別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 東京大島 5-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   東京大島 5-1 東京都 多摩第１ 氏名  不動産鑑定士　中井　和人 印  TEL.

鑑定評価額 5,690,000 円  １㎡当たりの価格 43,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月10日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和元年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 大島町元町１丁目９番４ ②地積 　(㎡) 130   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 商業 (80,400) 準防 （その他） 高度地区2種 土砂災害警戒区域 (90,400) 1.5:1 店舗兼住宅 ＲＣ4 土産店、飲食店等が 多い元町港前の商業 地域 西（駅前広場）都道 水道 元町港駅前広場接面 (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東     0 ｍ、西     0 ｍ、南    60 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 中層店舗兼住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  10.0 ｍ、規模　　       130 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 駅前（港前）広場都 道 交通 施設 元町港駅前広場接面 法令 規制 （都） 商業 (90,400) 準防  高度地区2種 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 人口減少及び高齢化の進行や土砂災害復興事業の縮小が地価下落圧力として作用している．地価は弱含みで推移 するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 中層店舗兼住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     43,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は大島町の商業地となる。需要者は島内住民が中心となる。平成２５年の土砂災害以後一時は土砂災害復興 事業の進展により用地買収や代替地の土地需要が見られたが、これら公共事業が終焉を迎え、人口減少及び高齢化率の 上昇といった要因により景気が後退し地価の需給バランスがやや崩れ商業地の地価は弱含みとなっている。取引に個別 性が強いため中心価格帯は定まっていない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 大島町の商業地においては自用目的の取引が中心となっており、取引に当たっては、代替競争不動産との市場性が最も 重視される。なお、賃貸市場が未成熟なため、収益性を求める市場参加者は見当たらず、収益価格の試算を断念したこ とも妥当である。以上により比準価格をもって相当とし、公共事業の進捗状況や統計資料の分析等による影響を斟酌し 、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     44,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 大島町全体において人口減少や高齢化率の上 昇が進行しており、土地取引件数の減少と景 気後退要因として作用している。 元町港近くの島内では最も繁華性に優る地域 であるが、人口減少及び高齢化の進行が景気 後退要因として作用し、地価はやや弱含みで 推移している。 個別的要因に変動はない。画地条件等におい て価格形成に影響を及ぼす変化は認められな い。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.4 ％  ％