鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

西東京 -27　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＮＭ（公）２ -25	西東京市		更地	（　）	ほぼ台形	南西5m市道、中間画地		１低専高度地区1種 (40,80)
b	ＮＭ（公）２ -2	西東京市		建付地	（　）	長方形	東6m市道、中間画地		１低専高度地区1種 (40,80)
c	ＮＫ（公）２ -11	西東京市		更地	（　）	ほぼ台形	南4m私道、東4m、角地		１低専高度地区1種 (50,80)
d	ＫＮ（公）２ -24	西東京市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西4m私道、中間画地		１低専高度地区1種 (40,80)
e	ＹＴ（公）２ -17	西東京市		建付地	（　）	長方形	南東5m市道、中間画地		１低専高度地区1種 (40,80)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 245,510	100 [ 100.0]	[ 100.2] 100	100 [ / ]	100 [ 97.9]	251,278	100 [ 102.0]	246,351	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	251,000
b	(　 ) 274,432	100 [ 100.0]	[ 100.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	269,589	100 [ 111.9]	240,920		246,000
c	(　 ) 262,512	100 [ 100.0]	[ 100.2] 100	100 [ / ]	100 [ 110.3]	238,474	100 [ 100.0]	238,474		243,000
d	(　 ) 238,000	100 [ 100.0]	[ 100.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	236,115	100 [ 96.5]	244,679		250,000
e	(　 ) 270,427	100 [ 100.0]	[ 100.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	260,806	100 [ 95.8]	272,240		278,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.03	画地　　　　 -2.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 +1.5	環境　　　　 +6.0
b	正常	％／月 +0.03	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.03	画地　　　　 +10.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.5	環境　　　　 -2.0
d	正常	％／月 +0.03	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.2	環境　　　　 -2.0
e	正常	％／月 +0.03	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 251,000 円／㎡]

西東京 -27　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,181,265	622,300	2,558,965	1,653,260	905,705	（　0.9725） 880,798	（ 4.7 - 0.2 ） 4.5％
	⑧収益価格	19,573,289 円　　　　（　 114,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

西東京 -27　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	65.00	ＬＳ2	130.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１低専高度地区1種	40 ％	80 ％	80 ％	171 ㎡	13.6 m x 12.7 m	前面道路：私道　 4.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

２階建で各階に１ＤＫを２戸ずつ想定（平均専有面積３２．５㎡）

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	共同住宅	65.00	100.0	65.00	2,050	133,250	1.0	133,250
							1.0	133,250
2～ 2	共同住宅	65.00	100.0	65.00	2,150	139,750	1.0	139,750
							1.0	139,750
～

～

～

計		130.00	100.0	130.00		273,000		273,000
								273,000

⑨年額支払賃料	273,000 円　×　12ヶ月　＝　 3,276,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 130.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,276,000 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 163,800 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,112,200 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	273,000 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,594 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 273,000 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 66,471 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,181,265 円　　　　（　 18,604 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＤＹ（公）２　　　　-7	2,093 ( 2,091)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 97.0]	100 [ 92.5]	100 [104.0]	100 [100.0]	2,243	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,198 円/㎡　月額支払賃料（　 2,150 円/㎡）　基準階 2 F B
b	ＤＹ（公）２　　　　-8	2,142 ( 2,118)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.8]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,168
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

西東京 -27　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	120,500 円	24,100,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	163,800 円	3,276,000　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 91,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 198,800 円	24,100,000　×　　 50.0 ％　×　 16.50 /1000
④損害保険料	24,100 円	24,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	24,100 円	24,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 622,300 円　（　　　　　　 3,639 円／㎡）　　（経費率　　 19.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9725

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	24,100,000 円	設計監理料率　 180,000 円／㎡　×　 130.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0686	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0573 ×　 40 ％　＋　0.0675 × 40 ％　＋ 0.0932 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,653,260 円（　　　　　 9,668 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,181,265 円
②総費用	622,300 円
③純収益　①－②	2,558,965 円
④建物等に帰属する純収益	1,653,260 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	905,705 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	880,798 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,151 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 19,573,289 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 114,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出
西東京 -27　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

西東京 -27

東京都

多摩第１

氏名

不動産鑑定士　木村　修

印

TEL.

鑑定評価額

43,300,000 円

１㎡当たりの価格

253,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和2年1月1日	(4)鑑定評価日	令和2年1月10日	(6) 路線価	[平成31年1月] 路線価又は倍率	200,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和元年12月20日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	西東京市芝久保町３丁目２０９６番３２｢芝久保町３－１６－３０｣				②地積　(㎡)	171 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１低専 (40,80) （その他）高度地区1種
	1:1	住宅Ｗ2	一般住宅等が建ち並ぶ閑静な住宅地域	西4m私道	水道、ガス、下水	花小金井 1.0km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 0 ｍ、西 20 ｍ、南 70 ｍ、北 40 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 13.0 ｍ、奥行　約　　 13.0 ｍ、規模　　 170 ㎡程度、形状　正方形

④地域的特性

特記

事項

特になし

街

路

基準方位北、４ｍ私
道

交通

施設

花小金井駅　北東方

1.0km

法令

規制

１低専
(40,80)
高度地区1種

⑤地域要因の将
　来予測

特段の変動要因はなく、現状を維持しながら推移していくものと予測される。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +2.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 253,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 109,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は西東京市を中心に西武新宿線、同池袋線沿線徒歩圏内の低層住宅地域と判定した。典型的な需要者は、都
心に通勤する世帯者が中心で、一次取得者のほか買換え需要も見られる。近隣地域は従来からの既成住宅地域であり、
中規模一般住宅のほか、一部農地も残る。居住環境は中庸で住宅需要は概ね安定している。取引の中心価格帯は、土地
の場合は１２０～１８０㎡で３０００万円台、新築分譲住宅は敷地１００㎡程度で４０００万円前後。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

以上より、２試算価格を得たが開差が生じているため再吟味する。比準価格は取引価格に基づく実証的な価格である。
本件では最寄駅を同一とする住宅地の事例を採用しており、規範性が高い価格が得られた。一方、収益価格は収益性に
着目した理論的な価格であるが、住宅地においては収益性よりも居住の快適性や利便性が重視される。従って、比準価
格を重視して、収益価格を参考に留め、代表標準地との均衡を踏まえ、鑑定評価額を上記とおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　西東京 -20 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 241,000 円／㎡

[100.4]
100

100
[102.0]

100
[ 95.5]

[102.0]
100

253,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    251,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

首都圏の不動産市況は昨年同様に安定してい
る。これを反映して、当市の不動産需給は堅
調に推移している。

花小金井駅から徒歩圏内にある住宅地であり
、居住環境は普通程度。格別の地域変動要因
はなく、当面現状維持と予測される。

西方位の画地。その他、格別の個別的要因の
変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　  -1.5
環境　　　　　　  -4.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+0.8 ％

％

３　試算価格算定内訳

西東京 -27　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＮＭ（公）２ -25	西東京市		更地	（　）	ほぼ台形	南西5m市道、中間画地		１低専高度地区1種 (40,80)
b	ＮＭ（公）２ -2	西東京市		建付地	（　）	長方形	東6m市道、中間画地		１低専高度地区1種 (50,80)
c	ＮＫ（公）２ -11	西東京市		更地	（　）	ほぼ台形	南4m私道、東4m、角地		１低専高度地区1種 (50,80)
d	ＫＮ（公）２ -24	西東京市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西4m私道、中間画地		１低専高度地区1種 (40,80)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 245,510	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ / ]	100 [ 96.9]	255,138	100 [ 103.0]	247,707	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	253,000
b	(　 ) 274,432	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	271,203	100 [ 108.7]	249,497		254,000
c	(　 ) 262,512	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ / ]	100 [ 107.1]	247,560	100 [ 100.0]	247,560		253,000
d	(　 ) 238,000	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	237,057	100 [ 96.5]	245,655		251,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +1.0
a	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 -3.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 +1.5	環境　　　　 +3.0
b	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.13	画地　　　　 +7.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.12	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.5	環境　　　　 -2.0
d	正常	％／月 +0.12	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 253,000 円／㎡]

西東京 -27　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の宅地であり再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,070,678	575,606	2,495,072	1,628,540	866,532	（　0.9706） 841,056	（ 4.7 - 0.2 ） 4.5％
	⑧収益価格	18,690,133 円　　　　（　 109,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

西東京 -27　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	65.00	Ｗ2	130.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１低専高度地区1種	40 ％	80 ％	80 ％	171 ㎡	13.6 m x 12.7 m	前面道路：私道　 4.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

共同住宅（１ＬＤＫ３０～３５㎡×計４戸）

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段、外廊下

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	65.00	100.0	65.00	2,000	130,000	1.0	130,000
							1.0	130,000
2～ 2	住宅	65.00	100.0	65.00	2,054	133,510	1.0	133,510
							1.0	133,510
～

～

～

計		130.00	100.0	130.00		263,510		263,510
								263,510

⑨年額支払賃料	263,510 円　×　12ヶ月　＝　 3,162,120 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 130.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	家賃に含む。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金で担保されている。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,162,120 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 158,106 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,004,014 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	263,510 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,503 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 263,510 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 64,161 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,070,678 円　　　　（　 17,957 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＫＯ（公）２　　　　-38	1,799 ( 1,798)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [103.0]	100 [100.0]	2,055	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,100 円/㎡　月額支払賃料（　 2,054 円/㎡）　基準階 2 F B
b	ＫＯ（公）２　　　　-39	2,070 ( 2,070)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [103.0]	100 [100.0]	2,115
c	ＫＯ（公）２　　　　-40	1,630 ( 1,629)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 80.0]	100 [103.0]	100 [100.0]	1,978

西東京 -27　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	107,000 円	21,400,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	158,106 円	3,162,120　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 91,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 176,500 円	21,400,000　×　　 50.0 ％　×　 16.50 /1000
④損害保険料	21,400 円	21,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	21,400 円	21,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 575,606 円　（　　　　　　 3,366 円／㎡）　　（経費率　　 18.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9706

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	21,400,000 円	設計監理料率　 160,000 円／㎡　×　 130.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0761	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0614 ×　 40 ％　＋　0.0823 × 40 ％　＋ 0.0932 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,628,540 円（　　　　　 9,524 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,070,678 円
②総費用	575,606 円
③純収益　①－②	2,495,072 円
④建物等に帰属する純収益	1,628,540 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	866,532 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	841,056 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,918 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 18,690,133 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 109,000 円／㎡）