別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 新島 5-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   新島 5-1 東京都 多摩第１ 氏名  不動産鑑定士　大山　宏毅 印  TEL.

鑑定評価額 6,870,000 円  １㎡当たりの価格 9,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月10日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和元年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 新島村本村１丁目２３８番 ｢本村１－７－１１｣ ②地積 　(㎡) 739   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,200) （その他） (80,200) 1.2:1 店舗兼住宅 ＲＣ2 飲食店、小売店舗等 が多い村役場に近い 商業地域 南6m村道、西側道 水道、下水 新島港 1.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    90 ｍ、西   100 ｍ、南    30 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 低層の店舗住宅併用地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  30.0 ｍ、奥行　約　　  24.0 ｍ、規模　　       730 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 新島の中心集落である本村地 区の中心で、飲食店、小売店 舗等が多い地域 街 路 ６ｍ村道 交通 施設 新島港　北東方 1.6km 法令 規制 （都）  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 当分の間は現状維持で推移すると予測されるが、人口及び世帯数の減少、高齢化、島内経済の縮小等による地域 の衰退が懸念される。津波予測の影響もあり、地価は横這い又は若干の下落傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 低層の店舗住宅併用地 (4)対象標準地の 　個別的要因 角地　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 側道セットバック　　　　　　　　  -1.1 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      9,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は、新島村内の商業性のある地域を中心とした圏域である。土地の需要者は、島内居住者と公共団体が殆 どで島外からの土地取得者は、極めて少なく、需要の中心は特にない。土地取引は、更地または老朽化した建物付で総 額１００万円から５００万円程度の取引が中心であるが、血縁関係による縁故取引が多く、地価に比べ建設コストも高 いことから、取引価格に大きな幅がみられる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　既成集落内の宅地の為、原価法による積算価格は求められず、新島村内には賃貸市場が形成されていないので収益還 元法も適用出来なかった。しかしながら、本村地区及び周辺の類似地域において実際に市場で発生したエンドユーザー の取引事例に適切な補修正を行って得られた比準価格は、市場性を反映し、実証性が高く、一定の説得力を有すると判 断された。したがって、比準価格を標準として鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      9,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口、世帯数は減少傾向が続き、高齢化も進 行している。大津波予測等の影響もあり土地 取引は低迷している。 本村地区内の中心部に存する商業地域であり 、地域要因に特段の変動はないが、人口減少 、高齢化等により土地需要は低迷している。 特に個別的要因の変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％