別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月10日　提出 東京三宅 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   東京三宅 -2 東京都 区部第４ 氏名  不動産鑑定士　吉村　克 印  TEL.

鑑定評価額 3,300,000 円  １㎡当たりの価格 8,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月6日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和元年12月11日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 三宅村阿古２０５４番１外 ②地積 　(㎡) 408   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,200) 国立公(普通) （その他） 1.2:1 住宅 Ｗ1 一般住宅のほか空地 等が見られる住宅地 域 南5.2m村道 水道 錆ヶ浜停 60m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    20 ｍ、南   100 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       400 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ５．２ｍ村道 交通 施設 錆ヶ浜停東方 60m 法令 規制 （都）  (70,200) 国立公(普通) ⑤地域要因の将 　来予測 低層の戸建住宅のなかに空地等が散見される地域である。島内人口は逓減傾向にあるが、地域要因に大きな変動 はなく、今後しばらくの間は、ほぼ変化なく推移するものと思われる。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      8,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 三宅島は周囲約３２ｋｍの島嶼であり、対象不動産の同一需給圏は島内全域の住宅地域に及ぶ。平成１４年の火山噴火 時の火砕流により全島民は島外への一斉避難を強いられ、平成１７年２月に避難指示解除が実現したものの、以降は人 口が激減、現在も継続的に減少している。このようななか、島内の産業は観光業のほかには目立ったものがなく、不動 産取引は停滞しており、道路拡幅や砂防施設整備に伴う公共団体による買収が主で民間の取り引きは限定的である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 島内においては、賃貸市場は未成熟でありよって収益還元法の適用はできなかった。取引事例比較法において採用した 事例は対象標準地周辺の類似地域に所在するものであり、補修正も的確で要因格差も吸収し得たものと認められる。対 象標準地の鑑定評価額の決定にあたっては、求められた比準価格を再吟味し、代表標準地の公示価格及び島内基準地の 標準価格との均衡、単価と総額との関連性の適否にも留意して、対象標準地の鑑定評価額を上記のとおりに決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　東京三宅 -1                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　      9,800 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [121.0] [100.0] 100 8,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      8,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 火山活動は沈静化しているものの島内に目立 った産業の振興はなく、人口も減少している ことから、不動産市場は長期低迷の傾向にあ る。 低層一般住宅が建ち並ぶ住宅地域として旧来 より定着しているが、当該地域を含め、島内 全体の不動産取引は不活発である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +5.0 交通・接近　　　  -1.5 環境　　　　　　 +17.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％