別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月10日　提出 東京瑞穂 -10　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   東京瑞穂 -10 東京都 多摩第６ 氏名  不動産鑑定士　細田　正男 印  TEL.

鑑定評価額 17,700,000 円  １㎡当たりの価格 107,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月6日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率 86,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和元年12月2日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 西多摩郡瑞穂町箱根ケ崎東松原３１番４ ②地積 　(㎡) 165   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) 準防 （その他） 高度1種最高10m 1:2 住宅 ＬＳ2 中小規模一般住宅が 多い区画整然とした 住宅地域 北東6m町道 水道、下水 箱根ケ崎 1.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    20 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特になし 街 路 基準方位　北　　６ ｍ町道 交通 施設 箱根ヶ崎駅　北西方 1.1km 法令 規制 １低専 (60,100) 準防  高度1種最高10m ⑤地域要因の将 　来予測 地域要因に特段の変動はなく、土地利用については、当面はほぼ現状で推移していくものと見込まれる。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    107,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は、ＪＲ八高線の八王子駅から箱根ヶ崎駅間の各最寄駅（八王子駅を除く）から徒歩圏及び徒歩の限界圏 を含む一般住宅地が存する圏域と把握。新築戸建物件は、総額２，０００万円～２，５００万円程度が、土地分譲物件 は、１，０００万円内外が一般需要が多い価格帯である。当圏域での市況は、ＪＲ中央線、青梅線の駅勢圏に比して需 要は以前から少ない。需要者属性は、主として当圏域内、及び、隣接圏内の第１次取得者である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　比準価格は、市場性を直接反映し、実証的性格を有する。当評価では、対象標準地が存する箱根ヶ崎東松原地区内の ものは得られなかったが、採用事例の規範性についての吟味も各事例の特徴に応じて十分行われたと認められ、実証性 は比較的高い。収益価格は、対象地域に於いては、貸家の需要がかなり少ないこと等を勘案すると適用の適切性を欠く と認めたので求めなかった。これらを踏まえ、代表標準価格の変動率等にも留意して、鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　東京瑞穂 -3                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    106,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [101.0] 100 [ 98.9] [101.0] 100 107,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    107,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 　「米中貿易戦争」や中東湾岸地域の不安定 化等による一般景気への影響が懸念される。 更に、消費税率アップ後の景気動向も不透明 感を強めている。 　区画整理を了した地区内の住宅地域である 。現在でも住宅地域としては、熟成途上にあ り、当面は、この状況が続いていくものと予 測される。 標準的な画地として、特段の変動要因は認め られない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  +4.0 環境　　　　　　  -2.0 行政　　　　　　  -1.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％