567)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [115.0]	100 [108.0]	100 [ 98.0]	2,199	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,110 円/㎡　月額支払賃料（　 2,023 円/㎡）　基準階 2 F B
b	１０２０４１１Ｔ　　　　-19	1,799 ( 1,798)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,999
c	１０２０４１１Ｔ　　　　-21	1,875 ( 1,872)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 97.5]	100 [100.0]	2,137

横浜鶴見 -17　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	161,500 円	32,300,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	186,754 円	4,668,840　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 92,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 274,500 円	32,300,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	32,300 円	32,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	32,300 円	32,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 779,354 円　（　　　　　　 4,428 円／㎡）　　（経費率　　 16.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9703

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	32,300,000 円	設計監理料率　 170,000 円／㎡　×　 190.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0769	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0622 ×　 40 ％　＋　0.0831 × 40 ％　＋ 0.0939 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,483,870 円（　　　　　 14,113 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,671,235 円
②総費用	779,354 円
③純収益　①－②	3,891,881 円
④建物等に帰属する純収益	2,483,870 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,408,011 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,366,193 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 7,762 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 29,699,848 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 169,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出
横浜鶴見 -17　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

横浜鶴見 -17

神奈川県

神奈川第４

氏名

不動産鑑定士　峰崎　泰生

印

TEL.

鑑定評価額

40,700,000 円

１㎡当たりの価格

231,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和2年1月1日	(4)鑑定評価日	令和2年1月10日	(6) 路線価	[平成31年1月] 路線価又は倍率	185,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和元年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	横浜市鶴見区東寺尾５丁目８３２番２｢東寺尾５－７－１５｣				②地積　(㎡)	176 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		２中専 (60,150) 準防（その他）高度3種最高15m (70,150)
	台形 1:1	住宅Ｗ2	一般住宅が建ち並ぶ傾斜地の住宅地域	南東4m市道	水道、ガス、下水	生麦 1.2km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 70 ｍ、西 70 ｍ、南 50 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 12.0 ｍ、奥行　約　　 15.0 ｍ、規模　　 180 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

傾斜地であり道路の系統連続
性がやや劣る。

街

路

基準方位　北　　４
ｍ市道

交通

施設

生麦駅北西方

1.2km

法令

規制

２中専
(70,150)
準防
高度3種最高15m

⑤地域要因の将
　来予測

既成住宅地として熟成度しており、当面は現状を維持しつつ推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +3.0
台形　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 243,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 170,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

①同一需給圏はＪＲ京浜東北線、京浜急行本線沿線の住宅地域。②最寄駅からやや距離はあるが概ね住環境は標準的で
ある。主たる需要者は横浜駅、川崎駅方面へ通勤する個人であるが、東京都内の住宅地価格の上昇により流出した東京
都からの需要者も取り込んでいる。③更地分譲による土地取得は稀であり、小規模建売分譲や土地分割による取引が中
心である。④新築戸建住宅は総額４，０００万円～４，５００万円の価格帯だが敷地面積の細分化が進んでいる。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域は最寄駅までやや距離のある戸建住宅地域であり自用目的の取引が中心であることから、比準価格は市場実態
を反映している。一方収益価格は想定賃料、利回り等の諸元について適切に査定したが収益目的の更地取得が一般的で
ないことからやや低位に試算された。以上より市場実態を反映している比準価格の信頼性がより高いものと判断し、比
準価格を重視し、収益価格を比較考量して、代表標準地との比較検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　横浜鶴見 -15 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 200,000 円／㎡

[100.0]
100

100
[102.0]

100
[ 87.5]

[103.0]
100

231,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    229,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

近年までの東京都心の住宅地価格の高騰と共
に流出した需要者も鶴見区内住宅地を選択す
る例が散見されている。

特に大きな地域要因の変動はない。横浜方面
、東京方面への連絡が良好であり住宅地需要
は依然として底堅い。

個別的要因に特段の変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -3.0
環境　　　　　　  -4.0
行政　　　　　　  -6.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+0.9 ％

％

３　試算価格算定内訳

横浜鶴見 -17　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０２０４０４Ｄ -17	横浜市鶴見区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西5.7m市道、中間画地		２中専高度3種最高15m (60,150)
b	１０２０４１４ -29	横浜市鶴見区		建付地	（　）	ほぼ長方形	東4m私道、中間画地		２中専高度3種最高15m 緑化地域 (70,150)
c	１０２０４１１ -30	横浜市鶴見区		建付地	（　）	ほぼ正方形	南2.8m市道、東3m、準角地		２中専高度3種最高15m (80,150)
d	１０２０４０８ -21	横浜市鶴見区		建付地	（　）	袋地等	東4m市道、中間画地		２中専高度3種最高15m 宅地造成規制区域 (70,150)
e	１０２０４１１ -33	横浜市鶴見区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南西4m私道、中間画地		１住居高度4種最高20m (70,160)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 210,178	100 [ 100.0]	[ 101.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	214,171	100 [ 92.0]	232,795	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	240,000
b	(　 ) 211,029	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	208,133	100 [ 87.4]	238,138		245,000
c	(　 ) 201,650	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.3]	202,253	100 [ 87.3]	231,676		239,000
d	(　 ) 232,991	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 85.0]	275,752	100 [ 121.2]	227,518		234,000
e	(　 ) 328,309	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 122.4]	270,909	100 [ 110.9]	244,282		252,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -8.0
a	正常	％／月 +0.17	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -8.0
b	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -9.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -5.0
c	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 +0.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.12	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +20.0
d	正常	％／月 +0.12	画地　　　　 -15.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.12	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 +10.0
e	正常	％／月 +0.12	画地　　　　 +22.4	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 243,000 円／㎡]

横浜鶴見 -17　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,683,659	778,343	3,905,316	2,483,870	1,421,446	（　0.9703） 1,379,229	（ 4.9 - 0.3 ） 4.6％
	⑧収益価格	29,983,239 円　　　　（　 170,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

横浜鶴見 -17　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	95.00	Ｗ2	190.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
２中専準防高度3種最高15m	70 ％	150 ％	150 ％	176 ㎡	13.1 m x 14.1 m	前面道路：市道　 4.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

ファミリータイプ、専有面積４７．５㎡４戸を想定、駐車１台

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

規模・仕様等から外階段を想定したため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	95.00	100.0	95.00	1,982	188,290	1.0	188,290
							1.0	188,290
2～ 2	住宅	95.00	100.0	95.00	2,040	193,800	1.0	193,800
							1.0	193,800
～

～

～

計		190.00	100.0	190.00		382,090		382,090
								382,090

⑨年額支払賃料	382,090 円　×　12ヶ月　＝　 4,585,080 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 190.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	8,000 円／台　×　 1 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 96,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されているので、計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,585,080 円　　×　　 4.0 ％＋　　　 96,000 円　　×　　 4.0 ％　＝　　 187,243 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,493,837 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	382,090 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 3,668 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 382,090 円　×　　 96.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 186,154 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,683,659 円　　　　（　 26,612 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０２０４１４Ｔ　　　　-1	1,859 ( 1,782)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 97.0]	100 [100.0]	2,017	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,067 円/㎡　月額支払賃料（　 1,982 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１０２０４１４Ｔ　　　　-2	2,011 ( 1,928)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 93.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,162
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

横浜鶴見 -17　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	161,500 円	32,300,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	187,243 円	4,681,080　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 90,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 274,500 円	32,300,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	32,300 円	32,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	32,300 円	32,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 778,343 円　（　　　　　　 4,422 円／㎡）　　（経費率　　 16.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9703

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	32,300,000 円	設計監理料率　 170,000 円／㎡　×　 190.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0769	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0622 ×　 40 ％　＋　0.0831 × 40 ％　＋ 0.0939 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,483,870 円（　　　　　 14,113 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,683,659 円
②総費用	778,343 円
③純収益　①－②	3,905,316 円
④建物等に帰属する純収益	2,483,870 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,421,446 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,379,229 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 7,837 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 29,983,239 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 170,000 円／㎡）