別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 神津島 5-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   神津島 5-1 東京都 多摩第３ 氏名  不動産鑑定士　熊丸　博昭 印  TEL.

鑑定評価額 1,930,000 円  １㎡当たりの価格 9,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月9日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和元年12月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 神津島村８４１番 ②地積 　(㎡) 203   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,200) （その他） 土砂災害警戒区域 1.5:1 店舗兼住宅 ＲＣ2 小規模小売店舗、民 宿等の建ち並ぶ近隣 商業地域 西3.5m村道 水道、下水 キャンドゥ前 550m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西    20 ｍ、南    60 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 低層店舗兼住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 ３．５ｍ村道 交通 施設 キャンドゥ前北方 550m 法令 規制 （都）  (70,200) 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 村内の中心部に位置し、主に村内の居住者を対象とした日用品等を扱う近隣商業地域であり、地域要因に特段の 変動は見られず、当面は現状を維持するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層店舗兼住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      9,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は島内の商業地域または民宿、住宅、店舗等が混在する地域である。主たる需要者は店舗兼住宅の自用を目 的とする島内の居住者や事業者である。人口は平成２９年から微増に転じたが需要は安定しており宅地の供給も少ない 。不動産取引は公共団体による用地買収が多く民間の不動産売買は少ない。需給者が広く参加できる不動産流通市場が 成熟していないため不動産取引に当たっては当事者間の事情が大きく影響する傾向があり高水準の取引も散見される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 神津島村の市場の特性から、取引事例が少なく、取引事例比較法で採用した取引事例には取引当事者間の事情が影響し たものもあった。収集できた資料に限界はあったものの、比準価格は対象標準地の地価を示す説得力ある価格であると 判断する。収益還元法は、賃貸不動産市場が未成熟であるため適用できなかった。よって比準価格を標準とし、併せて 価格形成要因の変動状況及び周辺の標準地、基準地との均衡も考慮のうえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      9,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 神津島村の人口は平成２９年から微増に転じ た。台風１５号による一部の家屋等への被害 が見られたが、不動産市場への影響は特段認 められない。 神津島村の中心部に存する近隣商業地域であ り、地域要因に特段の変動はない。 個別的要因に特段の変動はない。近隣地域内 でほぼ標準的な画地であり、市場競争力は普 通である。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％