別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月6日　提出 日の出 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   日の出 -2 東京都 多摩第６ 氏名  不動産鑑定士　谷津　繁 印  TEL.

鑑定評価額 10,700,000 円  １㎡当たりの価格 81,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月2日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和元年12月2日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 西多摩郡日の出町大字平井字三吉野下平井１０５８番１ ②地積 　(㎡) 132   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,80) （その他） 高度1種最高10m 1:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い区画整然とした住 宅地域 東5m町道 水道、ガス、下水 武蔵引田 1.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南    80 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  11.0 ｍ、規模　　       130 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北、５ｍ 町道 交通 施設 武蔵引田駅北方 1.5km 法令 規制 １低専 (40,80) 高度1種最高10m ⑤地域要因の将 　来予測 　地域要因に大きな変化は見られないので、当面は区画整然とした戸建住宅地域として現状を維持するものと予 測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     81,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は西多摩郡日の出町並びにＪＲ五日市線沿線を中心とした西多摩地域の住宅地域。需要者の中心は同一需 給圏内に居住する一次取得者層が多く、同一需給圏外からの転入者は少ない。景気動向は比較的安定的であるものの、 当該地域は生活利便性や住環境にやや劣り、地価は弱含みで推移している。住宅需要の中心となっている新築戸建住宅 の価格帯は総額２０００万円～２５００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　当該地域は戸建住宅用地としての土地利用が多く、賃貸住宅については転勤等の事情により一時的に賃貸されている 戸建住宅等の賃貸物件が散見される程度である。すなわち、賃貸市場が未成熟であり、需要者の土地取得は戸建住宅用 地としての自用目的での取引が主体であるので、収益価格は求めなかった。よって、比準価格を標準とし、代表標準地 との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　あきる野 -17               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     71,900 円／㎡ [ 99.9] 100 100 [102.0] 100 [ 89.0] [102.0] 100 80,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     82,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 　町の人口は概ね安定的であり、景気動向を 反映して不動産取引もほぼ横這い基調にある が、利便性等の優劣による地価の二極化が顕 著である。 　町内では標準的な住宅地域として住環境を 維持しているが、住宅需要を喚起するような 地域要因の変動は認められない。 　東道路であることにより日照・通風等の居 住快適性に優劣が見られるほかは、特に変動 要因はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +6.0 環境　　　　　　 -16.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.2 ％  ％